從去年12月底開始,短短三個月時間,國內TOP10房企中的融創、龍湖和綠地先後宣佈進駐淄博開發項目。至此,從中海拿地文昌湖開始,歷經8年,淄博終於集齊了國內Top10房企這一套“同花順”。
雖然其間不少房企的排名起起落落,但隨著殺入淄博的一線開發商越來越多,曾經的和過去的TOP10,淄博也都湊齊了。
根據這些房企首進淄博的時間可以發現,外來開發商密集入淄主要集中在兩個時間段,一個是2012-2014年,一個是2017-2020年。這兩個時間段都是淄博樓市持續走高的階段,特別是2017年後,淄博市場的急劇擴增和房價的飛速增長也給開發商們“打了雞血”,吸引了近20家外地開發商蜂擁入駐,而且開發商進駐的頻率到現在仍未出現明顯的減速。
頂級房企的陸續入駐一方面說明淄博對開發商仍舊有不小的吸引力,高房價和較大的市場空間是開發商尋找新增長點的好機會。另一方面,這也推動了本土房企的升級更新,可以發現目前市面上的高臺社區、現房交付和第四代住宅等比較標新立異的產品多為淄博開發商的作品。
不過,雖然外來房企的進駐速度並未減速,但也出現了一些明顯的變化。
西區作為淄博樓市的最大熱點和房價高點似乎逐漸被一線房企忽略了,越來越多的開發商都開始往外擴張，經開區、高新區、桓臺、臨淄等周邊區縣成為房企新的角逐點。近期拿地的三家發開發商無一例外的選擇將第一個項目定在城區外圍,最近的龍湖也是在高新區、桓臺搭界的邊緣位置。
可以看出,自2017年開始,僅有7家房企將淄博首站定在了西區、東城和南城等主城區範圍,剩餘的則是以經開區和高新區為主,桓臺、臨淄和周村等區縣也各分得了一杯羹。
其實,不止是新房企拿地,已經進入的房企“深耕”方向也出現了明顯外擴的趨勢。碧桂園這種持續走“農村包圍城市”路線的開發商不必多說,恆大也將發展的重點放在了高新區,金科越來越“南”,萬科則是“遠走”臨淄。
世茂倒是從紅蓮湖直插齊盛湖,但它畢竟是帶著產業來的,這也是淄博重點招商引資的結果。
為何開發商拿地方向漸行漸遠呢？
空間
種過地的都知道,在下種的時候宜疏不宜密,一定要給作物留出一定的生長空間,如果種植密度過大,各株作物之間互相爭搶水分和養料,最終的結果就是兩敗俱傷。
這一道理之於樓市,也是如此。
淄博,在人口外流和組群式結構兩大因素的作用下,主城區人口增長乏力,市場消化能力有限。如果過多的一線房企扎堆某一區域,必然會導致樓市結構失衡和衍生惡性競爭,開發商也不願見到這種局面。
從另一方面來說,比起經開區和高新區,主城區可開發地塊存量有限,掛牌量更少,也倒逼開發商們在主城區外圍拿地。
政策引導
綠地進入淄博的消息一經發布立即引起了輿論的熱議,畢竟是最後一個進入淄博的TOP10房企,關注自然不會太小。但綠地進入淄博並不是以傳統的拿地方式,而是直接跟周村區政府簽約。
這種方式其實淄博早有先例,去年九月,高新區成功跟金茂簽約,意味著又一家TOP20的房企會進入高新區。而更早之前,山東黃金在拿地前三年就跟淄博簽約,提前鎖定黃金城地塊。
像富力城、世茂·璀璨瓏府,也都是通過提前簽約商業產品,然後帶動住宅產品落地。包括萬科的高鐵生態城和雲城,也是會以此種方式拿地。
自前兩年齊盛湖和紅蓮湖兩次地王大戰後,淄博的土拍雖然不斷有宅地成交,但似乎平淡了一些,幾乎都是以底價成交。
出現這種狀況很大的原因就是土地的歸屬,早就談好了,只不過需要走一下招拍掛的流程。而在這背後的,就是開發商與政府的談判。
對於淄博樓市來說,政策引導開發商拿地無疑會避免各家房企為爭搶優質地塊而盲目加價,間接拉動房價。其次,政府通過規劃控制開發商拿地的方式引導各版塊樓市平穩發展,也有利於區域的發展。
發展前景
開發商,向來是無利不起早,在拿地時也必然會選擇更有發展前景的區域。
在經歷了連續三年的跨進後,西區的佈局接近尾聲,樓市進一步增長的動力逐漸消失。
與此同時,經開區成為了淄博下一階段發展的重點,教育、產業、政策陸續落地,板塊增長空間巨大。高新區則因毗鄰高鐵新城,存在快速增長的可能性,也是一個充滿可能性的區域。
開發商將目標指向這兩個區域,在板塊起步時低價拿地,依靠區域發展紅利賣房,自然可以將利益最大化。
畢竟,有利可圖,才是開發商拿地的根本原因。
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