地鐵已經成為人們買房的重要參考指標，不僅交通便利，更能保值升值。
今年，南寧將再開通兩條，4號線和2號線延長線，加上已運營的1至3號線，南寧地鐵網即將形成。
有人說，不在地鐵網內置業，未來會留有遺憾，因為地鐵建成後，拆遷改造的機率很少，不可再生。
想找地鐵房，儘早佈局，這話沒錯，但要選擇怎樣的地鐵物業？如何看地鐵價值？
今天，聊聊今年通車的4號線，從客流情況分析，這或將影響其商業，和地鐵物業價值。
01
1/2/3條地鐵客流情況
南寧地鐵1、2、3號線已開通，不知你乘地鐵時，有沒有觀察它的客流情況。
老叨的體驗是，1號線最擁擠，2號線還行，3號線有點空，直觀的體驗不一定準確，因為站點不同，客流量也不一樣，真實數據是怎樣？逐一看。
地鐵1號線
2017年12月31日，1號線日客運量為54.48萬人次，2019年5月1日，南寧1號線日客流量為63.19萬人次。
地鐵2號線
2號線日客運量22.60萬人次。
2017年12月28日（首日開通），2號線客運量為12.49萬人次。2號線客流主要集中在大沙田站、明秀路站、蘇盧站及換乘的火車站和朝陽廣場站。
2018年1月28日，南寧軌道交通2號線試運營滿月，日均運送乘客14.83萬人次；其中，進出站客流量最多的是大沙田站。
在節點期間客運量較高，如2018年至2019年，國慶、元旦、五一，單日最高達36.27萬人次。
地鐵3號線
2019年6月7日，南寧軌道交通3號線客運量創單日曆史新高，
達13.92萬人次。2019年端午節期間（6月7日至9日），南寧市軌道交通3號線總客運量為35.51萬人次。
▲3條地鐵客運情況
從官方公佈的數據整理成曲線，發現，1號線客流量最高，其次為2號線、3號線。
02
短期內，4號線客流量不容樂觀
為何三條地鐵線的客流量差別那麼大？
每個區的特點不同，各個站點也各有特點，1號線以辦公型、交通樞紐型站點多，如：金湖廣場、萬象城、火車站和火車東站。
萬象城是南寧CBD中心，集中辦公企業多，對於上班族，地鐵是出行首選方式。
▲南寧地鐵實景
2號線起點西津站，穿越邕江，到玉洞站，經過了人口最密集的老城區，西鄉塘與江南。
人口多的地方，是不是意味乘坐人更多？上面數據告訴我們並不是。
2號線站點以居住型為主，如：蘇盧站、明秀路站、福建園站、亭洪路站、大沙田站，這些站點周圍生活居住區較為集中，特別是，早高峰進站量大，晚高峰出站量大，非早晚高峰，客運量較低。
居住型站點方便出行，要發揮地鐵更大價值，還需要商業支撐。
再來看地鐵3號線，也有商業CBD，如：金湖廣場、五象總部基地，但金湖廣場繁華有所減弱，金湖廣場的地下商場就是例子，商業較空，周邊的寫字樓還在，但不少辦公企業已遷出。
五象總部基地，是南寧未來CBD中心，一箇中心的形成往往需要十年，或者更久，總部基地需要時間來證明，現在處於發展期，客流量偏少也正常。
以此類推，4號線，從江南到龍崗，經過總部基地，CBD還在發展階段，居住區以江南為主，短期內，客流量預計不會高於3號線。
03
4號沿線有哪些商業？
地鐵對城市的功能具有強有力的帶動作用，與商業CBD相輔相成，地鐵不僅提供出行的便利，更可以在人口導入、人口結構優化、產業升級、物業增值等方面產生助力，1號線就是一個例子。
今年開通的地鐵4號線，會有哪些商業和交通樞紐？
4號線，大大小小的商業在籌備中，彰泰新旺角、總部基地CBD本身是商業與辦公一體，良慶大橋南，軌道地產的TOD項目軌道御璽君臨灣，及規劃中的五象火車站（明年開工建設）。
▲沿線商業（黃圈處）| 點擊查看大圖
五象總部基地基本成型，會有更多企業進駐，總部基地是未來是人口流入的中心。
從而，4號線即有CBD中心，又有交通樞紐中心，待成熟後，很可能是下一條主骨線。
短期內，客流量少，不等於價值弱，待商業價值激發出來，局面會發生變化。
04
現在是買入時機嗎？
什麼時候買地鐵房最合適？
自然是上漲之前，如果等到地鐵來了再去沿線找房子，結局是沒有多少在售的了，價格也隨之提高。
▲地鐵價值與新房供應變化曲線
新房供應的高峰期是在開工期，這期間新房供應量最大，可選樓盤多。通車後，沿線在新房供應量直線下滑。完善期，主要指站點的商業完善，地鐵經濟呈現，平穩期後，基本沒有新房在售了，要買地鐵房，得找二手房。
從目前來看，4號線沿線在售樓盤20餘個，總部基地一帶幾個高價的地鐵房持續在售，其它價格親民一些的，在江南區和良慶大橋南。
4號線要來了，興奮的是地產銷售，多了一個賣點，對於購房者，保持平常心，地鐵價值釋放在後面，待商業完善後，並不是一通車就能漲。
但，買房還是要把眼光放長遠一點，地鐵是不可再生資源，分析其特點和價值變化，更好的便於我們決擇。
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