文｜楚留真香 編｜寧採塵
五象湖，眼看就剩下“四大天王”在鬥法。錢包不夠鼓的內撥人，一言不合就把五象南逼上快車道。
五象南，直面五象湖，背靠那馬大型旅遊項目，加上自貿區和3號線延長線（規劃中）加持，吸引著萬科、龍光、榮和、彰泰等房企入駐，形成6盤鼎立之勢。
這裡不再是荒地，也不再是窪地。
單價從9字頭到1.6萬，誰在裸泳？誰在站崗？
五象南，看不懂這就對了！
五象南6盤自"成團"那天起，就引起不少爭議。
從數據上看，去年1-11個月，五象南的成交量位居南寧各大板塊top2，成績相當搶眼。
▲2019年1-11月數據
板塊內，僅彰泰郡、玖瓏郡、五象學府、星都薈、建工城、愉景灣6個盤，就能取得這麼好成績，可見這些盤都不是吃素的。
另一方面，6盤價格跨度從9k到1.6w（少量房源內啥之後），既便宜過西鄉塘，又貴得過五象湖，讓人直呼看不懂！
今天，真香就來翻一下它們的牌子，康康到底是誰在“裝逼"！
相距3千米，價差7千塊
沿著平樂大道一路向南，五象南不荒了，真香慌了。
▲飛馳在平樂大道上的景色
結合規模和存量，賣得最快的是玖瓏郡，目前住宅已經售罄，只剩loft在售。
彰泰郡、榮和五象學府、星都薈這幾個盤，銷量一直不錯，大概率年內清盤。
在售的樓盤裡，價格從貴到不那麼貴，依次是彰泰郡＞榮和五象學府＞萬科星都薈＞建工城＞印象愉景灣。
▲五象南6盤（具體以實際為準）
另一邊，購買門檻也是一面鏡子。
存在即合理，有人為額外成本買單，本身就印證了價值。
▲各盤上車門檻（具體以實際為準）
猛然發現，沿平樂大道佈局的6個盤，相距大約3千米，價差已經高達7千塊。
地段好的又貴又火，地段差的暫時落敗，真印證了李老闆那句至理名言：“地段，地段，還是地段”。
自貿區在五象南劃了2個圈
要看懂這6盤的現在和未來，得先看懂自貿區對五象南動了什麼手腳。
說到自貿區，樓盤在不在它的懷抱，不是最重要的。最重要的是，看懂自貿區對不同板塊的定位和規劃，反觀其對樓盤的影響。
大家都知道，五象自貿區有4個發力點，分別是現代金融、數字經濟、文化傳媒、智慧物流。
從能量密度來看，智慧物流排在最後，而五象南正是承擔這部分功能。
智慧物流之於五象南，再進一步“解剖”它，又分成南北兩大陣營。
兩者有什麼區別？
北邊是保稅區，南邊是物流區，中間像隔著楚河漢界，把榮和、萬科、彰泰、龍光和建工城、愉景灣區分開來。
▲五象南兩大核心板塊
從土地規劃上看，保稅區的居住、商業、教育用地更多，有的學校已經定名，有的甚至已經開工建設了。
相比之下，建工城和愉景灣周邊的規劃和配套則“發育”得慢一些。
▲學校規劃（藍色圈為在建學校，紅圈為規劃學校用地）
保稅區板塊規劃的教育用地很多的，在建的有華威路小學、金良路小學、南寧一中五象校區。
這些學校屬於周邊樓盤的福利。由於都是新建的，並非一線名校，教學水平比較平均，大家處在一個起跑線上。
而商業方面，片區內有威寧鄰家廣場（擬建），萬科綜合體（在建），建工城20萬㎡商業體（在建）。
背靠大樹好乘涼，往北約2公里的五象湖片區，還有合景商業綜合體、mini萬象城等。
客觀的說，保稅區的規劃更成熟，居住屬性更好一些，未來更容易形成人群效應，自主發展成一個“小衛星城”。
害！對於新區來說，只要有人，就不怕涼涼！
產品力pk，誰更宜居？
買房嘛，總歸還是要用來住，即便業主不住，租客也要住。
打鐵還得自身硬，從居住體驗的角度，哪個樓盤住的更爽呢？這就看產品力了~
▲6盤指標對比（僅供參考，具體以售樓部信息為準）
從規模看，這6個項目佔地都不小，地塊都比較方正。
樓棟和戶型也多為南北朝向，兩梯四戶/兩梯五戶為主，樓間距普遍40米以上，舒適度都不算太低。
