羅順55

集約化管理服務是提高物業服務質量 創新社區工作的有效途徑

市委、市政府:

近幾年來，市委市政府狠抓城市建設，取得了可喜成績，天藍了、水清了、路寬了、公園多了、空氣新了，總之，商丘發展了，群眾滿意了。但是也有與之不和諧的地方，如小區內環境普遍不如市政道路和公共場所管理有序整潔優美。由小區物業服務質量問題引發的矛盾糾紛不斷髮生，業主普遍對物業公司不滿意，一些物業公司已成為社區麻煩的製造者和社會不穩定因素，到了應引起各級領導高度重視和非改革不可的時候了。

一、改革的重點與理由

(一)、物業公司與廣大業主之間的主要矛盾，是物業公司不投資、少支出並以簡單勞動獲取了高額利潤，而廣大業主交付了物業費卻無法選擇享受相對滿意的服務方式和結果，合法權益得不到保障。收費項目、標準;收入流向、用途;收入分配比例無合理標準和不公開透明。

(二)、“一個高人當老闆，兩個美女催收款，三個奶奶掃掃地，四個爺爺看看門，五花八門亂收費"，這基本上是物業公司的普遍狀況，員工隊伍高齡低能，決定其服務質量必然是低水平。

(三)、一個居住幾千人的小區，僅有一個以追求利益最大化為目地的物業公司去管理，而沒有黨組織的存在，沒有黨員活動，沒有對小區群眾開展思想和法制、道德教育，顯然有點缺位和不足。政府職能部門對小區物業公司似乎缺少應有的監管，對業主委員會成員也可能缺少培訓指導。

(四)、《河南省物業管理條例》得不到充分落實執行，廣大業主的合理訴求長期得不到響應，合法權益得不到保護。物業服務企業退出機制不客觀不宜行，是個擺設，時有非正常力量參與干涉物服行業的現象，致使物業企業與業主之間的矛盾不斷累積，這種矛盾會由量變到質變，會演變為一種社會現象和矛盾。

二、改革的思路與途徑

黨的十九大報告提出，要加強和創新社會治理社會化，……專業化水平，推動社會治理中心向基層下移。實現小區安則社區安，社區安則社會安。

(一)、本著"政府主導監督、企業管理服務”的原則，每區、縣可成立一個"物業服務中心總部”(物業公司)，各小區設"物業服務中心”(物業分公司)。由總部依據《河南省物業管理條例》，根據小區類別和規模，制定出統一的收費項目和標準，統一的服務範圍和標準。統一管理經營服務，統一人員培訓使用，統一財務管理核算。

(二)、規模較大的小區可以單獨成立黨支部，規模較小的小區聯合成立黨支部，由上級黨組織按程序任命黨支部書記。

(三)、逐步推行實施互聯網+物業服務。(略)

(四)、逐步推行實施居家醫護養老。(略)

三、改革的阻力與風險

阻力主要來自於現物業服務模式下的既得利益者，不過這種阻力難以阻擋集約化管理服務模式、強大的價格服務優勢和小區廣大群眾的需求力度。風險主要來自於有關部門信心不足和創新能力不強。

四、需要一名政府副職主抓， 組織一個班子，做好進一步調查，制定好方案，選擇試點，逐步推廣。

小區是人民群眾休息生活的家園，應是清靜之地，不應成為任何人的斂財通道。把小區群眾從現有物業服務模式中解放出來，創新出一種政府放心、群眾舒心的小區集約化管理服務模式，是廣大群眾的殷切期盼。相信只要政府重視，擼起袖子一起加油幹就一定會成功。

二零一八年三月二十七日

雪厚松高1

如何看待取消物業，交給社區管理，業主自治這種模式？

現在，物業糾紛已經成為城市的一大突出矛盾。分析其中的原因，一是物業的定位存在問題，究竟是管理者，還是服務者。二是社區的功能沒能得到有效發揮。三是業主大會或業主委員會缺乏可操作性。

首先，我不贊成取消物業，但我以為物業公司只能是小區服務的一種方法，應該明確業主自治的地位。

也就是說，對於小區業主來說，他們應該有權選擇進行業主自治，而不能只是被動接受物業公司這種模式。

其次，無論是物業公司管理，還是業主自治管理，都要設定3年左右的服務年限，實行動態確定。

也就是說，3年之後，業主大會有權決定新的物業公司，或是決定是否採取業主自治，從而確保業主大會選聘物業公司權利的落實，以便監督物業公司做好服務。

再次，應該強化社區管理的功能，弱化行業部門的管理。

從小區的特點來看，小區業主大會、業主委員會，以及物業公司，都應該統一交給街道辦事處、社區來進行管理，不再由行業部門來管理，這樣可以確保物業服務、小區開發等問題，由社區來予以解決。畢竟行業部門在基層的管理能力有限。

