來源｜房地產法實務，文/李丹、張榮華
一、裁判要旨
夫妻一方以自己名義轉讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉讓，經審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規定情形的應認定有效，但買受人要求繼續履行的不應予以支持。法院應釋明買受人可以主張解除合同，合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。計算房屋差價損失時，應綜合考慮出賣人的可預見程度和買受人對訴訟結果的合理預期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉讓房屋之表示的時間為節點計算房屋差價損
失，因訴訟持續而擴大的損失買受人應自行承擔。
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二、案情
一審原告（反訴被告）、二審被上訴人：趙某。
一審被告（反訴原告）、二審上訴人：閆某。
2012年11月25日，趙某與閆某經我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙某購買閆某名下涉訴房屋。合同約定成交價格373萬元，並對合同履行和違約責任等作出詳細約定。合同簽訂後，趙某支付定金5萬元。2012年12月3日，趙某與我愛我家公司共同對涉訴房屋進行網籤。網籤之前，閆某即表示不再履行合同。
因合同履行問題發生爭議，趙某於2012年12月20日訴請閆某繼續履行合同，閆某反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆某配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在該案一審2013年3月8日庭審中明確表示不同意出售涉訴房屋。2014年5月20日，該案生效判決認定合同有效，同時認定趙某在簽訂合同時對閆某有配偶的事實明知，而閆某因未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導致合同因李某不同意出售而無法繼續履行，閆某的行為構成違約，遂駁回了趙某的訴訟請求和閆某的反訴請求。
2014年6月11日，趙某再次起訴閆某，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆某協助趙某辦理涉訴房屋網簽註銷手續；3.閆某向趙某雙倍返還定金，共計10萬元；4.閆某向趙某賠償預期利益損失93.3萬元、中介費5.6萬元。閆某辯稱：房屋買賣合同因存在惡意串通、損害國家利益而無效，且趙某應對合同無效承擔主要責任，出賣人無過錯，不應承擔責任；對於預期利益損失，閆某主張已在合同簽訂後告知趙某不再履行合同，趙某不僅沒有減少損失，反而與我愛我家擅自辦理了網籤，導致其此後無法另行購買房屋，是趙某自己擴大了損失，其應自行承擔不利後果。故反訴要求確認房屋買賣合同無效。
一審期間，法院委託的評估公司確定涉訴房屋在2015年4月9日的估價結果為476.03萬元。
三、裁判
北京市朝陽區人民法院審理認為：生效判決已認定買賣合同有效且無履行可能，故對解除合同並註銷網籤手續的訴訟請求予以支持。因閆某的行為構成違約，故應對趙某因合同解除而產生的損失承擔違約責任。居間費系履行合同的實際支出，且金額符合居間合同的約定，應當賠償。
關於預期利益損失，該院認為，網籤系履約的必要環節，居間公司基於居間合同的授權辦理網籤，系履行居間義務，不存在與趙某惡意串通行為；閆某雖在合同簽訂後即拒絕履行合同，但合同並未因此解除，趙某訴訟要求繼續履行合同的請求雖未獲支持，但訴訟解決糾紛的方式不應被認定為惡意擴大損失。故該院在2015年4月9日的估價結果的基礎上，綜合考慮涉訴合同的實際履行情況等因素對預期利益損失予以酌定。
2015年10月20日，北京市朝陽區人民法院判決：一、解除趙某與閆某訂立的房屋買賣合同關係。二、閆某協助趙某辦理房屋的網籤合同註銷手續。三、閆某向趙某退還定金五萬元。四、閆某向趙某賠償中介費五萬六千元、預期利益損失七十萬元。五、駁回趙某的其他訴訟請求。六、駁回閆某的全部反訴請求。
宣判後，被告閆某不服一審判決，提起上訴。北京市第三中級人法院經審理後認為，生效判決已認定閆某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒絕履行房屋買賣合同，最終導致合同無法履行，其行為已構成違約，應承擔合同解除的違約責任；而守約方可得主張的損害賠償範圍既包括實際損失，也包括可得利益損失。