細看內部配置，還是能看出差別的。
綜合對比之下，榮和五象學府和彰泰郡自帶泳池、會所，彰泰郡還有品牌標配的業主食堂，小區的整體檔次更高一些。
實力比較均衡的是龍光和萬科，樓間距槓槓滴，園林也不差。
愉景灣是“四手聯彈”的樓盤，清一色的品牌房企，應該也不好太讓人失望。
唯獨非科班出身的建工城，容積率最高，規模太大。想要把建築、園林、公區、商業等各方面都做出色，操盤難度挺大的。
整體來看，結合樓盤指標、產品力、品牌等因素，宜居指數從高到低依次是：彰泰郡＞玖瓏郡＞星都薈＞五象學府＞愉景灣＞建工城。
論品牌和物業，這位爺堅不可摧
房子保值增值，物業和品牌是不可忽視的一環。
你看五象湖的萬華綠合寶，24村的二手房價能一馬當先，和華潤品牌和物業脫不了干係。
▲萬科物業榜上有名
從品牌與物業來看，萬科無疑是幾個盤裡最穩的。
尤其是物業，常年佔據物業一哥的位置。真香實地踩過萬科城、金中，業主對萬科物業有口皆碑。
在疫情期間，南寧萬科物業不僅開啟了貼心的“上門服務”，在電梯廂配備紙巾的這一項，更是在市場上“帶了一波節奏”。
彰泰和榮和都為本地實力房企，兩者品牌實力在廣西數一數二，物業服務也挺友好的。
扒房/鑑盤俠團隊就在榮和的辦公樓上班，真香切身體會到，遇到打掃衛生的阿姨，她們都會親切熱情地說“你好”“吃飯了嗎”“下班了哦”。
而彰泰物業的市場認可度也挺高的。此前鑑盤俠就去過彰泰在桂林的一個盤，在住戶與物業之間關係的感觸上很深，這個盤的物業人員能喊出每位住戶的名字，關係很和諧，服務也很到位，不像有些物業與業主是老死不相往來的狀態。
龍光玖瓏郡和印象愉景灣同樣使用龍光物業，從龍光在南寧交付的盤來看，但整體也還不錯，至少在普羅旺斯有一大波“死忠粉”。
而建工城所選的物業是自家品牌，要管理一個千畝大盤，可謂任重而道遠，真香替它捏一把汗。
板塊價值初現，馬上就站崗了？
投資和自住是兩個維度，就像光譜的兩端。
自住講究舒適度、服務和品牌，即便多花點錢，很多自住客也是願意買單的 。
投資的話，價格優先，再看地段，其次才是綜合以上，進而判斷升值空間。
五象南6盤，現在上車的話，哪個盤最有投資潛力呢？
▲五象南6盤對比
從機會主義的角度出發。
建工城和愉景灣單價都沒過萬。折扣兇猛的時候，建工城的毛坯價能去到9字頭，愉景灣的精裝價能去到8字頭，感覺房價回到了5年前，門檻確實誘人。
其中，建工城的位置又位於自貿保稅區的斜對角上，受益於自貿區的配套，或許還有地鐵紅利，未來的爆發力是有的，比較適合投資。首置剛需投資兼自住，做個跳板，也還可以。
其次是愉景灣，價格是真的便宜，萬一身後的那馬彎道超車，價值就不可同日而語了。適合沒有急迫需求、預算更緊湊的投資者。這個盤有點像當年6字頭的萬達茂，之前看不上的人，後面大腿都拍腫了。
當然，風險和機遇永遠是並存的。
自住的話，那就從自身錢包出發，各花入各眼了。
有條件肯定建議買彰泰、萬科或者榮和，它們仨的交付品質比較保險。當然，你得受得了它們的高門檻。
綜合來看，萬科星都薈是實力是最平均的，適合“保守派”的購房者。12500元/㎡的價格，已經不便宜了，但有萬科品牌傍身，自身規模大配套齊，未來能形成集群效應。如果你自己沒啥想法，拿不定主意，買它是最穩當的。
最後，真香多嘴一句，回顧蟠龍、五象湖的發展史，價值初步兌現的時候，價格已到高位。
目前，板塊內的利好大體釋放，價值被預測得七七八八，均價超過1.4萬的幾個盤，價格和五象湖部分樓盤相差無幾，有站崗的嫌疑，建議多比對，不做接盤俠。
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