熊貓貝貝專欄內容：地產話題第一百零九期（NO.109）
專欄內容：話題-是什麼導致了“炒房團”走向末路？
資深地產人，憑良心寫作，講人話，結善緣，有態度。
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導讀：
（本文約5500字，閱讀時間約為9分鐘）
在中國地產“黃金十年”的高速發展過程中，除了高漲的房價還有“全民狂歡”的買房盛況，有一個極具時代代表性的名詞，成為了房地產高速發展的這些年裡不得不說的一個關鍵詞。
這個詞，就是“炒房團”：
炒房團，是在全國房地產市場上進行投資的購房者組成的團隊。它具有民間性、盈利性、自主性的特徵。
在2000年左右，全中國還處於電腦網絡1.0的時代，溫州人就通過“炒房”這件事，迅速走紅全國大江南北，“溫州炒房團”在當時的中國來說，絕對是頂級流量的“網紅天團”。
備受開發商和地方政府的青睞，拉條幅，配專車，安排星級住宿……
也遭受了買房群體的極度厭惡，甚至說炒房團是藉助房子發財的“蝗蟲大軍”。
這是一個神秘而又神奇的群體。
這篇文章就和各位朋友，聊一聊關於“炒房團”的故事。
深受開發商歡迎的“炒房團”（圖片來源：網絡）
與之對應的購房群體對炒房團的“深惡痛絕”（圖片來源：網絡）
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中國炒房團最具代表性的三大代表：溫州、山西和深圳。還有一個大部分人不知道的“巨頭”！
如果要說真正配的上“炒房團”這個頭銜的，全中國範圍來看，只有三個地方能獲此殊榮：
他們分別是：
“南派”溫州，
“北派”山西，
“新派”深圳。
除了這三個地方進行跨地區炒房投資的群體，能有資格被稱為“炒房團”。
其他的都只能算“小打小鬧，不上臺面”的小團體。
而被譽為“東方猶太人”的溫州人（齊名的還有潮汕人和邵陽人，但溫州以炒房出名），
當之無愧的成為了“炒房”這個行當的開山鼻祖。
要說“炒作”這個營銷手段，我個人來說還是挺欽佩溫州人的。
和溫州人炒房牟利的手段相比，現在全國各地各個樓盤和項目的什麼營銷推廣策劃包裝，說句不好聽的，都是溫州炒房團玩剩下的過時套路和殘羹冷炙。
給開發商十個膽子，開發商也不敢賣的價格，溫州人還能加個30%營造出“哄搶”的效果。
炒作營銷，轉讓牟利，在2003年，溫州人給全國人民上了一課。
我們今天聊的“炒房團”，就從“溫州炒房團”開始：
1、炒房團神話傳奇般的15年，溫州炒房團的“高光時期”。
“寧願餓死也不打工”的溫州人，是中國第一批“最早富起來”的“草根群眾”。
不加掩飾，高調張揚，是溫州炒房團的特色。
全民炒房，不分職業，不分年齡，不分性別，是溫州炒房團的特徵。
2000年的時候，城鎮居民人均收入6208元,農村2229元。在這個時候在中國浙江的溫州，已經有了幾十萬的個體大小老闆，手握著百萬級別的資金，四處為錢找出路。
最先被盯上的，是溫州本地的房地產：1998年開始，中國房地產業和城鎮化的趨勢漸起，嗅覺靈敏的溫州人迅速捕捉商機，從1998年開始湧入溫州樓市。短短3年，把溫州房價從2000元/平方米炒到7000元/平方米。
溫州人炒房，最先開始，是從炒本地樓盤開始的。
在中國的其他炒房群體，連自己家鄉的房子都沒炒過，就想去別的地方炒房牟利的，和溫州人就不是一個檔次。至少溫州人是自己做樣本，把“炒房”這門生意，給弄明白了。
用今天的話來說，就是“熟悉業務”。
而這個時候，500公里外的上海，房價才3000元/㎡。
2000年，開啟了溫州人手握民間資本，全國買房炒房的“炒房團”瘋狂置業模式。
上海，杭州，成為了“溫州炒房團”的發家致富之地。
2000年-2005年，長三角房價實現了5年翻3倍，“溫州炒房團”功不可沒。
2005年，溫州炒房團正式進軍北方核心城市，北京。
此時，另一支實力雄厚、姿態低調的炒房團也潛入北京，這就是以煤老闆為主力的“山西炒房團”。
他們開豪車買豪宅，在北京最高檔的樓盤出沒，遠非常人得見，卻一度驚動了建設部。
溫州人北上，山西人南下，就此奠定當年兩大炒房團的炒作格局。
溫州炒房團的足跡遍佈北京、上海、深圳、成都、海南等15個省市，甚至還走出國門到了美國、迪拜等地購房。溫州炒房團所到之處，當地房價一路狂飆。一時間，“溫州炒房團”廣為人知，備受關注。
通過這5年的炒作，溫州炒房團達到了高光時期：全民炒房，全市炒房，全村炒房。
整個溫州的錢，都用在炒房上面了，這是那個時代的特徵。
