瓜農家的小小龍

2020年，一個不平凡的一年，疫情，地震，禽流感等等都在一起了，但是無論如何，我的生活還是要繼續，我們除了要生活，大家最關心的問題，想當然一定是房產問題了，那麼在疫情過後，我們如何去判斷和理解樓市呢？我是從這些方面來看看，希望下面的文章能對你有幫助。

1.【樓市+行業影響】您認為此次疫情對整個行業有什麼影響？（影響程度、週期、人群）疫情後2020年房地產發展趨勢是怎樣的（週期、一二手房）

2.【城市分析】如何看待疫情後各個城市的樓市（湖北武漢、一二線、三四線），每個城市群/重點城市分析

3.【從業者衝擊】您認為這次的黑天鵝對房產從業者，帶來了什麼衝擊？（自媒體、房企、經紀公司等）

4.【購房者建議】您認為這波疫情對購房者/賣房者有什麼影響？可以給到一些建議嗎？（如何選城市、小區、戶型）

5.【線上服務】您怎麼看待“線上售樓處”和房產“線上內容”這件事？可以解決用戶哪些環節？具體怎麼做？

在來看看五個判斷

1. 這次疫情對整個行業有什麼影響？（影響程度、週期、人群）疫情後2020年房地產發展趨勢是怎樣的（週期、一二手房）？

現在看起來，疫情對行業影響其實還是超出預期的。 說實話，我們地產行業其實對於疫情一開始也是沒有充分準備，隨著疫情加重，到後逐步充分認知的過程。

眾所周知，這次疫情最大的衝擊波在於人與人接觸的行業，地產行業不管在哪個端口發力，房企不管在如何走線上途徑進行自救，本質上這個行業依然是個重度的線下服務業，意味著房企也是這次疫情中收到衝擊比較大那波。

完成交易的最後一步，一定是要肉身接觸的，可以在售樓處，也可以在中介門店，所以本質上地產也屬於受衝擊比較大那一類。 當然，只是地產本身體量普遍比較大，所以沒有中小企業那般突出。 這不意味著我們行業沒有衝擊，首先，需求週期被打亂了，最典型的就是小陽春沒有了。

最直觀衝擊就是成交。 根據克而瑞最新的春節樓市研報，因為各個城市售樓處的關閉，所以從新房供給量上來說，監控的84個城市，2020年的新房供給量跟2019年同期比，下降了97%，其中76城是0供應，總共才4萬平米。 而成交量來看，春節期間，克爾瑞88個城市，成交量僅為37萬平米，同比下跌30%。而春節後第二週，也就是疫情進入爆發期後，成交量跳水式下跌95%。拿蘇州來說，成交直接下跌了91%。

但在我看來，這其實還好，畢竟只是需求被延遲，該釋放的需求還是被釋放的。 更重要的是債務週期被相對提前了，因為沒有了進項進行週轉，債務問題壓力直線上升。 而這本身對於有一定現金流儲備巨頭開發商或許還能支撐一段時間，中小開發商就沒那麼樂觀，特別是這兩年，把槓桿用的非常足那種。

房地產，當前，挺難。 如果是買房人只是需要把需求後置即可的話，那對房企就真的是大考了。 要知道，房企一個個看上去是龐然大物，但內核沒有各位想象的那般堅強。 這次疫情中影響的關鍵，叫週轉，而幾乎是當前80%房企賴以維持核心。 就像小時候下過的鬥獸棋，大家覺得最大的大象很牛X，但老鼠可能把他吃了，而現實中，這隻老鼠可能只是缺了一筆還上短期債務的現金流。

這裡我希望各位明白兩件事，第一，經濟是個自行車鏈條，不管中小企業，創業企業，還是房地產，誰掉了鏈子都是整體崩壞。 第二，房企們其實內心比各位想象要脆弱，如果的債務的週期被提前，因為沒有了進項進行週轉，債務問題壓力直線上升。 而這本身對於有一定現金流儲備巨頭開發商或許還能支撐一段時間，中小開發商就沒那麼樂觀，特別是這兩年，把槓桿用的非常足那種。 我們不妨再假設下，如果疫情再蔓延一些，同時沒有了需求週期和壓縮的中小開發商會面對怎樣困境，再設想下，每每這個時刻，行業都會有很多白衣騎士出現，進行大規模收購，疫情中或許又一次併購潮的開始。

