作為租賃住房市場發展的“領頭羊”，上海租房市場的運行格局受到越來越多關注。據CRIC統計，目前上海房租的平均水平約為76.6元/平方米•月，對比4.1萬元/平方米的平均房價而言，住房的租金年回報率僅為2%，上海房租的平均水平似乎遠遠落後於房價，但考慮到目前商品房的地價普遍比租賃用地高出1-2萬元/平方米，建設租賃用房的資金回報率依然可期。
本篇文章主要闡述了上海租房市場的研究視角及研究方法。
文／研究員馬千里、吳嘉茗、周奇
柵格視角：租金水平與環線、地鐵分佈高度吻合
為了更加直觀的瞭解上海市各區域的租金分佈，我們將上海市市域劃分成50*50共2500個柵格，測算各柵格的平均租金水平。
在測算指標上，考慮不同戶型的單位面積、房間間數均差異較大，沒有使用租房時常見的單間租金價格，而是選用了每平方米月租金來計算租金水平。
結合租金的地理分佈來看，可見上海租金水平與環線、地鐵線分佈高度吻合。房價最高的區域以人民廣場為中心，集中在南京西路至陸家嘴一帶，租金平均在120元/平方米•月以上。次一級是2號線沿線的內中環區域，平均租金多在90-120元/平方米•月，2號線兩端虹橋交通樞紐和張江高科+浦東機場的輻射，為2號線沿線帶來了提供了更多的高附加值產業和相應的工作崗位，房租水平也隨之水漲船高。第三檔租金水平大多在60-90元/平方米•月之間，主要分佈在內中環，但在1號線、8號線、2號線和6號線地鐵沿線，均有一定程度的向周邊延伸。而第三、第四檔則位於更外圍的區域，其中平均租金水平低於30元/平方米•月的柵格，更是全部位於外環線以外
。 距離人民廣場越近租金越高，地理位置無法簡單衡量租金
基於上海市租金水平的由中心向四周遞減空間特徵，我們進一步測算了13026個不同小區戶型租金和空間位置的關係：計算各小區到城市中心與副中心的距離（人民廣場、陸家嘴、徐家彙、五角場、真如和花木）的經緯度距離，以經緯度距離為自變量，租金為因變量做逐步迴歸，得到分析結果如下：
每平方米月租金=-4.92×至人民廣場距離+1.51×至五角場距離+0.53×至真如距離+108.4R²=0.361，顯著性檢驗通過
模型的擬合優度確實不高，但還是說明了一定問題：至人民廣場的距離遠近，確實是影響房價的重要因素之一，平均遠離人民廣場1公里，每平方米月租金就要下降4.92元。從以上分析結果中，五角場與真如兩大副中心的係數都是正數，即距離越遠、租金越高，主要還是因為人民廣場附近的高房價小區引領全市，遠遠領先於這兩個城市副中心。考慮實際情況，五角場與真如的核心區域租金肯定是高於周邊非核心區域的，但人民廣場的影響強度太大，所以
單純以地理位置來衡量租金是不合適的。以人民廣場為例，按距離分段來看，在距離人民廣場5公里範圍內，一樣有房租較低的小區存在，有7.6%的小區月租金低於50元/平方米。由此來看，距離市中心的距離或許會影響小區租金的上限，但並不能體現小區居住條件的差異，受周邊配套、小區年代、出行便利等情況的差異，上海市中心附近依然會有租金水平相對較低的小區。
6類22項指標擬合測算房租價格，擬合優度達到0.6
為此，為了進一步瞭解影響上海房租的相關因素，克而瑞研究中心進一步梳理細分了薪資、出行、消費以及公建配套等方面的指標，並考慮年代、戶型、面積等因素，對影響租金的因素進行了逐步迴歸分析。
在數據處理中，首先將柵格尺度進一步細化到100*100米，將上海拆分成123萬個（1002*1243）細分柵格，計算各柵格內的各類信息的計數值和平均值，如平均薪酬、職位數量、餐廳數量、平均餐飲消費等等，以此在較小的尺度上精確描述各項配套在上海的分佈情況。
再據此計算各小區周圍不同尺度下的相關信息的計數值和平均值，尺度範圍包括500米、1000米、1500米、2000米、3000米和5000米。如500米內的地鐵站數量、500米內地鐵站上班人數、1000米內地鐵站數量、1000米內地鐵站上班人數等等，以此更加全面地描繪各小區的出行、消費等配套差異，測算小區樣本數量為13026個。
最後，在6類尺度下，通過測算各小區以房租為因變量，各小區相關信息指標為自變量做多元線性迴歸和相關性分析，以此得到對房租變動影響力較為明顯的指標。
測算結果擬合情況見下圖，在我們儘可能地選取影響房價的外部因素情況下，最終得到的擬合優度（R²）達到了0.60，即模型對於房租價格變動情況的解釋可以達到60%，在社會科學和經濟領域中，在數據顆粒細化到單個樣本的情況下，已經屬於較為理想的結果。模型解釋力度之所以無法達到更加理想的程度。還是因為缺少對租賃房屋內部相關信息的蒐集，物業服務、樓層、電梯、硬裝、軟裝等情況均存在缺失，即便是同一小區的相同戶型房屋，因為裝修情況的差異而導致房租出現差距實屬正常，並且在平均房租水平較低的板塊，這一差異還會顯得更加明顯。典型如佘山高爾夫，附近的小區月租金多在30-60元/平方米，但該小區租賃房屋由於自身物業和生活配套更加優越，房屋室內裝修投入更大，掛牌月租金可以達到120元/平方米以上。
總結：通過柵格化視角，可見上海的租金水平在空間分佈上與環線、地鐵顯著吻合，呈現由中心向四周遞減的特徵，租金與人民廣場距離的關係已經很好的論證了這一事實。
但單一地理因素並不足以完全解釋房租水平的變動，因此我們通過更精細的柵格化方式計算各類配套的分佈情況，再通過逐步迴歸的方式確定了涵蓋6個類型的22項指標作為自變量，租金作為因變量而分別研究，以得到每個因素對於房價的影響程度。
從測算結果和實際值的差異來看，有60%的房源測算偏差在10%以內，約26%的房源測算結果偏差大於30%。不過對比兩類房源分佈情況來看，都是均勻的分佈在上海市市域之內，空間分佈並沒有出現明顯差異。這也再次印證了上文的判斷：在造成估算結果偏差的原因中，未涉及的物業、裝修等內部因素起到了很大作用，而各板塊差異造成的影響並不顯著。
本文摘選自專題《上海租賃住房價格外部影響因素研究》緒論部分
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
