在城鎮化進程中，“拆遷戶”是一種獨特的存在，也被貼滿了標籤。
一夜暴富、拿錢搶房、手裡持有多套房、房叔房姐、群租房東，這個群體受益於中心城區不斷擴張，在房地產市場用“掃樓”的方式，推動房價水漲船高。
拆遷戶出現最多的區域，毫無疑問是中小城市。
數據顯示，近年來一線城市施工面積佔全國的比例不到6%，二線城市佔比在28-29%左右，三線及以下城市佔比高達65%-66%。
也就是說，7成的房子，都是在中小城市賣出去的。
在去年，房地產銷售面積達到了17億平米，三四線樓市居功至偉，事實上，在過去幾年，因為棚改貨幣化的推動，大量的拆遷戶拿著現金去囤房，把積壓已久的庫存一掃而空，造成了各城市房子的短暫熱銷。
然而，從明年開始，“拆遷戶”這個名詞，可能會成為歷史。
一方面，棚改的體量越來越小，貨幣化安置比例越來越低。
自2018年7月開始，住建部明確提出因地制宜推進棚改貨幣化安置後，棚戶區改造逐漸步入調整期。
在2019年，棚改套數大幅下降，全國1-11月開工約315萬套，對比2018年落差明顯，棚改總量踩剎車，三四線房價隨即停漲。
各地的政策也轉向收緊，比如山東進一步強調嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮，福州各項目住宅房屋貨幣補償比例原則上控制在30%以內，河南、山西等棚改大省均放緩了貨幣化安置的腳步。
2018-2020年的棚改任務，早早就已經確定了，按照過去兩年的完成數量，明年全國頂多也就500-600萬套的餘量，住建部前段時間的會議上海專門提到：2020年嚴格把握棚改範圍和標準。
這句話什麼意思？
筆者認為，在總量有限的前提下，嚴格把握棚改範圍和標準，就意味著拆遷給錢這種方式已經很難持續了。
事實上，早在2年前，住建部等六部委聯合印發的通知就明確，商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
此外，住建部會同開發銀行、農業發展銀行印發的《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。
結合貨幣化比例下降、棚改總量降低，住建部三令五申2020年的棚改範圍和標準，我們不難得出一個結論：2021年，拆遷戶可能就不復存在了。
另一方面，國家有2大政策需要早知曉，農地迎來2個改變，拆遷戶買房已經不可能。
1，農地入市。
在2月份，高層下發了抓好“三農”領域重點工作的意見，這是21世紀以來，第17個指導“三農”工作的一號文件。
在破解鄉村發展用地難題上，文件指出，“農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業”。
也就是說，以後大量閒置的集體土地，可能會通過入股、租賃等方式進入到市場裡，這些土地不會蓋成商品房，會以保障房、租賃房的形式讓剛需族“居者有其屋”。
從這個角度來看，靠大拆大建的模式發展房地產，將會成為歷史，拆遷戶手拿鉅額資金掃樓的情況也不會再出現了。
2，一二線城市的人口、供地都已放開。
近日，高層發佈關於授權和委託用地審批權的決定，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市批准。
根據《決定》，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八個省市，試點期限1年。
也就是說，在這8個省市，未來農地轉建設用地的手續會更簡便，土地供應也有了更大空間，很大程度上會加快當地的基建速度，吸引人口流入。
顯然，對人口常年流入的一二線城市來說，這個政策相當於給人口流動“加了一把勁”，吸引力會大大增強。
農地以租賃房、保障房的形式進入市場，棚改貨幣化已經成為歷史，加上一二線城市的供地逐步放開，綜合這些“信號”，我們不難得出一個結論：靠拆遷款買房已經不可能。
這樣的形勢下，有2類人會比較難辦。
1，城市中心區周邊的棚戶區居民。
以前各個城市都依賴大拆大建的方式獲取賣地收入，受益最大的人群就是城市周邊的棚戶區居民，一方面獲得的賠償額度較高，另一方面又可以通過加蓋房屋等方式擴大拆遷面積，由此一舉變身“土豪”。
但是，當棚改總量逐步降低，貨幣化安置比例越來越少，大量三線以下城市的土地出讓都會面臨“瓶頸”，像2018、2019下半年那樣的流拍潮也並不新鮮，這一類人群受到的影響最大。
2，買了老破小等拆遷的人群。
以前很多人想靠買“老破小”、家屬院老房子來押注未來會拆遷，既能享受城市中心的學區、商業、醫療便利，又能等若干年後獲得高額賠償，看起來似乎是一舉多得的事情。
但是，老舊小區改造已經在全國範圍內推進，也是今年房地產市場的重要目標之一，隨著舊城改造的成本越來越高，很少再有開發商願意接手此類小區，想靠老破小實現向“拆遷戶”身份的轉變，已經變得不切實際了。
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