在確定可得利益損失的範圍時，應遵循最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱買賣合同司法解釋）第29條的規定，綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。
自減損規則來說，買受人趙某在明知或應知房屋買賣合同因共有產權人的異議而無法繼續履行的情況下，應及時採取措施防止損失擴大，否則，不得就擴大的損失要求賠償。在第一次訴訟一審開庭時，閆某的配偶到庭明確表示不同意履行合同，在法律明確規定當共有人拒絕轉移房屋所有權時合同繼續履行不能的情形下，趙某作為理性的購買人，應對合同無法履行的訴訟結果具有合理預期，在此情況下，趙某可以通過解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償並進行替代房屋購買的方式維護自己的合法權益。
而趙某未在合理期間內購買替代性的房屋，其對於此後房價上升的風險與損失應自行承擔。本案中，趙某與中介公司在出賣人明確拒絕履行的情況下，自行依據之前簽訂的授權網上籤約的手續辦理了網籤，對自身的後續購房造成了實際影響，對房價上漲的風險應承擔主要責任。
關於如何確定合理的評估鑑定時點問題。本案自2012年12月提起第一次訴訟到2015年4月第二次訴訟評估鑑定機構作出結論，房屋價格在訴訟期間已有較大幅度的增長，而訴訟的週期與此間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對於其不能控制、不能預見的風險與損失應合理限制。而在第一次訴訟一審開庭時，閆某的配偶已明確表示合同未經其同意從而拒絕履行，導致合同不能履行，此時點應作為合同無法履行的確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而本案評估公司作出《房地產估價報告》時，距離前案一審開庭時間已兩年有餘，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預期，一審法院以此估價結果作為確定趙某可得利益損失的依據明顯不當。
考慮到訴訟的週期以及重新鑑定的時間成本，在認定預期可得利益損失時，對涉案房屋的價值及合理升值部分不再予以重新評估鑑定，而是參考合理的鑑定時點房屋升值的具體情況，綜合考慮合同履行不能的過錯及風險的負擔、損失的可預見性及減損規則等因素，結合當事人合同違約及履行的具體階段，以及趙某為合同履行僅支付了5萬元定金的客觀情況，酌定具體的賠償數額。
2016年6月20日，北京市第三中級人法院判決：一、維持一審判決第一項、第二項、第三項、第六項；二、撤銷一審判決第五項；三、變更一審判決第四項為：閆某賠償趙某中介費損失五萬六千元、預期利益損失三十萬元（於本判決生效之日起十五日內履行）；四、駁回趙某的其他訴訟請求。
四、評析
本案系夫妻一方未經另一方同意擅自處分登記於一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引發的房屋買賣合同糾紛。關於出賣人無權處分而訂立的房屋買賣合同的效力，根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同司法解釋》）第三條第一款之規定：
出賣人處分權之欠缺不能導致合同無效，在合同不存在《合同法》五十二條所規定的無效情形的情況下，無權處分的買賣合同應認定有效；但因無權處分合同的履行涉及其他共有人的權利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續履行，買受人只可主張解除合同並要求出賣人承擔支付違約金或賠償損失的責任，但在相關損害賠償責任的案件中，房屋價格的快速上漲和訴訟週期等因素往往導致房屋差價損失等的不斷擴大，法院應當綜合買受人主觀是否善意、買受人是否誠實減損等因素綜合判斷、合理確定損害賠償之時間節點，對買受人主張之損害賠償予以限制，具體分析如下：
一、可主張損害賠償之買受人應限定為善意買受人
