在經歷十幾年的發展，樓市早已今非昔比，城鎮化進程接近60%，我國居民人均面積高達40平方米，也就是說各維度數據已經相當成熟，未來的市場並不會像以往如此膨脹式發展。但事實上有有些隱晦的數據更令人驚歎，大家得明白人口流動是分層的，買的三四線城市的房子並不代表會在當地工作，大多數人會選擇把房子出租或閒置。表示上來看，這只是個例，如果再加上我國十幾億人口的體量，我國的空置率仍不容忽視，從數據上來看，城鎮居民對房產擁有達到了1.1套，但真實現狀卻是房產資源分佈不均，一套房閒置還能理解，如果是十幾套，其行為恐怕等同於炒房。
那截止至今，我國到底有多少房子呢？目前官方並沒有明確數據，但我們可以從相關數據推測大致範圍。從98年房改以來，到2018年總計賣出住房面積約177億平方米，假如每套房100平方米來算，也就說房子數量為1.7億套，這還僅是商品房數量，並不包括小產權房、公租房等特殊房源，如果全部加起來估計有7億套左右。與此同時我們再來看看空置率，2018年西南財經大學調研數據顯示我國空置率均值為21.4%，這樣一核算下來，也就是說約有1.5億套房正在被“閒置”，其規模由一線到四線，依次遞增。
最重要的一點就是開發商還在不斷建房子，產能日益見漲，但消費者規模卻在下滑。央行數據顯示，我國居民槓桿率高達60.4%，其中有一半的債務危機來源於房貸，買不起並不是個人收入太低，反而這是大趨勢。那在這樣特殊背景下，房價能下跌多少呢？俗話說房價走向供需決定，市場上有那麼多的房子被空置，房價應該不會繼續上漲。看到這裡，我只能說理論如此，但現實很殘酷，因為持房沒有成本，買1套房和買10套房承擔風險是一樣的，有能力的人肯定選擇後者。
但事實上大家都忽略了一個關鍵數據，那就是人口。國家參事姚景源曾表示在過去二十多年裡，我國年輕人數量減少了1個億，勞動力每年減少800萬，過去經濟快速發展表面上是亮眼的數據，實則是大量勞動力的投入，一旦人口結構發生變化，房地產行業將首當其衝。其實如果說的更加真實一點，當前除了80後90後需要房子以外，誰還願意承擔高額房貸買房？70後房貸基本還清，00後恐怕都是直接繼承上一輩的房子，未來房子沒人要關鍵不在於買不起，而是沒人缺房。
針對以上背景，不少開發商和專家都給出自己的觀點，甚至不謀而合。經濟學家姜超認為房價真正上漲的拐點在於2016年，4年內我國GDP每年增速保持在10%，也就是說房價上漲40合情合理，即使樓市再艱難，也不可能跌回原點，所以下跌40%已經是極限，20-30%倒是有一定可能性。而地產大佬潘石屹則表示我國大部分開發商負債率極高，房價下跌30%市場都不一定能承受，因為開發商會直接破產，即使清算名下財產，都換不起債務。
看到這裡，其實大家得明白一個道理，房價下跌是有成本的，因為意味著表面財富直接蒸發，個人財富縮水。至於這部分損失由誰來承擔，拋開市場的淘汰，恐怕沒人敢說大話。在這一次如此惡劣的外部環境下，超90%城市商品房零交易，部分開發商最大限度也才75折，我們先不說到手優惠多少，至少表面上來看降幅接近警戒線。總的來說，今年房價下跌是趨勢，至於能跌多少，還得看政策的允許度，例如海南推行現房銷售，其決心值得其他城市學習，對於購房者來說，預售制、公攤面積的取消其效果或許更加深入人心。
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