最後，關於物業糾紛的問題，值得引起有關方面的警惕。

不要讓其成為一個矛盾安全的隱患，不要讓其成為百姓抱怨的地方，不要讓其成為涉黑涉惡的領域。因此，從現在開始，有必要對物業領域問題依法進行專項治理，統一進行規範，該掃黑的掃黑，該治亂的治亂，該理順合同關係的理順關係。

碧翰烽

我是一個實實在在的業主。說起很多人要求取消物業，交給社區管理或業主自治等模式。作為一名普通業主也是不敢恭維這種做法。我覺得一個小區物業做得好不好，取決於業主委員會和全體業主的努力。首先，作為小區業主委員會，應該代表小區業主選好物業公司，簽訂好物業服務合同，同時在選聘物業公司和簽訂合同前，充分徵求廣大業主的意見，特別是合同內容以及在實施過程中出現的問題的解決；

一點拙見，不喜勿噴。如您有不同意見可以探討。

阿正19688630

在這個問題上，大家好像混淆了一個概念，就是業主自治與業主自管。業主自治不等於業主自管。

首先，業主自治是根據城鎮居民委員會有關規定實施，有法可依。選舉產生的業主委員會，向業主大會負責。負責本居民區的公共事務的服務與管理，並實施有限的行政管理權。

其次，對本居民區的物業管理，是否聘請物業公司，或者是直接聘請管理人員實施自我管理，應該由業主大會決定，並委託業主委員會具體執行。

第三，業主委員會是業主的代表，執行業主大會的決議，代表維護業主的利益，負責本居民區的全面管理與服務。並非具體實施物業服務與管理的主體。物業需要通過聘請物業公司，或者聘請專門人員來完成。業委會只是負責監督指導和管理，並通過日常的檢查等方法向物業管理主體反應業主的訴求和批評。代行業主大會的監督管理權，經業主大會的授權，可以中止解除物業管理合同和解聘有關人員。

第四，業委會要接受社區的監督與指導，在社區的指導下開展工作，並實施本居民區有限的行政管理權。向社區反映社情民意動態，向居民傳達政府有關的方針政策等。

所謂的物業管理社區化，並非取消物業管理，而是通過社區對物業管理，進行有效的招標或招聘，組成物業管理主體，向業主提供物業服務。由社區直接對業主負責，而物業相對於社區負責。有利於社區對物業的直接管理，減少了業主與物業的直接衝突。

這種管理形式，較業主自我管理簡便，較物業公司管理費用要低，但容易形成僵化的行政模式。服務質量以及服務的及時性難以保證。各有利弊，大家都在探索，希望儘快有一個好的辦法產生，徹底解決物業管理的煩惱。

無奈且向上

朋友你提出來的問題我覺得和你探討一下吧！

取消物業管理我覺得現在不現實了。

現在小區規模越來越大，樓房越蓋越高。隨著高層建築的發展，管理跟不上，業主就不會有好的生活環境。防火就是一項很嚴肅工作。高層用水加壓，電梯的運轉維修。等等說不清的小事都要有人管。

交給社區管理我覺得不好實現。每個社區要管理多個小區。社區的人力物力是否能解決。物業管理是個整體工作，不是今天可管可不管的問題。

業主自治老舊小區可以搞。業主在500戶左右。有個前提要成立業委會。

沒有業委會小區自治也困難很多。

朋友我就說這些吧，物業管理是工作。物業搞好了業主都支持！不過到什麼時候也會有人出難題。沒有人搗亂也就沒有社會發展了。一個家裡人還要磕磕碰碰，小區有問題也很正常。不交物業費的人不管那個小區都有。就是物業不收費，業主也有不滿意的。

什麼工作捋順了就好做了。

我說的你覺得怎麼樣，可以探討。

春韻劉姥姥

這樣發問很荒唐。

既要社區管理，又想業主自治，究竟想怎麼樣？

小區業主自治，這是法定的體制。不允許也不可能實行社區管理。

《城鎮居民委員會組織法》已經確定了社區居委會的性質、作用和職責。它主要是履行最基層的社會管理和有限的行政職能。雖與村委會同級，但沒有經濟實力，全靠財政經費維持運轉。它不能開辦和管理經濟實體。