因出賣人無權處分而訂立之買賣合同，只有在違反《合同法》五十二條規定之情形時方可認定無效，而《合同法》52條所謂之惡意串通，除要求買受人非善意外，還需買受人與出賣人存在主觀上之聯絡與溝通，因此就無權處分而訂立的買賣合同而言，不排除買受人並非善意但尚未構成惡意串通而認定合同有效之情形，但明知出賣人無權處分而仍與之訂立買賣合同的買受人，是否仍有權主張損害賠償？從《買賣合同司法解釋》第3條的文義表述來看，該條並未對買受人之主觀狀態予以限制，這是否意味著即使在主張損害賠償時對買受人的主觀狀態不予考察，只要因出賣人違約導致合同解除，買受人均可以主張損害賠償？筆者認為，該條所規定的的買受人應為“善意買受人，即不知或不應當知道出賣人無權處分之買受人”。從法的價值層面來說，善意是法的秩序、正義等價值對民事主體從事民事活動的必然要求，民事主體謹慎善意從事民事活動，才能實現法律保護交易安全，促進經濟發展，維護社會和經濟秩序的目的。
從民法基本原理來說，善意是誠信原則在民事活動中的重要體現，該原則要求民事主體在從事民事活動時應處於善良的動機或願望，不得侵害他人的合法權益。從立法層面來說，我國《物權法》、《合同法》等法律在多個條文明確了對“善意”的保護，既體現了法律的指引與評價功能，又符合社會大眾的一般期待和普世的道德準則。如《物權法》第二百四十三條就明確區分了佔有中的善意和惡意，善意佔有人有權要求權利人支付維護被佔有物支出的必要費用；《合同法》第四十七、四十八條則賦予了善意相對人在合同訂立一方因無權代理或欠缺行為能力導致合同生效障礙時的撤銷權等。
而在司法實踐中，北京市高院於2014 年 12 月 16日發佈的《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第六部分“無權處分合同的效力和履行”中則明確規定了善意買受人的賠償請求權，該部分規定夫妻一方無權處分法定共有房屋，尚未辦理過戶登記的，不構成善意取得，買賣合同因法律上的履行不能而解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。‘善意’的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。綜上，筆者認為，將無權處分法定共有房屋中損害賠償請求權的享有主體限定為善意買受人符合法的價值要求，是誠信原則的具體體現，並已為立法和司法實踐所確認，應當作為司法裁判考量的因素。
二、對可主張損害賠償之善意買受人的認定應適用推定善意規則
善意（拉丁語Bona fides，英語good faith）起源於羅馬法中的善意佔有之訴（actio-publicaca） ，但羅馬法並未給善意下一個明確的定義。有學者將善意解釋為“非因重大過失而不知讓與人無讓與的權利 ”；也有學者將善意定義為“行為人在從事民事行為時，不知道或無法知道其行為缺乏法律根據，而認為其行為合法或其行為的相對人有合法權利的一種主觀心理狀態 ”；還有學者從認識主義和意思主義兩個層面來綜合定義，從認識主義層面說，善意指不知或不應知、無法知道某種情形存在或行為缺乏法律根據，從意思主義說，善意係指處於善良的動機或願望而行為 。比較分析各概念可知，善意所具備的共同要件為“不知情”，至於如何判斷不知情以及不知情是否一定構成善意，則涉及善意的判斷標準問題。
在房屋買賣合同中，因交易的標的物系由國家進行登記公示的不動產，此時的不知情應為買受人對“不真實的不動產登記事實”不知情，因此，不動產交易中的善意與不動產登記制度息息相關。儘管對不動產交易中善意的判斷標準仍存在爭議，但理論與實務界已就“受讓人須基於對登記的合理信賴”這一基本要件達成共識。爭議在於，除合理信賴之外，受讓人是否還負有調查核實之義務？一種觀點認為對登記信息的合理信賴即可推定為善意。只要受讓人通過查詢登記簿信息，在登記簿中沒有發現更正登記或異議登記情形的，受讓人基於對登記的信賴而為交易行為即推定為善意。另一種觀點認為受讓人要構成善意必須是不知情且無重大過失，該觀點要求受讓人除查詢登記簿信息外，還賦予受讓人一定的調查核實義務，若受讓人因重大過失未盡該義務導致對登記錯誤或權利瑕疵不知情，則不應認定為善意。
筆者認為，從統一司法裁判尺度、保護交易安全與提升登記的公信力等角度出發，應當採用推定善意規則，即受讓人基於對登記信息的合理信賴而為交易行為應推定為善意。理由在於：一、標準明確，可操作性強。在推定善意規則下，只要受讓人盡到了查閱登記簿的義務就可視為善意，司法認定簡單，有助於統一司法裁量尺度；二、與物權法的制度設計相契合，且有制度支撐。物權法規定了不動產登記制度，並賦予了以國家信譽為保障的不動產登記的公示與公信效力，以合理信賴為判斷標準與該制度的設計初衷相契合，符合物權法的立法目的；三、保證交易安全，提高交易效率。