至於2020年房地產週期倒是看法很簡單，新房市場被疫情，行政，和人們的恐懼心理完全打亂。 所以，新房再重啟週期要取決於疫情控制情況，甚至在疫情之後，也會經歷一段時間的公共觀察週期，緩慢恢復，我謹慎估計，也要到下半年才會完全復甦。 二手房因為是自由交易市場，也可能會有部分投資者利用週期進行淘筍，但是不會是市場主流，二手房市場主要主體依然上普羅大眾， 至於二手房，現在連小區都不讓進了，請問怎麼買房。

從這點上來說，二手房市場整體復甦週期甚至會比新房要慢

2. 如何看待疫情後各個城市的樓市（湖北武漢、一二線、三四線），每個城市群/重點城市分析？

城市問題在我看來，是疫情最不容易被影響的因素。 一句話概況，以前怎麼選籌，現在還怎麼選籌。 疫情可以影響狀態，但不會改變城市價值，因為我們目前所有城市狀態和格局，是基於各大城市先前要素，比如區域地理水文等等，加上這麼多年發展差距定格。想要通過一場心理影響大於物理影響的疫情去改變多少，也不現實。

所以一二線該入手還是入手，三四線該避開就避開，之前我有個觀點，其實現在是一個比較好的三四線賣出點，這時候三四線樓市正好和一二線處理利差最小的空間，是一個不錯的置換機會點。 但這次疫情，最大的思考在於，反應了每個城市真實發展水平，就是城市的公共服務水平，這點上，我們能明顯感受到東部和中西部，沿海與內地的差距。

打個不恰當的比方，這點上東部就像一個Old money，中西部就行一個new money，雖然大家摩天大樓都差不多，但是差距在摩天大樓的物業上，這點上，中西部城市發展追趕，真的需要時間。

最後一點就是武漢，這點我也不煽情，只和大家討論一點，就是公眾其實是有記憶的，1998的上海疫情，03年香港SARS，我們看到都沒有影響到這個城市的城運，並且在疫情之後很快被人遺忘，城市該怎麼發展就怎麼發展。 我不含糊，非常看好武漢的未來，這點上是取決於這個城市內因，九省通衢的區位，不斷提升樞紐度，大規模城建更新，內需時代的來臨。 疫情是次考驗，但只是一次考驗而已。

3. 您認為這次的黑天鵝對房產從業者，帶來了什麼衝擊？（自媒體、房企、經紀公司等）？

對從業者影響的來說，三個端口吧，房企，經紀公司，和自媒體。 房企主要影響，第一點主要已經說過了，對從業者而言，除了把各位買房的小姐姐小哥哥逼成了新一代創業主播，前端起碼是有活幹的。

而後端比如設計啊其實還是蠻慌的，畢竟有活幹是在一個公司賴以生存的標準。 但我覺得這些短期影響只是暫時，只要疫情不拖太久，房企憑藉體量和脂肪總是能挨下來的。 但經紀公司收到衝擊是比較大，畢竟生命線就是交易，現在交易市場完全凍結，對他們來說，現在是真正和時間搶跑了。

地產自媒體其實挺兩極分化的，一方面一季度的投放普遍黃了，另外一方面也迎來內容創作的爆發期。 我個人認為，其實是好事，畢竟內容才是我們生存的根本。

就給大家一句話，儘可能壓縮運營成本，利用這段靜止期多打磨內容，因為我們不止是疫情中的自媒體，我們是要一直做下去的自媒體。

4. 您認為這波疫情對購房者/賣房者有什麼影響？可以給到一些建議嗎？（如何選城市、小區、戶型）？

城市的問題已經在第二點中說過了，就說一點，以後經濟情況允許，我會跨城投資一套房子，堅定的選擇江浙，這次真的是城市試金石，我就說下產品的問題好了。

買最少要有兩個衛生間，這次疫情也告訴我們，兩個衛生間太有必要了，迫不得已的時候還可以居家隔離。 還有自住要回歸住房本質，客廳要大，戶型要好。以前總聽人說客廳小點沒事，回到家都在臥室裡。現在卻深刻的認識到，但凡有個家庭，都需要一個合適大小的活動空間。 最重要的一點，物業真的太重要太重要了。