有些人動不動主張把物業公司交給社區管理，這明顯是法律政策所不允許的。

而小區業主自治的法理是基於物權和物權派生的管理權。小區和房子都是業主的私有財產，其管理權也自然屬於業主。公權是不能介入的。

社區和街道辦事處，有扶助、指導小區業主成立業主委員會，並監督其工作的職責。在特殊情況下，當小區物業管理出現失序和混亂時，可以臨時接管，充當臨時業委會的角色。但仍然要儘快促進業委會的再成立，把小區治理的權力交還給真正的當家人——業委會。

所謂小區業主自治，就是成立業委會和業主大會，併成為小區物業管理的權力主體。

至於以後是否繼續聘用物業公司，還是由業委會直接僱人從事物業服務工作(即自管物業)，應該由業主大會會議充分商議後作出決定。

執中bj1

取消物業，交由社區管理，業主自治，這種模式聽起來很美好，但是不具可行性。下面我從兩方面來做一下分析。

第一，現行物業公司的普遍問題。現在為什麼物業公司普遍被垢病？其實是物業公司普遍都存在理念的誤區，物業公司是純粹的服務型的公司，服務到位了，服務態度好了，業主自然不差錢兒。但是現在很物業公司恰好把服務理念搞錯了，他們只為掙錢和省錢為目的，把業主的利益放在次要位置，甚至還損害業主的正當權益。因此，物業公司和業主之間的矛盾不斷激化，直到業主都普遍拒絕交物業費，讓物業公司最後幹不去，或者乾脆被趕走。反之，有些物業公司服務還說得過去，但是個別業主素質差，為貪圖省錢故意不交物業費，結果這種情形擴散到更多業主也跟著不交物業費，最後讓物業公司服務質量日漸下滑，最後是越來越差，形成惡性循環。

第二，社區管理，業主自治，這種模式也難於推廣。大家想想，如果小區規模較小，業主自治還可以，如果規模較大呢？靠業主自我管理，還是無法保證良性發展。大家都明白一個道理——術業有專攻。物業公司本身就是專業管理和維護小區正常運行的專業團隊，儘管現在物業公司存在很多問題，但那是行業規範和治理的問題，說明《物業法》的完善和落實還不到位。但如果交由業主自治，年輕業主每天忙於工作，根本無暇顧及。靠退休的老人去治理，恐怕也還是勉為其難，畢竟不是專業出身，何況物業管理工作千頭萬緒。就是真的業主自治了，還不得自己組建專業團隊，靠專業人員來幹。但是這又涉及到公司管理問題了，業主們（業主委員會）能做好公司管理嗎？

通過上述兩方面的分析，明白人應該清楚問題出在哪裡了，想解決好物業管理這個難題，真不是那麼容易的事，看來需要時間，需要政府去下大力氣解決。畢竟民生問題是構建和諧社會的根本，小區物業是民生一部分。

韓國成老師

業主自治？哈哈哈，這是最好的笑話。為啥？因為你的鄰居，遠遠比物業更壞。

物業的壞是有限度的，而你的鄰居壞起來是無限度的。

永遠有人為了個人利益，而去侵佔公共利益，而他們一旦得逞，就只有物業才能制止。

如果物業不出面，那就只有兩個結果，

第一個是鄰居之間以暴制暴，大家都聽說過因為漏水、佔樓道、養狗、種菜……造成鄰里仇恨的事，也可以想想如果發生在自己身上會如何。

第二個是大家爭先恐後的也去侵佔公共利益，形成理論上的“公地悲劇”，大家也聽說過沒物業的小區一夜之間冒出幾十個地鎖的故事。

現在為啥業委會流行不起來？

真正原因是大家根本就不對業委會有信心

真正原因是業委會根本沒有給大家帶來實際利益

現在的業委會，保守講，

70%都是由閒漢、大媽、刺頭髮起組成

70%成立的原因是這些人的個人利益沒有得到滿足

70%由業委會召來的新物業，都不如老物業，核心原因是第一肯定比老物業便宜，第二都是業委會關係戶而且由於業委會和新物業的勾結，導致沉默的大多數業主，一點希望都沒了。

70%出現過拒交物業——抗爭——成立業委會——趕跑物業這一套組合拳的小區，最終房產都相對貶值了。注意這個貶值是相對的，不是說你2萬買的只能賣一萬了，而是本來該漲到三萬的，最後只漲到兩萬五。

比起我的鄰居，我寧可相信物業

或許中國人從文化來說，就像每個人都盼望有塊小菜園一樣，每個人內心深處都在盼望一個明君，根本就不需要、不可能、也不配自治。

駐馬店頭號貪汙犯

昨天受邀請回答了【能否取消生活社區的物業公司，改由居委會負責社區的物業管理呢？】這個問題。

而今天有人把這問題再作了延伸，改為【如何看待取消物業，交給社區管理，業主自治這種模式？】。

本想不再作回答的了，但還是忍不住要再說說。因為好多人是“不到黃河心不死的”，而這兩個問答的相同點是:前兩部分都相同，一是取消物業公司。二是把小區交由居委會去管理。不同的是今天的主題多了個業主自治模式。

