熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百零九期（NO.109）
专栏内容：话题-是什么导致了“炒房团”走向末路？
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导读：
（本文约5500字，阅读时间约为9分钟）
在中国地产“黄金十年”的高速发展过程中，除了高涨的房价还有“全民狂欢”的买房盛况，有一个极具时代代表性的名词，成为了房地产高速发展的这些年里不得不说的一个关键词。
这个词，就是“炒房团”：
炒房团，是在全国房地产市场上进行投资的购房者组成的团队。它具有民间性、盈利性、自主性的特征。
在2000年左右，全中国还处于电脑网络1.0的时代，温州人就通过“炒房”这件事，迅速走红全国大江南北，“温州炒房团”在当时的中国来说，绝对是顶级流量的“网红天团”。
备受开发商和地方政府的青睐，拉条幅，配专车，安排星级住宿……
也遭受了买房群体的极度厌恶，甚至说炒房团是借助房子发财的“蝗虫大军”。
这是一个神秘而又神奇的群体。
这篇文章就和各位朋友，聊一聊关于“炒房团”的故事。
深受开发商欢迎的“炒房团”（图片来源：网络）
与之对应的购房群体对炒房团的“深恶痛绝”（图片来源：网络）
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中国炒房团最具代表性的三大代表：温州、山西和深圳。还有一个大部分人不知道的“巨头”！
如果要说真正配的上“炒房团”这个头衔的，全中国范围来看，只有三个地方能获此殊荣：
他们分别是：
“南派”温州，
“北派”山西，
“新派”深圳。
除了这三个地方进行跨地区炒房投资的群体，能有资格被称为“炒房团”。
其他的都只能算“小打小闹，不上台面”的小团体。
而被誉为“东方犹太人”的温州人（齐名的还有潮汕人和邵阳人，但温州以炒房出名），
当之无愧的成为了“炒房”这个行当的开山鼻祖。
要说“炒作”这个营销手段，我个人来说还是挺钦佩温州人的。
和温州人炒房牟利的手段相比，现在全国各地各个楼盘和项目的什么营销推广策划包装，说句不好听的，都是温州炒房团玩剩下的过时套路和残羹冷炙。
给开发商十个胆子，开发商也不敢卖的价格，温州人还能加个30%营造出“哄抢”的效果。
炒作营销，转让牟利，在2003年，温州人给全国人民上了一课。
我们今天聊的“炒房团”，就从“温州炒房团”开始：
1、炒房团神话传奇般的15年，温州炒房团的“高光时期”。
“宁愿饿死也不打工”的温州人，是中国第一批“最早富起来”的“草根群众”。
不加掩饰，高调张扬，是温州炒房团的特色。
全民炒房，不分职业，不分年龄，不分性别，是温州炒房团的特征。
2000年的时候，城镇居民人均收入6208元,农村2229元。在这个时候在中国浙江的温州，已经有了几十万的个体大小老板，手握着百万级别的资金，四处为钱找出路。
最先被盯上的，是温州本地的房地产：1998年开始，中国房地产业和城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，从1998年开始涌入温州楼市。短短3年，把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。
温州人炒房，最先开始，是从炒本地楼盘开始的。
在中国的其他炒房群体，连自己家乡的房子都没炒过，就想去别的地方炒房牟利的，和温州人就不是一个档次。至少温州人是自己做样本，把“炒房”这门生意，给弄明白了。
用今天的话来说，就是“熟悉业务”。
而这个时候，500公里外的上海，房价才3000元/㎡。
2000年，开启了温州人手握民间资本，全国买房炒房的“炒房团”疯狂置业模式。
上海，杭州，成为了“温州炒房团”的发家致富之地。
2000年-2005年，长三角房价实现了5年翻3倍，“温州炒房团”功不可没。
2005年，温州炒房团正式进军北方核心城市，北京。
此时，另一支实力雄厚、姿态低调的炒房团也潜入北京，这就是以煤老板为主力的“山西炒房团”。
他们开豪车买豪宅，在北京最高档的楼盘出没，远非常人得见，却一度惊动了建设部。
温州人北上，山西人南下，就此奠定当年两大炒房团的炒作格局。
温州炒房团的足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15个省市，甚至还走出国门到了美国、迪拜等地购房。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。
