深圳大局已定不便介入；
廣州成本太高難以介入；
惠州價低利薄不屑介入；
開發商不約而同的把目標鎖定在了東莞。
於是乎，東莞城市更新市場，已然成為各路諸侯競爭的焦點。
據統計，2019年東莞共有55個項目，1322萬平米的舊改項目公開選擇期服務商。
（注：所謂前期服務商，就是在正式確認開發主體之前，先找一個公司負責意願徵集、房屋測量及招商方案的編制）。
來自東莞本土、大型央企及外地民企參與這場舊改饕餮大餐的爭奪。這其中有本地企業如中天、匯景、鼎峰，中央企業如華僑城、華潤置地、 遠洋地產，外地企業如鴻榮源、星河、卓越、碧桂園、時代等。
或獨立開發吃獨食、或借船出海分蛋糕，龍走龍道，蛇行蛇道，各大企業，在東莞舊改這個江湖裡，八仙過海，各顯神通。
地頭蛇：或獨立開發，或資源換股
本地企業中，專業開發商一般會選擇獨立開發模式，這裡典型代表包括匯景和鼎峰。
2019年11月、12月，廣東鼎峰地產分別拿下了企石鎮霞朗村舊村綜合類更新單元項目廈邊社區振安西路以北商住類更新單元前期服務商。前者是以鼎峰集團名義拿下，後者以鼎峰旗下全資子公司東莞市錦寧實業名義拿下。
2019，本土企業匯景連拿茶山、謝崗、企石、清溪等五地項目。包括沙田民田AI項目、 茶山鎮上元村、謝崗鎮謝崗黎村、企石新南村天子嶺片區等五個項目。
具體模式如下：
作為東莞本土資源豐富的中天集團，則走的是資源入股，合作開發的模式。（具體模式、合作內幕另文專題報道）
已開發房地產自營項目14個，合作項目61個，總建面逾1500萬㎡。廣東中天集團地產項目幾乎多為跟萬科合作開發。如目前現在正在銷售的虎門萬科中天·濱海大都會，南城萬科中天·金色城品等。
2019年8月15日，萬科、深圳合永城和中天聯合拿下了萬江龍灣濱江片區更新單元壩新路周邊改造地塊。
中天獨立拿下的赤嶺中豪項目據傳也要和萬科進行合作開發。
本年度，碧桂園中標的東坑鎮新門樓和黃麻嶺舊改項目、星河地產中標的大嶺山太公嶺項目，也都是和中天合作。
在城市更新市場遊刃有餘的中天集團，舊改路徑總結如下：
央企系：或高舉高打，或低調潛行
央企由於自身體制原因，很少切入舊改，華潤實屬例外。
在深圳，給華潤置地帶來無限榮耀的萬象城、華潤城就是通過城市更新獲得的。
華潤置地雖入主東莞的時間不長，卻以12鎮街20項目的恢弘佈局，以綜合開發、城市建設運營、城市更新等多元的格局，成功切入城市更新市場。
2018年6月，華潤與東莞市政府簽訂戰略合作協議，以濱海灣新區沙角半島TOD項目和周邊地區，整體約10平方公里，開展城市更新、TOD站城一體項目開發和城市產業升級、運營管理等工作。
與此同時，東城與華潤置地戰略合作的中心內容裡，包括火煉樹舊村舊廠城市更新項目、同沙工業園城市更新項目、周屋土尾坑城市更新項目、牛山村城市更新項目、東城體育中心綜合體項目、周屋美麗鄉村建設項目、桑茶快線東城東部片區綜合開發項目和東城街道榴花學校項目的開發建設。
華潤置地切入東莞舊改，充分發揮央企優勢，自上而下，戰略合作——既包括東莞市級的戰略合作，也包括區級戰略合作。
具體模式總結如下：
另外一個央企，華僑城則選擇和花伴裡捆綁，進行多種層面的戰略合作。
2019年，華僑城中標了田心村舊改項目，據瞭解，這個項目的一級開發就是花伴裡做的。
花伴裡旗下的東莞市勤實同盛房地產開發有限公司中標南城街道袁屋邊社區蔡屋基項目，據說也會和華僑城進行一二級聯動。
兩家的淵源不限於此，2015年，彼時華僑城斥資28億元收購深圳花伴裡持有的深圳恆祥基房地產開發建設有限公司51%的股份，正式切入深圳舊改。
另外，花伴裡與華僑城的兩者組建新公司“深圳華僑城城市更新投資有限公司”，根據合作協議，花伴裡深圳旗下多個在建和儲備項目，將由新的合組公司統一開發和運營。
總體而言，華僑城舊改路徑如下：
