最近北青島樓市最為轟動的就是城陽共有產權房和即墨大賣地這兩大事件了，這對這兩個緊鄰的區域未來的樓市都會產生重大影響，呈現了不同的走向。不妨舉例簡單分析一下即墨的創智新區市場。
01、創智新區的淡定銷售之路
尤其是即墨樓市來說，一個周的時間出讓了480萬平的商住用地，相當於去年一年的量，不能不讓整個行業震動。無論是開發商還是購房者，都得考慮未來這些土地將如何在本區域引發供求關係的變化及競爭格局的演化，並對此做出比較靠前的決策，免得事到臨頭，不知如何選擇。
就即墨各個區域來說，反而是西部壓力最大，因為在過去一年八塊土地出讓的局面下，這次又加了好幾個盤，十幾個盤蜂擁而至的競爭格局已經難以避免，因此短兵相接應該就是下半年。其次就是藍色硅谷，這次土地增加也不少，本來去化壓力就大，這次估計更得引發大調整。
而比較下來，反而是創智新區算是最淡定的。本次出讓的近500萬平的商住用地裡，有70萬平屬於創智新區，只佔了15%，比例不算大。據說有本地一家企業和一家央企要來，主要就是這兩家。土地主要集中在正方形的核心區域裡邊，只有一塊10萬平的土地在南邊的外圍區域。
從土地的出讓情況來看，有的包含了大量商業，有得要求自持，成本都比較高。比起前期拿地的企業來說，基本打平。
眾所周知，過去兩年，創智新區的樓市總體比較冷靜和平穩，就是火爆的時候只收全款，價格也高一些。市場降溫後，價格也沒有多大的降幅，一直堅持住了一萬二三帶裝修的價格底線。
而且，經過這兩年的消化，小戶型基本去化殆盡，基本都是剩下了115以上的戶型，總價基本不低於140萬，記住這個數字，這是一個很關鍵的門檻。
新出讓的土地即便上市，也得秋天之後，所以時間還是有空白的。當然，這期間會有金隅這樣的地王項目，但是其地價都是6000了，房子的價格自然是低不了。
02、即墨特色的城市化之路
看了一下最新出爐的2019年底的青島人口統計，有一些數字還是比較耐人尋味的。比如西海岸新區總人口突破了160萬，看似很多，增長也快，但是比起北青島的城陽85萬加上即墨125萬總計210萬的總人口，還是少了50萬。
200多萬的總人口，這就是北青島的機會，尤其是即墨，改區最晚，擁有大量存量的農村人口需要實現工業化和城市化，因此大有機會。
而即墨城市內部的城中村改造因為剩餘土地太少，導致只有向外圍擴展。龍山街道這邊位於即墨西南方，處於即墨、城陽、嶗山三區交界，有點三不管的意思，對於大量人口來說，各有奇招，來實現自己的安家落戶之夢。
比如這邊204國道旁邊的西叫村，在過去很多年裡以開發小產權房子西叫新區著稱，到處發小廣告，引來不少人。其北邊的有即墨獨有的農民經濟適用房大高層的眾和城，當年4000沒人要，2018年房價大漲之後，竟然炒到了七八千。
對於即墨東部市場來說，主流市場在鶴山路和藍鰲路兩條向東打通了藍色硅谷的主動脈。在歷史上，這邊就是即墨乃至青島很重要的一個混合型的產業基地，各種產業和企業蓬勃發展。著名的即發、六合、金王等大公司的生產基地都在此，形成了機械鑄造、電子科技、服裝鞋帽、設計包裝、食品加工等多種產業聚集區。
近兩年，即墨除了打通了東西向的兩大動脈之外，南北向也打通了青龍高速及重修了297省道，讓這邊的交通大為改善。
青龍高速穿過龍山風景區，這邊正是嶗山北脈，山體連綿，目前正是春暖花開，道路連邊漫山遍野繁花似錦，正是一年最美之時。
著名的龍山寺也在重修之中，工程浩大，建成之後有望成為即墨最大的寺廟。
03、創智新區的外圍剛需之路
創智新區快速發展的這些年，外圍其實也得到了發展，東邊越過高速，有保利的香頌，以大戶型洋房和疊拼別墅為主。 還有溪山林語，做了驚人的8層大疊墅，都是走高端路線，單價過萬，總價更高，也只能慢慢尋找高端客戶。
