雷達財經出品 文|長帆 編|深海
新冠肺炎對經濟造成巨大沖擊，穩增長、穩就業，成為擺在面前的現實課題。地產行業對上下游拉動作用巨大，是穩經濟的重要抓手，但單純刺激房地產已不合時宜。業內人士認為，都市圈將是未來一段時期，中國城鎮化的空間主體形態，創新+產業高地是都市圈經濟的新範式。
都市圈已成為國家戰略。2019年2月21日，國家發改委公佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，從八方面為都市圈培育發展提供了一整套解決方案，這也意味著我國城鎮化發展進入下半場，步入都市圈時代。
2020年伊始，全國多省市對都市圈建設展開新一輪部署。即使是在疫情期間，都市圈發展也未止步。
今年3月17日，《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》要求：“充分發揮北京城市副中心的輻射帶動作用，推進通州區與北三縣高質量發展，實現功能分工協同、交通互聯互通……”
包括北三縣在內京津冀都市圈一直是華夏幸福的深耕之地，分佈著大廠、香河等產業新城。
華夏幸福是都市圈戰略的積極踐行者。自2002年在固安開始起步，之後相繼在大都市周邊開疆拓土， 2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面佈局。隨著國家都市圈戰略的發佈，華夏幸福的都市圈戰略提速。
有券商研究認為，華夏幸福產業新城模式高度契合國家都市圈戰略，受益於都市圈發展紅利，公司具有巨大的發展空間。
都市圈上升為國家戰略
長期以來，對於我國城鎮化空間主體形態一直存在著爭論。從過去幾十年政府官方公佈的文件來看，對於中國城鎮化發展空間的認識是摸著石頭過河的過程。城鎮化指導方針從“積極發展小城鎮”到“以中小城市為重點”再到“增強中心城市承載能力”的階段性變化，反映出我國對於城鎮化發展規律的認識深化。
華夏幸福產業研究院通過對紐約、倫敦、東京、巴黎全球四大都市圈發展經驗梳理，認為，在人口、產業、創新方面的“強輻射”加“場效應”，人口持續向城市群和都市圈湧入，創新集中在城市群和都市圈體現，經濟優先在城市群和都市圈增長。以東京都市圈為例，其以日本3.7%的國土面積，吸引了29.8%的人口，並創造了41.5%的GDP。
圖注：國際四大都市圈面積、人口與GDP佔全國的比例
根據華夏幸福產業研究院的測算，2018年全國30個都市圈以4.53%的國土面積承載了32.06%的人口，產生了全國51.61%的GDP。在過去20年裡，城鎮化新增人口65%流向了30個核心都市圈。
方正證券研究認為，世界主要國家城鎮化進程中，人口和產業向大城市集聚是歷史趨勢。2016年聯合國發佈的《世界城市狀況報告》指出，目排名前600位的主要城市中居住著五分之一的世界人口，對全球GDP的貢獻高達60％。
世界發達國家都市圈發展歷程證明，都市圈作為高級的空間組織形態，逐漸成為區域經濟中心，成為推動全國經濟增長的重要力量。
方正證券認為，都市圈戰略有利於突破城市規模經濟限制，以中心城市帶動周圍城市協調發展，打破行政壁壘，促進要素自由流動。
國家也已意識到都市圈的重要作用。2019年2月21日，國家發改委公佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》(下稱《意見》)，從八方面為都市圈培育發展提供了一整套解決方案。
《意見》明確提出，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，梯次形成若干空間結構清晰、城市功能互補、要素流動有序、產業分工協調、交通往來順暢、公共服務均衡、環境和諧宜居的現代化都市圈；到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。
至此，都市圈戰略上升為國家重大戰略，也將是未來20年新型城鎮化的主體形態，中國進入了都市圈發展的新時代。
雷達財經梳理發現，隨著國家都市圈戰略發佈，各地積極佈局都市圈。
今年1月10日，上海市政府網站公佈了上海市貫徹《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》實施方案，提出“推進上海大都市圈協同發展”，加快編制上海大都市圈空間協同規劃，圍繞上海和蘇州、無錫、常州、南通、寧波、嘉興、舟山、湖州的“1+8”區域範圍構建開放協調的空間格局，發揮空間規劃的引領作用，加強在功能、交通、環境等方面的銜接，促進區域空間協同和一體化發展。
1月14日，山東省發佈《山東省人民政府關於加快膠東經濟圈一體化發展的指導意見》。該意見提出，山東計劃實施區域協調發展戰略，加快膠東經濟圈青島、煙臺、威海、濰坊、日照等市一體化發展，構建合作機制完善、要素流動高效、發展活力強勁、輻射作用顯著的區域發展共同體，建設國際知名的青島都市圈。
今年以來，還有河北、河南、吉林、安徽等多個省份對都市圈進行戰略部署。
創新產業催生都市圈發展新動能