好的物業嚴查死防、發口罩代買菜、收快遞勤消毒，差的物業形同虛設，垃圾都沒人收。 離醫院不要太近，有利於小區隔離，但也不要太遠，封路也有辦法去。有個恰當的通勤時間，步行或電動車15-20分鐘最佳。

只要這個城市供暖，就堅決不買不帶暖氣的房子。當中央空調不能開的時候，地暖幫我們過冬。條件更好一些的，新風系統也要有。 如果兩套房子二選一，我一定選擇層高更高的那一個，別問我為什麼，因為我看到有人在家裡打羽毛球、做運動。一梯一戶最佳，最好電梯還能直達車庫。擠的人少，繞的路近，還舒心。

如03年一樣，這次依舊可以通過糞口傳播，所以一定要避免17年前的淘大花園案，排汙管道要過關，衛生間要定時殺菌消毒。

5. 您怎麼看待“線上售樓處”和房產“線上內容”這件事？可以解決用戶哪些環節？具體怎麼做？

而對客戶端的網上買房，也很好理解， 直播可以賣口紅、賣鍋、賣手機、賣黃金 ，甚至還可以賣汽車。在抗擊新冠肺炎疫情期間，直播賣房成為房地產業一種新的嘗試。

某種程度也磨鍊各種銷售員的另外一種銷售能力。 但各種線上售樓處，是開發商的無奈為之，本質是一種倒逼，雖然好事，但我覺得開發商們目前還搞錯了方向。 目前開發商線上啊各種直播啊其實還是延續把看房從線下延續到線上，但這種思路並不適用於交易，因為觀眾是有記憶度的，看房到買房一定是重度溝通的，這種直面交易其實是幾乎是碰運氣。

房地產不同於日化品和快消品，作為大宗交易品，購房者會更加謹慎，房地產的直播，其廣告傳播意義大於銷售。 一旦疫情結束，直播賣房就會被冷卻， 不管線上做的再完美，對房產這種中國人最大重資產來說，完成交易的最後一步一定是線下。

當下開發商需要的，是有記憶度內容，是做廣告，是讓人在線上記住你，為疫情後的需求釋放來做準備。 比如做一些很有意思的互動視頻啊，做一些暖心的舉動，我覺得，現在讓人們記住你，比讓人強行安利交易要強。

學習是通往成功的最佳捷徑；只有不斷學習才能讓你的人生更富有。接下來我將陸續分享更多買房知識如：首付、月供、選房、談判、裝修、賣房等手法技巧和實操乾貨；我只希望能通過這些知識，讓中國千千萬房產小白合理的規避房產陷阱，有效的守護自己的財富。

皮皮娛樂哥

我寫過一篇關於這個問題的文章，朋友們可以去我主頁查看。現在我就來分析一下這個問題。相信您看完後就一定會有答案的。

疫情之下，各行業復工程度不一，經濟影響顯現。

對房地產行業，新冠疫情會帶來哪些影響？企業端和政策端可能的應對方式有哪些？3月1日，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在浦山講壇在線講座中，分享了他的思考。

鍾偉認為，新冠疫情對各個產業的影響是不對稱的。對餐飲、旅遊、文旅、航空、運輸行業的影響，幾乎是災難性的；對醫療防護行業，可能提供了一個意外的需求；對中國房地產的影響，其實沒有對中國的製造業和外貿影響那麼大。