南邊的龍山街道核心區，則是走平民路線。依託鶴山路和藍鰲路，十多年前就有龍山花園的開拓之時房價才3000元，早幾年還有錦繡華隆的續接，那是已經賣到近6000元了。
隨後還有東部醫療中心的建立，雖然招商還在進行中，但基礎設置還不錯。
時間走到2020年，來自福建的閩系全國性企業中駿地產殺入龍山街道。選的地方也是比較有代表性：在創智新區的南側，龍山的北麓，鶴山路與藍鰲路中間地帶，青龍高速即墨東出口3分鐘車程的地方，拿下了50畝地，做一個剛需精緻小樓盤，定名麗景府。
市場定位也很簡單明瞭，就是看中了龍山街道的市場空白，為周邊企業的眾多員工和村莊年青人提供剛需婚房產品。
前文說了，創智新區目前沒有小戶型，價格也低不了。所以剛需要在這邊買房，發現一個嚴峻的問題，就是門檻就是140萬 ，這個總價之下，幾乎沒有房子。
據瞭解，龍山街道周邊的婚房改善，每月增加幾百元都是負擔。中國，還是收入不高的人是大多數，創智新區的音樂谷雖好，曲高和寡，難以享受到。
在這樣的情況下，給外圍樓盤以巨大的剛需市場空間。70萬到140萬的覆蓋，完全是一個市場供給的空白。在這樣的市場局面下，去年冬天青特城佔了北邊的龍泉街道，賣了400多套。今年春天，中駿麗景府佔據了南邊的龍山街道，都是低單價，集約式戶型，做低總價，全力服務周邊的剛需，業績都不錯。
即發等旁邊大企業的中層管理人員、剛畢業大學生、還有小型個體企業主們的大量認購，儘管疫情還沒有結束，儘管沒有城陽那樣的共有產權房的政策刺激，但周邊剛需依然體現了巨大的消化能力，開盤半月，毛坯均價9000、帶裝修10000左右的情況下，麗景府兩棟小高層150套已經基本去化完畢，可謂出乎中駿的意料。要知道這個盤總計才不到700套房子。
就目前的即墨東部樓市來說，這個業績真的把一眾改善型的樓盤壓倒了。看來還是剛需市場是需求最為旺盛的，抓住剛需才能贏得市場。
04、南方地產巨頭的精緻產品之路
中駿本身對產品的定位和總價的控制都是極為到位。麗景府雖然定位剛需，但做得是產品的升級版，89平的三房兩廳一衛，102平的三房兩廳兩衛，118平的四房兩廳兩衛，目前來說，在整個創智新區板塊，都是獨一無二的戶型和總價，具有明顯的市場差異化競爭的獨佔格局，二胎的家庭也好，三代人同住也好，都進行了一步到位的全覆蓋，可謂周到。
在戶型上，南方企業的精工細作體現了出來。客廳和主臥的大飄窗，送面積比較多。次臥的陽臺，給了具體實用空間。麗景府的這些戶型方案，據說都要經過集團黃老闆的親自參與和最終確認。所以大到每個房型的得房率、戶型配置，小到每一個房間尺度上的取捨忖度，中駿這樣的全國性巨頭，對比一般企業，對產品的細節有著精細和嚴謹的執著。
對於住戶而言，產品本身的舒適性更是買房置業關注的重中之重。現在的90後們雖然支付能力有限，但畢竟通過網絡瞭解全世界的信息，視野開闊，因此也很挑剔。花更少的錢買到更多的功能，這是新一代年輕人的普遍需求。
中駿發揮在大城市打造高端項目的優勢，把剛需盤也做出來改善風。比如小區裡總綠化面積為13300㎡，園區內設有入口廣場、迎賓樹陣、對景跌水景牆、景觀會客廳、多功能草坪、特色景牆、健身跑道、兒童樂園、林下書吧、老年活動中場地、健身區域、入戶花園等十幾項景觀配套。
雖然是剛需盤，但麗景府採用了精裝大堂和電梯廳，大堂裝配中央空調，門框採用石材打造，也讓住戶們入住後很有面子。業主最關心的物業由世邦泰和服務，中駿的全資子公司，也是全國性的物業公司。
市場有空白，抓住來填補。提高項目性價比，首入青島做品牌。靠了全國五十強的豐富經驗，麗景府在這個春天，和龍山上的花兒一樣，綻放在即墨東部。這確實值得下個月要在即墨大批拿地的眾多開發商們好好借鑑一下了。
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