本文為“房地產帶鹽人”的第131篇文章。今天我們說說放寬落戶的效應。
今年春天，各地樓市政策出臺並不在意料之外，然而結果卻大相徑庭。一方面寶雞、駐馬店、廣州直接刺激樓市的政策一日遊，剛發佈就撤下；另一方面放寬落戶政策的城市樓市調控都得以順利落地。這其中就有蘇州。
上週蘇州發佈了調整人才落戶相關政策的通知，簡單說就是進一步放寬落戶條件，本科45歲以下直接落戶無社保門檻，專科35歲以下只需要繳納半年社保即可落戶。相較於之前的政策已經是門檻驟降。吸引人才或者人力流入是各大城市自2018年開始的“搶人大戰”主旋律。
搶人一時爽，一直搶人一直爽，落戶帶來了大量的人口自然也隨之而來各種需求，不怕你不買房，就怕你不來，來了自然就要考慮安居樂意。其實蘇州並不是今年最典型的，例如佛山早於蘇州發佈的落戶購房放寬政策，直接釋放了98萬人的購房資格門檻，雖說不是每個人都能買得了，但能買得起而不能買的需求會集中出現。
再加上一季度末各家房企基本上放出了真金白銀的折扣和部分優質房源來抓回款，銷售政策都頗為誘人。所以有些城市開始出現復甦的典型——開盤秒被搶的七七八八。例如蘇州近日開盤的吳中區某項目，開發商為房企TOP10中品質口碑較好的，約27500-28000均價的房源僅僅1分鐘就銷售達到12個億，看數據你會有種穿越回2016年的感覺，雖然房價已是今非昔比。另一家全國性大房企的項目開盤只用數秒鐘就已銷售超過九成。
蘇州的樓市火了嗎？坦率的說某個樓盤的火爆並不能代表全部，至少還不能作為樓市回暖的證據。不過蘇州有三點因素會是接下來樓市的支撐：
1、前面說的放寬落戶和人才引進政策，對於過去兩年多持續收緊調控政策閥門的蘇州而言，此次放鬆的導向意味不言而喻。
2、今年2月份，蘇州在土地出讓的政策方面也有鬆動。包括住宅地塊不設統一的必須竣工才能預售調價限制，超過市場指導價的樓盤不在要求必須封頂後才能預售。同時開發企業預售節點可以適當提前。
這一條其實很關鍵，用大白話說，原先蘇州嚴格限制開發預售節點和銷售價格申報，所謂限價、控預售。就會導致開發商銷售週期延後，回款慢，資金壓力大，而且後續調價空間受限。在疫情之後，機遇對房企紓困的角度，放鬆一部分調控給項目更快的銷售回款節奏，這會有助於防控房地產企業、項目的金融風險，加速去化。
這個政策回傳導到土地市場，原先因為各種限制而裹足不前的房企，也許會更有勇氣加碼蘇州樓市。
3、在產業方面的基礎積累，經濟和城市發展速度方面的領先程度而言，蘇州的確具備這個實力。作為一個人口超千萬的特大型城市，蘇州的經濟環境給就業和人口流入創造了條件，居住需求總體是持續增長的。
一場疫情也許讓更多人對居住的理解，對一個城市給自己的門檻和去留有了更多的想法，同時隨著疫情得到控制，有機會去選擇的時候的確是有部分購房需求被提前了。然而，目前整體經濟形式和國際疫情發展、經濟發展的不確定性是存在的。原油價格、美股近期已經讓人大跌眼鏡，各國不斷的寬鬆貨幣政策對經濟的刺激也已經讓位於衛生防疫政策。
這時候我認為，房住不炒大原則是保障我們金融、經濟基本面穩定的一個大原則，雖然各地有自身情況差異，然而對於購房人來說，保持理智，只對需求出手，而不要盲目跟風。在經濟波動中，無論通貨膨脹是否會吞噬你的財富，在手中保有足夠的流動性，而控制負債，對一個家庭而言仍然是最重要的。
我期望的樓市復甦是以經濟發展和人們收入增長為前提的，希望這次我們不要透支未來太多。
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