三墩北是主城區裡為數不多房價還在2字頭的版塊，版塊裡的西湖國際城更是曾經創造了三次"萬人搖"的紀錄。三墩北，下一個面市的是金輝紫雅雲邸，這個就在西湖國際城隔壁的精緻小盤，能繼續"萬人搖"嗎?

項目信息

體量小是硬傷

基本信息

位置：西湖區紫金港北路和祥餘路交叉口

拿地時間：2017年9月13日

拿地信息：樓面價19635元/㎡

業態：3幢高層住宅（27層）、一幢自持（27層）

容積率：

交付時間：2021年6月

開發商、物業：金輝

紫雅雲邸區位示意圖

沙盤信息

紫雅雲邸沙盤實拍

紫雅雲邸的不足是

實拍整理

01

紫雅雲邸的外立面做的不錯，比隔壁的西湖國際城漂亮不少。

紫雅雲邸外立面為玻璃立面與暖色鋁板實體牆面搭配

02

紫雅雲邸周邊，高樓林立，低樓層採光不太好，而且因為南側還有回遷房要蓋，對採光的遮擋會更嚴重。

紫雅雲邸南側就是安置房，未來會遮擋2幢低樓層採光

東面的西湖國際城高層樓層更高，會和自持的1幢一起遮擋3、4幢的採光

03

是一個追求的樓盤，在一些細節上做的不錯。

地下車庫的電梯廳層高很高，而且已經開始分梯

電梯做了兩套按鈕，方便出行不便的住戶

戶型裝修

純粹的大戶型，改善向

戶型分析

紫雅雲邸是兩梯兩戶，每戶都有獨立的電梯廳。戶型設計很純粹，148平方四室，就是用大空間提供居住舒適度。這個戶型設計的還不錯，廚房、餐廳、客廳連成一線，南北通透有穿堂風；每個房間的面積都不小，能滿足居住、儲物的需求；另外，還是全明衛，電梯也不挨著臥室，南北還都有贈送的飄窗，整體上沒什麼硬傷。當然，因為戶型圖上書房和客廳是一個整體，所以看起來整個客餐廳非常寬敞，實際把書房單獨用牆隔開的話，還是會對客廳空間有擠壓的。

紫雅雲邸戶型圖

裝修標準

紫雅雲邸的精裝修內容還不錯，包含了地暖；不過因為本來樓面價就到了1萬9加自持，房價又會被限死，所以裝標在品牌上還是有一定縮水的，正常操作。

紫雅雲邸裝修標準

樣板間實拍

餐廳與廚房相連，通過移門，U型廚臺能營造出一個小中島的感覺

客廳與書房相連，採光面很大，營造一種橫廳的感覺

主臥可以做一個走入式衣帽間，美中不足的是衣帽間對著主衛

主衛是明衛，雙面採光很亮堂

北次臥窗外是公園，視野不錯

南次臥帶全尺寸飄窗，而且與靜區離的較遠，適合做老人房

公衛也是明衛

長陽臺，不過望出去是1幢和西湖國際城，視野一般

廚房外是疏散平臺，同樣帶有上下水，交付後有一定使用空間

周邊配套

版塊較封閉，會受定位困擾

周邊環境

紫雅雲邸所在的位置，因為被一條鐵路和兩條高速三角合圍，所以給人感覺是比較封閉的。因為周邊小區入住率不高，又有不少樓盤在建，所以現在給人的感覺還是在一片工地中。當然這種冷清的狀況，隨著周邊的項目交付、居民入住，會有所改觀的。

紫雅雲邸周邊航拍

配套整理

商業配套：

目前周邊配套為零，未來也非常依賴西湖國際城的底商和回遷房、公寓的帶來的人氣和商業。

教育配套：

紫雅雲邸南側500米外，就是星洲二小；而在星洲二小隔壁，還有在建的幼兒園和初中，未來接送會非常方便。

公共交通：

距離最近的地鐵站是在建的4號線紫金港路站，雖然直線距離只有800米，但是因為中間隔著宣杭鐵路，實際步行要走1.2公里，20分鐘樣子。不過，在紫雅雲邸樓下，就是公交349路的蓮池河頭站，可以坐公交直達2號線三墩站。

重要補充

01

在紫雅雲邸周邊，有不少回遷房、商住房項目，這些勢必會帶來大量的流動人口，會對周邊大環境造成影響。

算上紫雅雲邸，周邊的純商品房小區有4個，回遷房小區有3個

02

因為周邊有大量回遷房和相對低價的商品房，所以對於星洲二小這個學區要理性看待。本身生源不咋地，老師也是巧婦難為無米之炊。

星洲二小本來就是一個尚未經過時間檢驗的新學校

03

紫雅雲邸紫雅雲邸西北方向約600米外，規劃有清潔直運樞紐接駁站。根據規劃，垃圾中轉站位於德澤家園南側，總用地面積6399平方米，日處理規模為200噸/天，不過項目尚未動工。而在垃圾中轉站邊上，還有110KV、220KV變電站。另外，在杭長高速與繞城高速的紫金港互通立交高架橋下，還規劃了一個快遞物流集散中心。

這幾個項目，影響最大的是德澤家園，紫雅雲邸離的距離還是比較遠的

04

對於三墩北的前景，我們謹慎樂觀。三墩北，就是大型居住區的定位，南面剩下也都是住宅用地，折騰不出花來，能期待的只有隔壁繞城外雙橋版塊的雲谷和西湖大學，將來能抬鄰居一手了。

目前，杭長高速北面已經生活氛圍濃郁，南面等樓盤相繼交付也會熱鬧起來

購買建議

想好好住的就買，別瞎折騰

參考錢江剛剛拿下三墩北A-R21-20地塊，28100元/㎡的精裝限價，紫雅雲邸想必也是會被限在兩萬8左右了。主城區這個房價，對能接受三墩北區位的自住，即便有再多不足，這個價格下也是值得的。花買二手房小四房的錢，買一個明年6月前就能交付、空間還更大的新房，完全不用猶豫。

至於投資的話，頂著148方的大戶型，可以拍著胸脯跟你講，你是賣不過邊上西湖國際城、西雅圖、水晶酈城，甚至未來的雲和湖、雲谷天境的。

而對於預算有限的剛需，接下來三墩北現房銷售的建發金輝項目、離白洋站只有400米的錢江項目，才是上車“搶座位”的重頭戲。

三墩北建發金輝現房項目，已經在進行外立面施工，即將入市

杭州跑盤老司機

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