問：提問: 十三老師，上午好！目前不在深圳工作，打算幾年後全家去深圳生活，3年後小孩讀初中。看過寶中一些樓盤大多樓齡普遍12年以上了(壹方城新但買不起)，不想買這麼老的房子，且寶中片學校也很一般。看過靈芝地鐵附近的中洲華府和華聯城市全景較滿意，5年左右次新，小學:靈芝\\/寶民\\/孝德，中學對應:寶中\\/ 寶安中學（集團）實驗學校 \\/ 寶安外國語（集團）中學，聽鏈家說寶中積分不高很難進。綜合稅費和中介佣金單價差不多10萬一平了。結合目前價格，學位，地鐵和商業以後在這裡生活，您覺得這兩個盤值得入手嗎？謝謝！
答：感謝付費提問。 這兩個盤位於靈芝和洪浪北，不是寶中的一類地段，周邊環境和寶中相比要LOW不少。 但是樓盤新，居住體驗比較好，會對不少新房癌患者的胃口。選籌很多時候沒有絕對答案，尤其是自住，選你喜歡又買的起的就對了。 學校方面，寶中學位嚴重緊張，學區範圍太大，又囊括眾多老盤，都是居住多年的高積分人群，現在買這兩個樓盤，要充分做好孩子上不了寶中的心理準備。 其實你的總預算已經上到了八百萬，如果能把樓齡放寬一點，完全可以考慮帶寶安實驗，又是一類地段的凱旋城和西岸觀邸。
問：版主，您好！我發現同地段：舊多層樓梯房，比新高層電梯房漲的快。（僅限深圳人多地少，而且需要十年以上持續觀察對比。） 比如： 1，潛龍花園二期，和旁邊的潛龍鑫茂價格越來越近。 2，長福花園或福蓮花園，單價早已大幅超越旁邊的高層：現代苑、紫玉花園、海連大廈。 3，前海花園二期，單價開始接近旁邊的前海花園三期電梯房，並有超越的趨勢。 這是不是說明：觀察十年以上，同具體位置，深圳舊樓梯房比新電梯房漲的快！？謝謝指點迷津！
答：你是個很愛觀察和思考的人，並願意為解決疑問付費，很難得。 但用個案代表主流，思考就容易出現偏差。 你的疑惑，我用一個道理來說明：優等盤裡的下等馬，跑不過劣等盤裡的上等馬。 次新高層電梯房是優等盤，老舊樓梯房是劣等盤，這是確定的，但是總有例外，比如98年的高層電梯大塔樓，戶型糟糕，沒有小區，那它一定跑不過旁邊有小區，戶型方正得房率高的老舊樓梯房。 你觀察對比的幾個盤都或多或少符合這個定律，但特例無法代表主流。
問：新年好！近期宅家學習了很多您的投資理財買房觀點和文章，獲益良多，想請問下現名下南山有一套房欠250萬，但手上現金180萬，還有一個房票所以還想在深圳福田投資一個兩房小戶，次新房，因為是第二套按政策只能付7成了，請問福田有沒有推薦的，現在是投資，5年後可能自住，小孩已上高中，學位放在次要因素考慮，但地鐵交通希望好，租售比好的，謝謝
答：新年好！ 深圳有很多種方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比較主流的方式。 全款抵押：找墊資公司配合全款買入，過戶後迅速做抵押，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 3+4模式：3成首付+4成首付貸，需要找專業的渠道配合。 首付180，如果月供能力不錯，可以買入500萬總價的住宅。 百花、園嶺、香蜜湖太貴。你找一下 蓮花北 石廈 保稅區 華強南這幾個板塊得次新盤。 樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
問：老師 請大致評價下 諾德，星海名城 ，港隆城 多謝
答：諾德 前海無缺點知名神盤，隨時有錢隨時買，一直在漲 星海名城 前海北無亮點剛需超級大盤 港隆城 西鄉小戶型扎堆租金盤 你要的大致評價，這三個盤的總價和產品都很少有交集的，不知道你要怎麼比選，還是在考我的熟盤程度
問：老師好，南山新盤前海東岸有169平米的大戶型在賣，1200多萬，請問有投資價值嗎？