因為房子可以推遲購買，但還是要買，房地產的需求，是被推遲但並沒有消失的需求。這也決定了疫情對房地產的影響可能跟其他領域有些不一樣。

具體來說，疫情對房地產的影響概括為以下八點：

一、別指望涉及房地產的政策重大調整

房地產屬於實體商品，尤其是商品房，涉及到水泥、建材、上下游產業、家居、家電、汽車等等，產業鏈條非常長，是重大的實體商品。

但無論有無疫情，關於房地產“房住不炒”基本的定論，以及現在還不知道具體內容的所謂長效機制，黑色的箱子，這兩樣東西都不會有太大的變化。

也就是說，即便做出了短期的宏觀經濟刺激政策的調整，可能房地產也不是最主要的受益部門，這是一個大的政策的基調。

二、需求仍在，只是被延遲了，下半年暖和

之所以說需求仍然在，只是被延遲了，是因為在冬季本不是房地產施工和交付的高潮，也不是銷售特別好的時候，一般來講，開春之後，開復工會多一些。房地產的銷售，一般在春節前和春節後的一小段的時間，也就是3、4個月的時間；由於季節性施工的因素，並不清楚房地產行業的建築施工企業的復工情況和復工率最後會怎麼樣。

但總體而言，在4月份之前，房地產在供給側都不會有明顯的改觀，從需求被延遲，供給減少這個角度來說，也許下半年房地產市場總體的氣氛還是比較暖和的。因為全年相對比較穩定的需求，都被壓縮和集中到疫情過後人們的社會經濟生活恢復正常之後再進行。

所以房地產行業受到的比較明顯的負面影響主要在供給，而不在需求，可以估測，由於供給和需求衝擊的不對稱性，整個房地產從短期來看，下半年相對來說氛圍會稍微寬鬆一些。

三、老舊小區改造成為話題

在疫情之後，可能會有一些重大的項目建設，以保證決勝全面小康等諸如此類的大目標都要實現。中央也說了，有信心有能力繼續維持2019年決定的2020年社會經濟發展的總體目標。

結合到房地產領域，最實際的也可能是中國百姓比較關注的，也容易給政府帶來口碑的，是老舊小區改造。

住建部同發改委和財政部在全國做了一個摸底調查，需要改造的老舊小區有17萬個，涉及到的居住人口超過一個億。這些老舊小區的改造包括供電網絡、電梯、小區道路的改造，在疫情之後，老舊小區改造的緊迫性更加突出了。

根據上海疾控中心張文宏醫生的介紹，目前不幸的病死者中90%以上年齡在75歲以上。老舊小區其實是老人居住相對比較集中的地方，所以對老舊小區的改造，比如說社會化養老、小區急救、醫療等通道的開通，提升居住品質，還是很緊迫的。

對17萬個老舊小區的改造，值得呼籲改進，這是涉及到至少上萬億投資的一件事。

現在的一些做法可能也需要與時俱進，因為現在做法是以業主為主體，小區為主導，地方政府做引導，然後政策做一個配套。但實際上對一個老舊小區進行整體的提升和改造，需要大量的人力物力投入，沒有自上而下的政策和資源的分配，要依賴於業主和社區、依賴於基層政府，完成這個事情是極其困難的。

四、房地產板塊可能分拆

做房地產開發的企業，更多關注公司價值、股東價值的實現。過去，不管是建築施工、銷售型物業、持有型物業、物業管理，都在一個集團內整體掛牌上市。

真正把房地產細分成板塊，持有型物業、開發銷售型物業、物管公司或者跟房地產相關的科技數據類的公司切成板塊，分別上市的企業不是太多，但在疫情當中，不同的業務板塊所受到的疫情衝擊是不對稱的。

比如說物業管理在這次疫情當中，比官辦社區更密切地牽涉到隔離在小區裡的居民生活的便利性。有一些優質的具有物業管理的房地產企業，物管部門受到追捧，估值比較好。

銷售型住宅主要是商品房的估值，這幾年受到政策限制比較多，表現也還算差強人意。

第三個板塊是商辦，一些商場都歇業停業，辦公樓酒店也歇業停業了，暫時難以開復。再重新開張營業時，可能也需要對寫字樓、酒店、賓館、餐飲場所進行改造，比如說，集中式空調系統要改造，這一塊估值現在來說不太好。

有一些房地產企業可能還有科技類板塊、大數據類板塊。在疫情當中，你所居住的房屋舒適性，是不是具有恆溫、恆溼、恆陽、新風系統等等就變得特別重要。住宅的舒適性和科技含量，尤其是居住的空氣質量變得特別重要。