通过这5年的炒作，温州炒房团达到了高光时期：全民炒房，全市炒房，全村炒房。
整个温州的钱，都用在炒房上面了，这是那个时代的特征。
温州“炒房团”：足迹遍布多个城市
2、山西煤老板，低调的没有存在感，无声无息，买下了四分之一个北京。
如果用一个词来形容代表山西商人群体的“晋商”，那就是“富可敌国”。
晋商的特征，就是低调，这是北方商人和南方商人最大的区别。
而山西炒房团，也是无声无息，如果不是购置量已经惊动北京建设部门，或许都没人知道：2000-2005年的时候，北京新建商品房40%以上的买家，都是山西籍。
真可谓，闷声发大财的典范。
但是山西人炒房这件事上，和温州人可谓是大相径庭：
-山西人与温州人的投资方式有着巨大的区别。
温州人炒房的方式常是先以极少的资金以订金的方式把看中的楼盘定住，在短期内就把楼盘转手，业内称之为短投资。
山西人在北京买房子多是长线投资。
-山西人与温州人买房子的目的不同。
温州人的方式业内称之为索罗斯的方式，本质是一种金融投机。而山西人买房子则是居住型的投资。
-山西人与温州人的房子特点不同。
温州人一般就是看中一块地块有升值潜力，就大量买入。而山西人不太看中升值，更看中房子的保值，他们认为房子只有保值才能升值。
但是“新晋商”对财富的保障和炒房动作，无疑坐上了时代的红利。直至今日，闻名全国的“房叔，房姐，房阿姨……”中，山西籍占了大头。
3、“让一部分人先富起来”：先富起来的“新深圳人”，2007年开始“发家致富”
2006年开始，国家对“炒房”行为开始警惕，最先打击的就是高调张扬的“温州炒房团”。
原本就低调的“山西炒房团”更是销声匿迹，深藏不露。
但是，一批响应国家号召，迅速积累了可观资本，具备了快速融资和调用资金能力的“新深圳人”，接下了“炒房”的接力棒，成为了继“温州”和“山西”之后的全新炒房团：“深圳炒房团”。
作为经济特区发展第一批吃螃蟹的人，他们在深圳打拼多年，成为财富新贵后，先是在惠州、东莞、广州等周边城市狂买，接着返回各自家乡的省会城市豪购，或自住或孝敬父母，又有衣锦还乡的高调得意，因此被人们戏称为“还乡团”。
深圳炒房团远比“温州炒房团”复杂多样。因为已经不是纯粹以地域特征集合的团体了。
而是纯粹追逐利益和差价的“游资过境”模式，在金钱的驱动下，不同城市背景，不同文化背景，甚至不同社会阶层的人，开启了这场“炒房大战”。
他们以四川、湖南、湖北人为主，重庆、成都、武汉、长沙等中心城市成为他们“扫荡”的重点。
炒房团不管是哪里的，但一定被各地的置业群体所抵抗，甚至背锅。
各地房价飞涨，人们内心很需要抨击这样的“害群之马”，以宣泄对高房价的极度不满。
但是说句大家不爱听的，没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。
这种反感和抵抗的根源，还是来自于各地贫富不均衡发展导致的财富差异，进而形成的内心落差。
多少人在骂“炒房团”的同时，内心无不渴望自己就是其中一员？
4、大部分人不知道的“炒房巨头”！
误会~误会啊~这些民间的炒房团，其实真的没有那么大的能量，来操控市场和谋取巨额财富。
只是为了赚钱而已。本质上和今天大家生产工作，打工经商，本质是一样的。
一个楼盘，在炒房团顶峰的时期，被炒房团垄断的房源，也不会超过30%。
还有70%去哪里了？
在“炒房”这件事情上，真正有实力，有能力的，其实是上市公司们！
截止到2019年三季度末，A股中一共有3743家上市公司中，而其中就有1826家上市公司持有投资性的房地产，持有市值一度高达13340亿元，整体占比达到了48％。
想不到吧？
一方面是因为这十几年来国内城市发展导致了房地产行业的膨胀式发展，与房地产一家独大相比，许多实体经济并不景气，同时在房地产强大的吸附效应下，上市企业配置房地产资源也算是一种趋利避害，保本增收的手段。而另一方面，国内发达城市房地产的升值潜力也让这些持有大量房产的上市公司享受到了"一夜暴富"般的甜美，再加上股票市场的一波飘红，自然大家都心照不宣了。
很多地方的楼盘都有没开盘就售罄的情况，特别是上行期和发达城市，这些房子去哪里了呢？其实都是被一些有实力的公司提前“包圆”了，开发商也乐得提前处理风险，早一天落袋为安，总比去市场上煎熬考验来的要好，这个帐谁都会算。
连上市公司，制造企业，民营公司都要炒房，所以实体经济被“架空”，不是水到渠成的事吗？
（简单来说，就是买卖房子赚钱比生产和贸易来的更多更快更安全）