另一家成功切入城市更新領域的央企遠洋地產，低調的選擇了與當地合作伙伴合作，且只佔有5%股份。
2020年2月20日，東莞遠明房地產成為鳳崗碧湖城市更新前期服務商，其股權結構如下：
外地民企:八仙過海 各顯神通
外地民企構成比較複雜，風格各異，可謂八仙過海 各顯神通。
作為最早成立城市更新專業公司的卓越置業，2017年卓越城市更新集團在東莞成立分公司後，卓越便與東莞本土國企“東實集團”達成戰略合作，至少已簽約6個城市更新項目，分別位於常平、塘廈、黃江、望牛墩、沙田、橫瀝。卓越還與莞城街道簽署戰略合作協議，與企石鎮簽署城市更新合作意向書。也與其它戰略合作伙伴，迅速戰略市場，如塘廈項目。方式靈活，多種渠道。
2019年11月29日 企石 鐵爐坑村圍門頭片區前期服務商由東莞市卓昇房地產有限公司獲得
卓越置業進入東莞城市更新市場，模式總結如下：
追月
作為靠舊改起家的星河，目前在東莞，除黃江舊改以外，星河還佈局了東城、石碣、虎門、橫瀝及大嶺山等鎮區，儲備舊改項目近十宗。
2019年上半年，星河在東莞拿下東城樟村及石碣銀河路片區舊改；
9月，星河聯手中天中標大嶺山太公嶺村舊改，還與橫瀝簽訂了城市更新戰略合作協議；
2020年1月16日上午，星河與廣東虎門集團簽訂了《東莞市虎門鎮城市更新項目戰略合作協議》，雙方強強聯手，助力虎門轉型升級新突破。
住宅開發為主與產城融合雙輪驅動，成片開發是星河城市更新特色之一。
切入路徑上，星河選擇了與鎮屬國企、當地背景企業、以及直接和鎮簽署戰略合作多種形式進行。
鴻榮源在東莞成功拿下四個項目，面積達到300萬平米，大都是巨無霸項目，具體如下：
鴻榮源舊改項目特點鮮明：
1、位置臨深：鴻榮源的入莞步伐具有明確的計劃性及目標性。
2、體量超大：長安項目外，鴻榮源拿下的鳳崗、塘廈以及黃江項目都是區域內的第一巨無霸單元。
3、偏愛住宅：商住為主，有一個產城融合。
4、合作 模式：以獨立開發為主，只有一個合作。
無孔不入的碧桂園更是重倉東莞，目前在東莞有超過70個項目，包括住宅，產城融合項目。
碧桂園合作模式包括直接簽訂戰略協議，與企業合作，獨立開發三種模式。
2019年1月，謝崗鎮謝山村與言匯盈（碧桂園）碧桂園簽訂《謝山村商住更新單元前期服務商》，
股權結構如下：
2019年10月，東莞市易融採文化科技成為謝崗鎮謝崗南部更新單元改造項目的前期服務商。
股權結構如下：
2019年7月，東莞市智匯物業投資成為東莞市分別中標東坑鎮新門樓和黃麻嶺舊改前期服務商。股權結構中，出現中天身影。
2018年4月，東莞市碧桂園產城發展有限公司與東莞市常平鎮人民政府雙方簽訂《東莞東站站場TOD綜合開發項目合作協議》，同時，碧桂園與紅星美凱龍雙方簽訂合作協議，宣佈東莞東站站場TOD項目正式起航，三方共同攜手、優勢互補，打造東莞東部交通門戶與區域樞紐活力區。
碧桂園合作模式如下：
另一成功切入東莞舊改的是廣州民企時代中國。
2016年進入東莞以來，其先後在道滘鎮、常平鎮、橫瀝鎮、中堂鎮、沙田鎮、清溪鎮、樟木頭鎮及橋頭鎮8個鎮區成為了9個城市更新項目的前期服務商，合計佔地約386萬㎡；
時代地產進入東莞比較成功，採取商住項目和產城融合雙輪驅動的策略。既有獨立開發項目，又有合作開發項目，形式不拘。
各種合作模式總結
根據以上企業各種合作模式，總結如下：
既有政企戰略合作，一般是央企如華潤，或者產業地產項目如星河與虎門的合作，也有企企的合作，如中天如萬科的合作，有收購項目如華僑城直接收購花伴裡，也有項目合作如星河太公嶺與中天的合作，鴻榮源的大部分項目喜歡選擇獨立開發，中天和萬科、華僑城和花伴裡選擇了一二級市場聯動。
果然是，龍有龍道，蛇有蛇道，八仙過海，各顯神通，適合自己的，才是最好的。
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