所以持有型物業、銷售型物業，以及物管科技在市場上所受到的追捧程度跟估值不一樣。以前都是打包把它放在一塊上市，有可能在疫情之後，一些房地產的頭部企業需要考慮這個問題，公司治理需要進行變革。也許有一些大的房地產企業集團，會形成一個模塊化的管理方式。公司本身也存在著分拆成為板塊上市的可能性。

五、持有型物業發行REITs

持有型的物業，包括寫字樓、商場，由於受疫情影響，收益受到限制。現在還不清楚對這些集中在寫字樓、商場的商業業態到底帶來怎樣的衝擊？

現在整個政策相對來說比較中性，絕對不會有特別大的寬鬆，在這種背景之下，房地產企業的資金鍊條繃得比較緊，迫使他們必須重新考慮對持有型物業推出REITs（房地產信託投資基金）的必要性。

2019年年底，許多房地產企業已經在考慮對持有型物業在海外掛牌，以換取現金流。疫情之後，持有型物業佔比較高的房地產企業，會有更多熱情推進將持有型物業到海外掛牌。

也許價格不是特別好，畢竟收益受到影響，但如果能夠使企業的財務結構有所改善，尤其是現金流狀況更加穩健的話，還是會有相當多的企業願意去做。

六、綠色科技住宅、第二居所概念崛起

疫情之前，大家買房更多是看房子的面積，較少考慮房子的品質。在疫情之後，房屋的品質就會變得特別重要，房屋位置當然也很重要，所以有可能帶來科技住宅、綠色住宅，包括第二居所的概念的崛起。

對居住在16個超過千萬人口的超大都市的熱情，尤其是居住在這些都市的核心區，超高容積率的住宅的熱情可能會降低。可不可以不選擇這16個千萬級人口的城市，選一個比如說500到1000萬人口也相當不錯的城市，同時選擇綠色住宅、低密度住宅？

或者我在市中心即便擁有了為了上下班方便、社交方便的住宅，能不能在郊區擁有第二居所？畢竟第二居所是一個隨時可以躲避城市喧囂，或者像新冠這樣疫情衝擊的場所。

所以我相信綠色住宅中低密度住宅，第二居所的概念可能會有所提升，除了區域方面的變化之外，我相信對品質的要求變化會比較多。

七、改善性住宅政策待調

可以猜測，在住宅和居住本身，也許政策對所謂的改善性需求不會有那麼嚴厲的限制。畢竟如果要在今後一段時間，維持相對比較正常的經濟增長，使得2020年全年的經濟增長離6%左右目標不太遠的話，房地產還是一個特別重要的產業。

房地產既要戴著鐐銬跳舞，不超出“房住不炒”，不影響長效機制，同時又要市場相對需求理性，那麼改善性需求是最重要。

改善性需求的特點就意味著這些人已經買過房了，他們只是因為工作，因為孩子就學，因為老人養老等一系列家庭需求的變化，使得需要重新改善自己的居住條件。

在中國的一些大中城市，改善性居住已經逐漸成為住宅購置的一個主要的需求。首次置業當然很重要，但是改善型需求也很重要，現在的政策框架是對首次置業有好處的，對首次置業之外的其他改善性需求政策的限制還相對比較多。

要看新冠疫情之後，對市場當中的比較重要的改善性需求的政策限制，能不能夠稍有放鬆。

八、房地產產業佈局向東南沿海轉移

房地產產業佈局可能也會有所變化，地理上的佈局更偏向京廣線以東、長江以南的東南沿海部分。之所以中國東南沿海的房地產市場變得比較重要，原因是：

首先，珠三角和長三角的城市群能夠承載相對比較多的人口和產業，地方政府的治理能力相對來說強一些；其次，醫療和教育資源相對比較好；再者，經濟實力方面有一定的活力。例如說珠三角，萬億GDP以上的城市就有不少，有廣州、深圳、佛山，未來可能還有東莞；在長三角的區域，萬億級GDP以上的城市更多一些，有上海、南京、蘇州、杭州，寧波、南通、合肥都是萬億或者潛在的萬億級城市。