溫州“炒房團”：足跡遍佈多個城市
2、山西煤老闆，低調的沒有存在感，無聲無息，買下了四分之一個北京。
如果用一個詞來形容代表山西商人群體的“晉商”，那就是“富可敵國”。
晉商的特徵，就是低調，這是北方商人和南方商人最大的區別。
而山西炒房團，也是無聲無息，如果不是購置量已經驚動北京建設部門，或許都沒人知道：2000-2005年的時候，北京新建商品房40%以上的買家，都是山西籍。
真可謂，悶聲發大財的典範。
但是山西人炒房這件事上，和溫州人可謂是大相徑庭：
-山西人與溫州人的投資方式有著巨大的區別。
溫州人炒房的方式常是先以極少的資金以訂金的方式把看中的樓盤定住，在短期內就把樓盤轉手，業內稱之為短投資。
山西人在北京買房子多是長線投資。
-山西人與溫州人買房子的目的不同。
溫州人的方式業內稱之為索羅斯的方式，本質是一種金融投機。而山西人買房子則是居住型的投資。
-山西人與溫州人的房子特點不同。
溫州人一般就是看中一塊地塊有升值潛力，就大量買入。而山西人不太看中升值，更看中房子的保值，他們認為房子只有保值才能升值。
但是“新晉商”對財富的保障和炒房動作，無疑坐上了時代的紅利。直至今日，聞名全國的“房叔，房姐，房阿姨……”中，山西籍佔了大頭。
3、“讓一部分人先富起來”：先富起來的“新深圳人”，2007年開始“發家致富”
2006年開始，國家對“炒房”行為開始警惕，最先打擊的就是高調張揚的“溫州炒房團”。
原本就低調的“山西炒房團”更是銷聲匿跡，深藏不露。
但是，一批響應國家號召，迅速積累了可觀資本，具備了快速融資和調用資金能力的“新深圳人”，接下了“炒房”的接力棒，成為了繼“溫州”和“山西”之後的全新炒房團：“深圳炒房團”。
作為經濟特區發展第一批吃螃蟹的人，他們在深圳打拼多年，成為財富新貴後，先是在惠州、東莞、廣州等周邊城市狂買，接著返回各自家鄉的省會城市豪購，或自住或孝敬父母，又有衣錦還鄉的高調得意，因此被人們戲稱為“還鄉團”。
深圳炒房團遠比“溫州炒房團”複雜多樣。因為已經不是純粹以地域特徵集合的團體了。
而是純粹追逐利益和差價的“遊資過境”模式，在金錢的驅動下，不同城市背景，不同文化背景，甚至不同社會階層的人，開啟了這場“炒房大戰”。
他們以四川、湖南、湖北人為主，重慶、成都、武漢、長沙等中心城市成為他們“掃蕩”的重點。
炒房團不管是哪裡的，但一定被各地的置業群體所抵抗，甚至背鍋。
各地房價飛漲，人們內心很需要抨擊這樣的“害群之馬”，以宣洩對高房價的極度不滿。
但是說句大家不愛聽的，沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。
這種反感和抵抗的根源，還是來自於各地貧富不均衡發展導致的財富差異，進而形成的內心落差。
多少人在罵“炒房團”的同時，內心無不渴望自己就是其中一員？
4、大部分人不知道的“炒房巨頭”！
誤會~誤會啊~這些民間的炒房團，其實真的沒有那麼大的能量，來操控市場和謀取鉅額財富。
只是為了賺錢而已。本質上和今天大家生產工作，打工經商，本質是一樣的。
一個樓盤，在炒房團頂峰的時期，被炒房團壟斷的房源，也不會超過30%。
還有70%去哪裡了？
在“炒房”這件事情上，真正有實力，有能力的，其實是上市公司們！
截止到2019年三季度末，A股中一共有3743家上市公司中，而其中就有1826家上市公司持有投資性的房地產，持有市值一度高達13340億元，整體佔比達到了48％。
想不到吧？
一方面是因為這十幾年來國內城市發展導致了房地產行業的膨脹式發展，與房地產一家獨大相比，許多實體經濟並不景氣，同時在房地產強大的吸附效應下，上市企業配置房地產資源也算是一種趨利避害，保本增收的手段。而另一方面，國內發達城市房地產的升值潛力也讓這些持有大量房產的上市公司享受到了"一夜暴富"般的甜美，再加上股票市場的一波飄紅，自然大家都心照不宣了。
很多地方的樓盤都有沒開盤就售罄的情況，特別是上行期和發達城市，這些房子去哪裡了呢？其實都是被一些有實力的公司提前“包圓”了，開發商也樂得提前處理風險，早一天落袋為安，總比去市場上煎熬考驗來的要好，這個帳誰都會算。
連上市公司，製造企業，民營公司都要炒房，所以實體經濟被“架空”，不是水到渠成的事嗎？
（簡單來說，就是買賣房子賺錢比生產和貿易來的更多更快更安全）
用股市的話來說，上市公司算“主力”，炒房團算“大戶”，個人炒房算“散戶”
那誰是“莊家”呢？
不敢說不敢說，說不得說不得~