答：您好，慎重選擇。 前海東岸的大面積賣了好幾年了，高速路旁邊做大戶型就註定了它的悲催之旅:沒錢人夠不著，有錢人看不上。它的難兄難弟最典型的代表是龍崗北通道旁邊的紫麟山，140平做成三房，客廳大得能打檯球，明顯的產品定位有問題。開發商應當聰明如桑泰龍越，200多萬的三房整個深圳打著燈籠都找不到，引一堆人排隊瘋搶，或者學學東岸旁邊的豪方天際，緊湊三房四房的房價已經是芝麻開花節節高了，它還在滯銷不前。
問：老師您好，我們現自住一套固戍小產房，手上供有一套新安雲頂嘉園的43平一房一廳出租(欠款100萬)，小孩上3年級，想將雲頂換置周邊一套3房學位房自住小孩上初中用(總價想在500萬左右)，手頭有現金80萬，年收入30萬，煩請幫忙解答以下困惑 1.今年換房是合適時機嗎？ 2.怎樣操作好，雲頂的房在我們兩個人名下？先賣後買？(我和小孩是深戶，我LG不是)，還是給欠款還完轉LG名下，再買我名下3成首付，最後回頭賣雲鼎的房？ 3.周邊有什麼小區值得入手！ 盼復，感謝！！
答：你好，雲頂嘉園其實可以保留，租金基本可以抵月供。 固戍小產房可以考慮出手，擴充首付預算。 可以重點關注寶中學位房，但是買不到3房，在學位和麵積上要做取捨。
問：十三房好，一直每天看貴圈，特請教下一個問題 目前東海花園一期是否需要置換，感覺東海比較老了，後續乏力，金融街也看不到太實質動作，但大環境還可以，如果置換的話，1500～2000選哪幾個盤比較好，純投資。 多謝了！
答：感謝付費諮詢。 東海一期置換是對的，東海是深圳神盤，1999年開盤價就槓到了一萬多，是早年ceo盤的代表。 東海花園外觀設計時尚大氣，當年是深南大道車公廟一景，景觀無遮擋，很是氣派。 但是時間能摧毀一切，20年彈指一揮間，東海老了，景觀也被一排排新起的高樓全部遮擋，更要命的是，東海有港式設計的風格，戶型大多不方正有尖角，客廳陽臺也出的很怪異，近十年來，深圳的港式樓盤全線跑輸大盤。 雖然東海還有名校和早年的聲名加持，但已頹勢盡顯，置換是非常明顯的選擇。 1500到2000萬的預算，儘量往西部置換，搶佔下一個高地。不過這個資金量買深圳灣很尷尬，但適合的產品還是有的。
問：十三老師您好，現有兩個娃，大娃已上小學，有A和B兩套房，A房還完貸款（福田三房，有較好學位），B房貸款還有100多W。是想升級成四房，保住A房所在的學區的學位。 想到的方案：1.在福田附近約25年老小區，買個四房（平時出租），需先賣掉B房，得160現金加手上存款，再買四房。 2.把A，B房都賣掉市值約900，買附近本學區的四房(總價約1300+)，顧慮是：先賣後買會有交接風險，還有二娃三年後上小學，積分會不會受影響。 怎麼操作能儘量實現目標，還有其他建議嗎？謝謝！
答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 建議保留福田學位房，在附近租房住。 出手B房，投資一套未來升值潛力大的4房。
問：十三老師好，我是您的粉絲，這個月準備在深圳純投資，買個400多的小三房，準備長持七八年，首付5成，貸5成，首付230，能夠得上的有光明綠地新都會（89平，4.7\\/平）優勢離地鐵近，光明天匯城（79平5.2\\/平）優勢地鐵口，缺點容積率高，光明華潤公園九里（93平，4.8\\/平）優勢精裝修缺點周圍工廠離地鐵遠，各有優缺點，請問如何選啊，買這些遠郊房會不會長期站崗啊？或者還有什麼更佳選擇嗎？謝謝十三老師！
答：感謝。 400多萬小三房，純投資，長持七八年，光明確實是個不錯的選擇。 但問題是光明很大，最有價值的核心片區卻不大，主要集中在光明新城公園以南，龍大高速以北，其他大量片區，仍然以農民房和工業區為主。 一分價錢一分貨，四萬多的盤，肯定不在光明的核心區，但從長週期來看，一樣也會跟漲。 這三個盤，一定要選，我會建議選綠地新都會，雖然周邊配套不夠完善，但想象空間更大，而且離光明核心區更近，更容易被輻射。