用股市的话来说，上市公司算“主力”，炒房团算“大户”，个人炒房算“散户”
那谁是“庄家”呢？
不敢说不敢说，说不得说不得~
究竟是什么原因，消灭了“炒房团”？
大家有没有发现最近几年已经很少听到“炒房团”的新闻和消息了？
但其实炒房团一直都存在，只是“温州炒房团”的名声和曾经的张扬，被打压和限制后，类似的行为和团体已经“转入地下”了。不信看看这条：
2018年4月，朝鲜宣布废弃核试验场，朝韩领导人又跨越了“三八线”，让鸭绿江对岸的一群人立马亢奋了起来。
一天后，他们开着豪车、打着“飞的”，涌进了丹东这个与朝鲜一江之隔的小城。“你去丹东买房了吗”，成了炒房团成员之间最新的问候语，他们让这座城市的房价一夜暴涨57%，环比领涨全国。
提起炒房团，人们就会不自觉地在前面加“温州”。他们的暴富缘起、花样翻新，时至今日，仍然在不同的城、不同的人身上轮番上演。
但大家都知道，靠“炒房”为生的时代，早已一去不复返。
究竟是什么导致了炒房团的覆灭？笔者思考整理了以下几点：
1、成也政策，败也政策：
2003年，面对非典和入世的增长需求，主流基调和政策扶持是：房地产业作为国民经济发展中重要的支柱产业
标志着中国房地产行业正式进入上升通道，全国房价开始高速提升。
这是炒房客的“黄金时代”
2006年的“国六条”、九部委的“37号文件”：
2006年5月24日国务院九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号）（俗称“国六条”）开始关注中低收入人群的住房保障问题。
国家九部委联合发布的《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。
“温州炒房团”受到致命打击，炒房团生意进入冬季。
2、“短线炒房”带来的风险，不是民间资本能够承受的。
资本追逐利润，资本也是冷血无情的。
当一门生意的成本大到一定程度的时候，风险也就随之而来。
最典型的，就是“五限一竞（限价，限购，限贷，限外，限售，还有土地竞价限制）”的调控政策下，还背负着高利贷炒房的人，最能体会。
3、架空实体，收入断档之时，就是崩盘之时。
2000到2020已经20年时间过去了，中国经济的结构和变化有目共睹。
时代已经不同了。
曾经炒房团可是借着高利贷来炒房的，而真正的炒房，不可能交个定金就能炒的起来，最少也要交个首付。（交个定金就赚钱那种属于营销腐败，上不得台面的手段）。
我举个例子给大家：
例如一套房子（100㎡）100万，首付30万，高利贷年息2分，银行贷款利息成本一年（含各种手续）7%，也就是账面成本就要30万+6万+2.1万=38.1万。
一年的净成本就是8.1万。再加上其他乱七八糟的费用，算10万不过分。
如果持有一年，房价不涨，就亏这么多。
一套房子一年持有10万，只有房价涨幅超过10%的情况下，才能保本！
温州炒房客的逻辑很简单，用实体收入支撑持有成本，但是大家别忘记，2008年的时候，出现了金融危机。
这就导致了实体的产出，大打折扣。
“断供潮”，在温州上演了。
再见已不是从前：销声匿迹的“炒房团”
难道炒房团真的消失了吗？其实未必，通过炒房赚到钱的人，绝对不会停下脚步，他们懂得研究房地产政策，他们懂得顺应时代。
温州人的精明和对财富的追逐能力，暂时的蛰伏，是为了更大更好的机遇。
每个时代，都不会缺乏投机者和精明的人，更别说“永不休眠”的资本了。
钱永远会往最有利益的地方聚集，在国内销声匿迹的“炒房团”。
其实早已走出国门，开拓新的资产收益宝地去了。
在鼎盛时期，仅乐清永嘉一带就有8万人涉足炒房，温州百强企业榜单上的40多家地方制造业大亨无一不醉心于房地产游戏，其中赚得盆满钵满的自然大有人在，但也不乏在后来一轮接一轮的政策调控中输光老本的楼市弃卒。虽偶有散兵游勇依然“恋恋楼市”，但素来抱团的温州人更多地选择了“退隐”江湖。
而没有赶上那个时代，没有炒房背景城市出生的人，并不会老老实实。
前车之鉴，都看到车上装的财富，而对于翻车，选择性无视。
这在经济学上，叫幸存者误差：总是以为自己是幸运儿。
有人通过炒房，实现了财富自由，那为什么这个事情我不能做？
只是现在不叫炒房了，叫投资型置业。
看来，“炒房”并没有消失，只是后来者为了自己的脸面，包装升华了一下而已。
本质，还是想依赖“卖方市场”的优越性，低智商，低风险，不费脑的，去赚钱而已。
每个时代，都有恶龙和勇士。
只是勇士战胜了恶龙之后，会变成新的恶龙。
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