華夏幸福產業研究院認為，由於城市規劃的限制，中心城區空間趨於飽和、人口趨於穩定，人口的增量將會集中在都市圈的外圈層，這是世界上主要都市圈發展的經驗，也是中國現在主要核心都市圈發展的一個現實。比如河北廊坊，在過去的十幾年當中增加了100萬人，在未來的十年當中，隨著大興國際機場的運行、北京副中心和雄安新區的建設發展，人口還會繼續增加。
“從產業維度看，強化核心城市的創新高度與輻射區域先進製造基地之間的相互影響、相互作用，將是催生都市圈發展的新動能。”華夏幸福產業研究院院長顧強表示，華夏幸福持續以產業優先，助力都市圈協同發展，將產業新城打造成為新的城市群格局中的新增長極。
華夏幸福一直在探索如何依託佈局在核心都市圈的產業新城，發展創新型產業，為合作區域導入先進產業集群。
早在2002年，華夏幸福便與固安縣政府採用政企合作的PPP(政府和社會資本合作)市場化運作模式，合作打造固安產業新城。
隨後，華夏幸福為固安引入新型顯示產業集群，京東方、鼎材科技、翌光科技、通嘉宏盛等產業鏈上下游企業在此集聚。
華夏幸福還在河北霸州、安徽舒城、來安、長豐等區域進行佈局，目前新型顯示產業集群已遍佈全國各地，不斷為各區域發展注入新動能。
此外，依託區位特點、產業基礎、應用市場等要素，華夏幸福在江蘇溧水、龍潭、安徽舒城等地，重點發展新能源汽車電池、電機和電控等核心零部件產業，形成了配套完善的新能源汽車及零部件產業集群。
2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面佈局。
2019年，國家級都市圈戰略正式實施後，華夏幸福產業新城發展提速。該年，華夏幸福為合肥、南京等區域的產業新城導入了多個百億級大項目。
2020年1月，嘉興市首條智能網聯汽車開放測試道路宣佈落戶嘉善產業新城。
3月8日上午，與河南省鄭州市僅一河之隔的武陟產業新城2020年首批項目集中(雲)簽約活動在“雲端”拉開帷幕，15個項目以“現場+視頻連線”的形式完成簽約，簽約投資額超55億元。
圖注：雲簽約現場
此次簽約產業涵蓋了智能製造裝備、都市食品、汽車配件、醫藥研發等高端產業。而在配套方面，既有健康管理中心等城市配套，也有產業園供水廠、文旅研學創意基地、金融港等產業配套項目。
截至目前，華夏幸福已佈局了京津冀、長三角、粵港澳三個高能都市圈，以及鄭州、武漢、成都三個高潛都市圈和其他潛力都市圈，形成“3+3+X”佈局，覆蓋15個核心都市圈。
華夏幸福堅信得都市圈者得未來
打開華夏幸福官網，首先映入眼簾的是“華夏幸福——產業新城運營商”。
在房地產行業，華夏幸福一直頗為另類。別的地產商主要是造房子，華夏幸福則是運營產業新城。
華夏幸福通過產業服務，獲得了良好的回報。財務數據顯示，公司2019年上半年實現營收387.3億元，同增10.74%；淨利潤84.8億元，同增22.44%。公司去年上半年產業發展服務毛利潤佔比達到54%，業務結構不斷優化，對公司整體業績貢獻度持續提升。
華夏幸福在2018年度《致股東信》中表示，未來，我國城鎮化新增人口的三分之二將集中在都市圈，新技術、新產業也將主要孕育在都市圈。 都市圈人口紅利大潮並未褪去，數量紅利將繼續釋放，質量紅利持續迸發。
與此同時，產業發展也將迎來大國蝶變，從全面開花的跟隨型經濟，向核心都市圈引領的創新型經濟轉變。
華夏幸福認為，都市圈將重新定義中國不動產市場： 都市圈市場和非都市圈市場， 其中都市圈市場內部重構加速，呈現高度的圈層分異，將持續釋放“差異性增值紅利”。其中，內圈層和中圈層以城市更新為主，由增量市場轉為存量市場，新一代商業、文創消費等新機會紛至沓來，醫療養老、長租公寓等新型不動產未來發展可期；外圈層商品住宅市場有真實有效需求強力支撐，並將與都市圈內圈層高度聯動。
圖注：華夏幸福產業新城、產業小鎮主要分佈圖
“我們堅信，得都市圈者得未來！”華夏幸福表示。
雷達財經注意到，2018年，華夏幸福引入了戰略投資者中國平安。國泰君安研究認為，平安集團提供的經金融服務切實解決了華夏幸福在產業新城異地複製擴張的過程中因前期資金投入量較大、回報週期慢所帶來的資金鍊的擔憂，在平安集團的支持下，公司的的融資環境及結構得到進一步的改善和優化。
對於華夏幸福的未來，多家券商表示看好。
東吳證券認為，華夏幸福走向全國化佈局，未來產業發展服務收入增速可觀。平安戰略入股有效增強公司資金實力，潛在業務深度合作值得期待。
中泰證券表示，華夏幸福產業新城主業積極推進，結算金額穩步增長，同時銷售端非京地區佔比進一步擴大。認為短期住宅銷售下滑，不改公司產業新城主業積極健康發展、園區模式異地複製擴張成功的長邏輯。
國泰君安研報指出，華夏幸福的產業新城模式同樣高度契合國家戰略，公司是都市圈發展的最佳受益標的。公司都市圈戰略進入深耕期且收穫在即，“3+3+X”核心都市圈格局以及產業新城領先的業務模式將讓公司在未來的競爭中持續獲取資源優勢，而在公司充足資金的支持下，公司有望持續高速增長。
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