濱州作為一個四線城市，面積9453平方千米，人口392.25萬（2018年）。2019年，濱州GDP增長4.1%，2019年8月，被評為2018年“中國外貿百強城市 ”，2020年山東省四星級新型智慧城市建設預試點城市。也有著悠久的歷史文化，相傳是孫子的故鄉。
濱州的房價，也沒有逃過剛剛過去的一波大漲，使得這個四線城市，房價漲幅遠超過收入增速，給沒有買房的剛需，造成了較大的心理打擊。等不及的，已經買了。有些還在觀望，希望天降甘露，能有房住。
濱州的房價大漲原因也是全國去庫存、棚戶區改造、貨幣安置導致的，直接推動了房價的上漲。資料顯示，2017年，濱州全市棚戶區改造11228套；2018年，全市棚戶區改造16431套；2019年全市棚戶區改造新開工6418套、開工率100%，現在有些還沒完工。
今年大環境很不好，在這種情況下，濱州今年的房價會是怎樣的趨勢？由於二手房不受限價影響，交易比較自由，最能反映市場趨勢，所以我們就以二手房為例，看看濱州各區房價變化情況。
1、濱州全市3月二手房均價 7853 元/m²。
濱州2月二手房均價 7811 元/m²，環比上月上漲 0.55% ↑，同比去年同期上漲 0.91% ↑。作為一個四線城市，房價自1月份以來，有小幅上升。
上輪房價上漲，是從2015年開始，先從一線特大城市開始，比如北上廣深。一年後二線城市大漲，再過一年是三四線城市大漲。傳導週期大約是1年，在二線大漲時，一線城市開始平穩；三四線大漲時，二線開始平穩下降；2018年開始，濟南、青島、天津等城市房價開始下降。自去年開始，有些三四線城市房價就開始出現下行趨勢，今年將會全面開啟三四線城市房價下降通道。截止今年年底，此輪長達5年的房價上漲整體落幕，將進入一個漫長的平穩下跌週期，這個期限可能是3年、5年，甚至10年。
下圖可以看到，2015年，濱州全市二手房掛牌均價在4700元左右，到了2016年10月之前基本沒有變化，16年底，開始上升至5000元/㎡。
下圖顯示，2017年一直持續上升，到17年底，均價達到約7300元/㎡；到18年下半年，價格開始震盪，價格接近8000元；19年9月份突破8000元，現在2020年，價格回落至8000元以內。整個上漲時間大約兩年半的時間，價格幾乎翻了一倍吧。
剛需既然都等到現在了，不妨再多等等，晚買一個月，可能就剩下幾萬塊。
2、濱城3月二手房均價 8024 元/m²。
濱城2月二手房均價 8020 元/m²，環比上月上漲 0.05% ↑，同比去年同期下跌 1.40% ↓。價格走勢上看，2月份疫情影響，有所下降，3月份略微上升，目前均價已經低於去年4月份，後期還會有下降空間。
買房者可以再等等。相反，已經上車的炒房客，現在是3-5年內高位變現的最後時機，可以先賣掉，把利潤拿到手。如果你依然鍾愛房子，等待房價下降到底後，再買入，不就掙得一筆剩餘價值了嗎？
3、鄒平3月二手房均價 8606 元/m²。
鄒平2月二手房均價 8618 元/m²，環比上月下跌 0.13% ↓，同比去年同期下跌 9.80% ↓。從走勢圖上看，最近一年，二手房報價一直持續下跌，作為縣級市，可能經濟支撐力量薄弱，在整體市場走低的環境下，房價如履薄冰，難以維持住。
和去年3月份相比，跌幅接近10個點，100萬的房子，10萬已經蒸發了。而10萬，在鄒平起碼相當於兩年的收入了吧。房子每天都在成交，買房時機真的需要好好研究和把握，打算買房的，花點時機研究，總比虧錢強吧，掙錢不容易、買房更難。
4、沾化3月二手房均價 5020 元/m²。
沾化2月二手房均價 5549 元/m²，環比上月下跌 9.52% ↓，同比去年同期下跌 10.07% ↓。從二手房報價趨勢看，過去的一年基本平穩，今年3月份出現大幅下滑，說明該區域炒房的客戶對未來預期不看好，降低報價，想急於賣掉多餘的房子，儘快變現。剛需可以考慮2個月後撿漏入手。
5、博興3月二手房均價 8850 元/m²。整體價格比較平穩，二手房掛牌數量不多。
6、無棣3月二手房均價 7375 元/m²。
無棣2月二手房均價 7035 元/m²，環比上月上漲 4.85% ↑，同比去年同期上漲 2.79% ↑。從報價上看，1月份開始價格有所上升，漲幅在擴大。不過大家也不要擔心，未來半年會逐漸回落，剛需可以多看看，再等幾個月。
7、惠民3月二手房均價 5318 元/m²。
惠民2月二手房均價 5390 元/m²，環比上月下跌 1.33% ↓，同比去年同期上漲 2.05% ↑。目前走勢總體平穩，3月份小幅下降，預計未來半年會震盪走低。
8、陽信3月二手房均價 6373 元/m²。
陽信2月二手房均價 6319 元/m²，環比上月上漲 0.87% ↑，同比去年同期上漲 5.83% ↑。走勢和惠民基本相同，橫盤半年多了，下行壓力比較大，剛需能等就多等等。想賣房的抓緊賣掉吧。
通過上面的二手房掛牌價格趨勢看出，現在市場漲幅正在收窄，接下來會緩慢下降。最近兩年投資房產的，看著原本漲起來的收益每天在消失，就和溫水煮青蛙一樣，最終一分錢沒掙到，可能還要搭上利息。
未來幾年房價會總體平穩，分化百花齊放，有的城市幾萬塊或者十幾萬塊一套房，有的城市可能還會輕微上漲。未來幾年，即使有的城市房價上漲了，炒房的也不一定能掙到錢，因為人的貪慾是無止境的，每平米漲了1000元，還想著會漲2000元，然後還想著翻番……，最後結果很明顯，竹籃打水一場空。只有遇到虧錢時，才會幡然醒悟，原來房價走勢和自己想得不一樣！
也許有人說，我留著不賣，總會漲起來的。這句話沒毛病，長遠來看，比如10年後，大概率會比現在高出至少50%吧，但是不一定能掙錢，我們算一筆賬。
假如你現在打算購買價值100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，貸款期限30年。按照商業貸款基準利率上浮10%就是5.39%。10年後賣掉，10年時間，總共支付利息42.4萬，30萬首付依然按照5個點計算收益，10年是15萬，購房費用5萬，裝修10萬，總成本是100+42.4+15+5+10=172.4萬，要賣這些錢才能保本。
10年後，房價要再漲一倍，才能掙錢。漲50%，你還要貼錢。隨著人口老齡化到來，房子老齡化也陸續到來，10年後，房子能不能翻番還不一定。如果現在把錢都投資房產了，其他的機會成本就損失掉了，最後可能生活沒享受，錢也沒掙到。可惜，人生不能重來。
最後，類似濱州這種三四線城市的房價，結合現在市場及政策，今年的房價走勢總體會下行，明年也不會漲。房住不炒不是說說就完事，迴歸居住屬性是遲早的事情。房子以後可能會成為消費品。剛需不建議著急入手，能等一天是一天，只買價格低的，高的就不要去問了。
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