根據中國的國情、法律法規及中國人的思想覺悟、還有生活習慣等等綜合去考慮，個人的看法是:

1，中國目前還不能取消物業服務這個行業。至於以後能否取消，那就讓我們拭目以待吧，我們根本不用杞人憂天的，到必要取消時國家自然會有政策的。我們目前要考慮的是，怎樣去成立業委會監督好物業公司的工作，提高物業公司的服務管理水平，積極調動業主對小區的事情參政議政才是上上策。

2，想居委會取代物業公司而去管理小區，是很不實際的事情。或許也根本無法實現。大家就別老拿過去怎樣和現在怎樣作比較了，沒什麼可比性的。社會在進步，時代也不同了，好多新解事物運應而出現。

3，而要分清什麼是“自治”和“自管”這兩個看似相同而實質是不一樣的兩個概念。而只有成立業委會的小區，業主們才有“自治權”可說。否則更別說什麼“自管”。

而把小區交給居委會去管理，即使小區已成立了業委會，那最後小區業主和當初沒成立業委會時一樣，根本沒有了“自治權”，只能聽任於居委會了。到時業主們連噴的權利都失去了。

但既然大家都這麼熱情高漲地在討論，本人也不想潑大家冷水，掃大家雅興呢。

我有個大膽的想法，不知是否可行？

那就是不用取消物現已存在的物業公司，也不用把小區交給居委會管理，而小區更不用實行自管，也可以不用成立業委會了，也就再沒有大家所說的業委會與物業公司或開發商有利益勾結了，一舉四得呢。

而是由政府設立一個專門的部門，收歸現在的所有物業公司進行統一管理、培訓和調配，而物業公司的工作人員的人數、結構則不變，由原物業公司去負責招聘。再結合國家的《物業管理條例》和《物權法》，然後根據本地的實際情況而制定一些專門管理物業公司和小區的法律法規。

再根據每個小區的實際情況去制定相關的物業費標準，由物業公司去收費用，然後再統一交回政府設立的那個專門部門管理及支配，然後根據物業公司每個月的實際開支而發放資金。當然當中肯定要保證每個物業公司10%左右的正常利潤才行。這樣物業公司才有動力。

如此一來，物業公司就不能亂收費了，業主們的物業費用就會相應減少了，和物業公司的矛盾也會相應減少，社區會和諧很多的，而政府設立的這個專門部門不是以盈利為目的。而重點則是以管理物業公司和小區為宗旨。

也就是說現在的一切都保留，只是由政府設一個專門負責管理物業公司和小區的部門而巳。

若設立這個專門部門的人員不算是國家職工，不納入國家事業單位，財政不負責他們的工資的話，則可以從每個小區交來的物業費中提取百分之幾去發放這幾個工作人員的工資。也就是等於對外招聘人員了。但這樣比直接把小區交給居委會管理好得多。

而這個部門，政府可下放權力讓房產局的物業科去全權負責，但必須得重新立法才行得通。

大家討論下這個方案是否可行？就算我是天方夜譚，痴人說夢話也別噴我哈，完全當飄過視如不見就行了。因為我已就這個話題去盡力想可行的方案了。

社會共同體系

對於物業管理或者交物業管理費的問題我認為:不管交給誰管理都會產生費用。關鍵的問題其實是應該產生多少費用。現在物管是不管多大的小區或者不管多少人的小區，通通按照有關某某部門的收費標準收費。所以本人覺得不合理。其實我們應該感得到，雖然我們買了房子，但事實就像再次跟物管租房子住一樣，只要我們的房子存在的一天，就要像跟物管租房子一樣，不合理。哪物管費其實該交嗎，我想，所有人都應該會說該交。但是，我們應該根據自己小區的大小或者房子的多少來計算所應該產生的實際費用來交，而不是按照統一的模式。比如一個小區500家人。本來5個人可以管理，按照正常的管理開銷應該是一個月3萬。那麼500家人可以安平方面積計算平均分配。(比如一家攤一個月60)即可。問題是現在的物管費搞成了本來這樣小區的規模一個月的管理費用本身3萬足夠了。可按照現在的物管收費可能收了30萬了，所以非常非常的不合理，同時也加大了業主的額外經濟負擔，導致更多的社會矛盾，所以應該取消一切不合理的物業收費。

關鍵字: 集約化 服務質量 生活