總體而言，在疫情之後，房地產的重心也跟產業重心一樣，會進一步向東南沿海遷徙，在一定程度上加大房地產和產業整個佈局的不均衡性。

這就是我們觀察到的新冠疫情對中國房地產的八點影響。

房地產行業在中國還遠沒有走到需要退潮的過程，畢竟整個居住條件、城市化率還不是太高。通常說，中國目前8.5億-8.6億的城鎮人口，大約有一半人住在2000年之後建成的新房，還有一半住在2000年之前的老房子，這些房子離現在已經20多年了，居住的舒適性以及衛生條件等等，都不是特別樂觀。

由於房地產的真實需求還在，我們相信疫情之後，無論是政府、企業還是購房者，都會採取更加審慎而理性的態度。

蘭陵刺

二小姐談理財愛美宅

以下為個人觀點，不喜勿噴

疫情和房屋買賣沒有太大的關係，只有一些資金套起了的炒房客也許會甩賣房子

房屋買賣的多寡和國家金融政策有關，我們把房屋看作是一種金融工具的話，假如一套100萬的房子，我們可以利用槓桿，從銀行套出7成的錢，同時，還可以30年分期還款

試試在外面做商業貸款，哪個機構能夠給你這麼好的待遇

話說回來，疫情過後，該買房的肯定還是會買房子，買不起的還是買不起，要賣房的還是會賣房子，和疫情不會有多大的關係，還不如多關注LPR

以上隨筆，謝閱

鄧小姐家的羅先生

按照我之前發問 結合中國當下實際情況分析如下。

隨著疫情的結束，期間大量的人民群眾為了響應國家號召不給國家帶來麻煩 居家隔離，也造成了數以千萬的勞動力沒有去創造財富，按照國家目前統計的負債率 至少大部分人應該是沒有多餘的財富。

以至於 個人認為 沒及其必要的住房需求 不會有太多人買房。

像恆大開啟網上銷售 廣告打起來 ，可能也是地產商認為以後房子銷售會難 提前打折 打廣告 來催緊銷售。綜上還是買房的少。

[我想靜靜][我想靜靜]來說一下賣房，隨著城市發展 之前很多人不只一套房 有些人 手裡資金短缺，或者因為房貸問題 可能會出售房子 還房貸 回籠資金。所以 認為賣房的會多。

以上是個人看法 ，認為疫情之後賣房的比買房的多

[捂臉][捂臉] 個人看法 如有問題勿噴 希望大家多多點贊 關注

此號已更換

我覺得相對平等吧

有房子的，肯定都有了，沒有房子的肯定也要買，買賣是平等的，不會說賣房子的人多或者買房子的人少。疫情有影響，但不是所有人都要靠賣房子來維持生活

物價飛昇，有價值的東西也就是房產了，所以說，賣房子的人財富體現也就是房產

個人覺得不會多也不會少

小7闊少

個人以為，經過了這次疫情，很多行業都受到了影響，餐飲，文化旅遊等行業受到的影響比較大，對於房地產行業，也在其中，但具體到買房的多還是賣房的多，我覺得應該是賣房的人多一些，很多開發商為了回籠資金，一定會出一些政策，對於一些炒房的人來說，也想把房子變現，畢竟收入受到了影響，而買房的人，由於收入等原因，不定會靜觀其變，等待時機。

隔壁de老張

首先針對這個問題，發表純屬個人觀點：1，疫情中很多地區需要當地產證和拍照才可以進入，刺激了買房人的心理。2，國家經濟受疫情影響，需要刺激帶動經濟，房地產是首選，當然不會爆發式增長。3，房地產行業帶動的就業和附屬行業較多，成本各方面都會隨著增加。

一半海水一半火焰312

我覺得應該沒什麼影響吧。這次疫情過後肯定會對人們的飲食習慣有所影響，但對於住房買房賣房應該沒什麼影響。

飛彩流雲

在家裡住煩了想換房的有，沒房無處容身的要買房

關鍵字: 買房網 深圳 買房