問：十三你好，5萬多的單價，是選擇碧海的富通城，招商果嶺過金港華庭還是選擇大運的頤安都會中央等大運周邊樓盤？
答：富通城，無特色碧海大盤，金港華庭，無亮點上車盤，招商果嶺，新晉熱門次新盤，這幾個成交都是常年佔據深圳TOP20的，交易活躍是件好事，但是成交過旺，也是需要警惕的，換手率高，意味著房子讓人沒有歸屬感，繼而導致拋盤的更多，真正的好房子是惜售且稀缺放賣的，一如東部標杆品質盤的頤安，89三房兩衛客廳出陽臺找不到幾套在賣的，頤安的76兩房小三房在遼闊的大龍崗是沒啥競爭力的。
問：十三老師，下午好，早上問您沒回復，可能信息太多，遺漏回覆了。看過寶中房子，凱旋城(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，西岸觀邸(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，第五大道(海韻學校9年制中小學，寶安地鐵站300米)，鴻榮源尚都(濱海小學，海旺中學，寶安中心站750米，壹方購物中心800米)，這4個盤差不多都是07年，價格也差不多，準備買總價800-900萬的. 凱旋城和西岸觀邸是寶安實驗學位最好，但樓盤品質，景觀和物業感覺尚都好些，個人喜歡尚都，現在惠州工作，3-5年後打算去寶中生活小孩要用到學位了，如果在寶中片區選這幾個盤，您覺得哪個盤更合適些？謝謝！
答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。 凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。 西岸觀邸的鴻榮源物業加高贈是優勢，但也有12年樓齡，價格去到了十萬多，和對面九萬多的海納公館一比，有點三十美少婦仍以為自己青春十八貌美如花的趕腳。 第五大道戶型方正合理，但是一期外立面老舊，總讓我有點耿耿於懷。 尚都是均衡型選手，各項指標都能打八十分，無功無過。 怎麼選，難啊！ 來來，我們運用排除法，不考慮學校，我會先排除西岸觀邸和凱旋城，這兩個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。 第五大道和尚都，我個人其實喜歡尚都多一點，但是尚都位於寶中核心區位，周邊同質競品盤太多，價格彼此形成壓制。 最後是第五大道，區位，產品，戶型都算中上，周邊除了幸福海岸沒有競品，海韻學校優於海旺略弱於寶安實驗，上升勢頭明顯，你又有娃要讀書，綜合評判，就選第五大道吧。 PS：每天后臺諮詢問題的很多，我做事又死板認真，恨不能每個問題都論文式回覆，只恨自己時間太少，無法做到每問必答，如果有漏答的，還請星球粉絲見諒。
問：請問龍光玖鑽能不能買 紅山這個區域未來怎麼樣？可能會比羅湖好嗎？還有我在龍中有個雙證的房子未來的價值會怎麼樣，現在投資哪裡比較好 前海嗎？謝謝
答：紅山本身建設根本沒有完成（龍光玖鑽、6979、幾大場館），北站也處去啟動階段，利好沒有完全兌現。潛力肯定好過羅湖。 龍中最近幾年漲幅表現一般，除了離市區遠和沒有熱點可炒，龍中沒什麼硬傷。 住慣了龍中的人哪兒都不願去，龍中才是他們心目中的宇宙中心，除了漲的慢，龍中一切都好。 雙證是因為國家出臺過一個7090年的政策，也就是一個樓盤70%以上必須建90平方以下的房子。 那開發商想建多一些大面積戶型怎麼辦？就只能兩套合成一套。 在限購限貸不嚴厲，不知名額多珍貴的年代，大家可能沒多大重視。 但這種房子一般會比市場價低10%-20%左右。 投資關注碧海-寶中-前海-蛇口-深圳灣，未來潛力都不錯。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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