究竟是什麼原因，消滅了“炒房團”？
大家有沒有發現最近幾年已經很少聽到“炒房團”的新聞和消息了？
但其實炒房團一直都存在，只是“溫州炒房團”的名聲和曾經的張揚，被打壓和限制後，類似的行為和團體已經“轉入地下”了。不信看看這條：
2018年4月，朝鮮宣佈廢棄核試驗場，朝韓領導人又跨越了“三八線”，讓鴨綠江對岸的一群人立馬亢奮了起來。
一天後，他們開著豪車、打著“飛的”，湧進了丹東這個與朝鮮一江之隔的小城。“你去丹東買房了嗎”，成了炒房團成員之間最新的問候語，他們讓這座城市的房價一夜暴漲57%，環比領漲全國。
提起炒房團，人們就會不自覺地在前面加“溫州”。他們的暴富緣起、花樣翻新，時至今日，仍然在不同的城、不同的人身上輪番上演。
但大家都知道，靠“炒房”為生的時代，早已一去不復返。
究竟是什麼導致了炒房團的覆滅？筆者思考整理了以下幾點：
1、成也政策，敗也政策：
2003年，面對非典和入世的增長需求，主流基調和政策扶持是：房地產業作為國民經濟發展中重要的支柱產業
標誌著中國房地產行業正式進入上升通道，全國房價開始高速提升。
這是炒房客的“黃金時代”
2006年的“國六條”、九部委的“37號文件”：
2006年5月24日國務院九部委發佈《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發[2006]37號）（俗稱“國六條”）開始關注中低收入人群的住房保障問題。
國家九部委聯合發佈的《建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》。
“溫州炒房團”受到致命打擊，炒房團生意進入冬季。
2、“短線炒房”帶來的風險，不是民間資本能夠承受的。
資本追逐利潤，資本也是冷血無情的。
當一門生意的成本大到一定程度的時候，風險也就隨之而來。
最典型的，就是“五限一競（限價，限購，限貸，限外，限售，還有土地競價限制）”的調控政策下，還揹負著高利貸炒房的人，最能體會。
3、架空實體，收入斷檔之時，就是崩盤之時。
2000到2020已經20年時間過去了，中國經濟的結構和變化有目共睹。
時代已經不同了。
曾經炒房團可是藉著高利貸來炒房的，而真正的炒房，不可能交個定金就能炒的起來，最少也要交個首付。（交個定金就賺錢那種屬於營銷腐敗，上不得檯面的手段）。
我舉個例子給大家：
例如一套房子（100㎡）100萬，首付30萬，高利貸年息2分，銀行貸款利息成本一年（含各種手續）7%，也就是賬面成本就要30萬+6萬+2.1萬=38.1萬。
一年的淨成本就是8.1萬。再加上其他亂七八糟的費用，算10萬不過分。
如果持有一年，房價不漲，就虧這麼多。
一套房子一年持有10萬，只有房價漲幅超過10%的情況下，才能保本！
溫州炒房客的邏輯很簡單，用實體收入支撐持有成本，但是大家別忘記，2008年的時候，出現了金融危機。
這就導致了實體的產出，大打折扣。
“斷供潮”，在溫州上演了。
再見已不是從前：銷聲匿跡的“炒房團”
難道炒房團真的消失了嗎？其實未必，通過炒房賺到錢的人，絕對不會停下腳步，他們懂得研究房地產政策，他們懂得順應時代。
溫州人的精明和對財富的追逐能力，暫時的蟄伏，是為了更大更好的機遇。
每個時代，都不會缺乏投機者和精明的人，更別說“永不休眠”的資本了。
錢永遠會往最有利益的地方聚集，在國內銷聲匿跡的“炒房團”。
其實早已走出國門，開拓新的資產收益寶地去了。
在鼎盛時期，僅樂清永嘉一帶就有8萬人涉足炒房，溫州百強企業榜單上的40多家地方製造業大亨無一不醉心於房地產遊戲，其中賺得盆滿缽滿的自然大有人在，但也不乏在後來一輪接一輪的政策調控中輸光老本的樓市棄卒。雖偶有散兵遊勇依然“戀戀樓市”，但素來抱團的溫州人更多地選擇了“退隱”江湖。
而沒有趕上那個時代，沒有炒房背景城市出生的人，並不會老老實實。
前車之鑑，都看到車上裝的財富，而對於翻車，選擇性無視。
這在經濟學上，叫倖存者誤差：總是以為自己是幸運兒。
有人通過炒房，實現了財富自由，那為什麼這個事情我不能做？
只是現在不叫炒房了，叫投資型置業。
看來，“炒房”並沒有消失，只是後來者為了自己的臉面，包裝昇華了一下而已。
本質，還是想依賴“賣方市場”的優越性，低智商，低風險，不費腦的，去賺錢而已。
每個時代，都有惡龍和勇士。
只是勇士戰勝了惡龍之後，會變成新的惡龍。
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