不動產登記的公示與公信力系以國家信譽為背書，若受讓人基於對登記的合理信賴依然要擔心交易可能因無權處分而引致不可期的風險，既影響了交易安全，又降低了交易效率，而且亦損害了登記的公信力；四、促使真實權利人積極行使權利，強化登記的公信力。在推定善意標準下，真實權利人對登記錯誤可能造成善意取得的嚴重後果有明確預期，其可以通過異議登記和變更登記等方法來糾正登記錯誤以防止善意取得的發生。若其怠於行使該權利，即應承受因登記權利和真實權利不一致而可能造成的風險。實行該認定標準，有助於促使隱名權利人積極行使權利，提高登記權利和真實權利的一致性程度，穩定交易預期，從而強化登記的公信力，從根本上保護物的“靜的安全”。
本案中，訴爭房屋登記為閆某單獨所有，且不存在異議登記或更正登記的情形，趙某基於對不動產登記的合理信賴而與閆某簽訂房屋買賣合同並約定了合理的交易價格，即便在合同簽訂前趙某知道閆某有配偶，亦不能以此否定趙某的善意。因此，在出賣人閆某違約導致合同解除的情形下，趙某作為善意買受人可以要求閆某賠償損失。
三、無權處分夫妻共有房產致買賣合同解除，出賣人應賠償房屋差價損失
合同法第一百一十三條確立了完全賠償原則，違約方的賠償範圍包括實際損失和可得利益損失。可得利益是指合同在適當履行以後，當事人可以實現和取得的財產利益 。它具有未來性、一定的確定性和可預見性等特徵。作為一種未來的利益，其在違約行為發生時並沒有被當事人所實際享有，而必須通過實際履行才能得以實現；而只要合同如期履行，該利益就可能被當事人獲得，故具有一定的確定性；因可得利益系未來可能獲得的利益，具有一定的不確定性，因此應受可預見規則的限制。對於可得利益，可以從正反兩方面來理解，一方面在不發生違約行為，即合同完全履行的情況下，當事人所能夠獲得的可得利益；另一方面在因違約行為導致合同不能履行時，造成守約方可得利益的損失。
本案中，買受人主張的預期利益實為房屋價格上漲後的增值利益或房屋差價損失，該增值利益是一種未來的利益，在合同簽訂時並非由買受人享有，而須通過合同履行來實現；其既具有不確定性又具有一定的確定性，不確定性源於它的未來性，而確定性在於只要合同依約履行，該利益就可能被當事人獲得。作為理性人，出賣人應當預見到當買賣合同因其違約無法履行時，一旦房屋價格上漲，買受人將不能享有增值利益或需為替代購買多支付價格差額。因此，該預期利益符合可得利益的性質和特徵，故在一方無權處分夫妻共有房產導致買賣合同解除時，買受人要求出賣人賠償房屋差價損失屬於可得利益損失，其合理部分應予支持。
四、認定房屋差價損失應遵循可預見規則和減損規則確定合理的評估時點
買賣合同司法解釋第29條規定可得利益損失的認定和計算應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。就本案而言，房屋價格的不斷上漲必然導致房屋差價損失也不斷擴大，法院判決房屋差價損失應綜合運用可預見規則、減損規則等規則來確定賠償的時間節點。
合同法第一百一十九條明確規定了減損規則。減損規則是指一方違約並造成損害以後，另一方應及時採取合理的措施防止損失的擴大，否則，應對擴大部分的損害負責 。減損規則與誠實信用原則密切相關，從義務的來源看，減損義務的產生系基於誠實信用原則。依據該原則，當事人雙方都負有相互配合與協作、彼此照顧的義務，一方在另一方違約後不採取措施阻止損失的擴大，既破壞了雙方的協作關係，也不利於減少社會財富的損失和浪費，從宏觀上看對資源利用效率的提高和整個社會的利益都是有害的，所以法律規定了當事人應負有減輕損害的義務，這是維護社會利益所必需的。從義務的履行來看，減損規則要求受害人以善良人的注意，依照誠實信用原則及時採取合理措施避免損失的擴大。
一方面，受害人採取的措施應當具有及時性，在對方明確表示將不履行合同的情形下，應當根據合同的性質和標的物的特徵及時採取措施減輕已經發生的損害並防止損害的進一步擴大，而不能放任損害的擴大；另一方面，受害人採取的措施應當具有合理性，即採取的措施的種類、方式和力度應依照誠實信用原則，綜合考慮措施的成本、效益和合法性因素等確定，如果採取措施防止損失的擴大將嚴重損害受害人自身的利益或有悖於商業道德或付出的代價過高，則受害人可以不採取此種措施。
本案中，在我國法律明確規定出賣人因未取得所有權或處分權標的物所有權無法轉移，合同因法律上原因不能履行的情形下，買受人作為理性的房屋購買人，應對合同無法履行的訴訟結果具有合理預期。在此情況下，買受人應當依據誠實信用原則和合同法第一百一十九條的規定及時採取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償或進行替代房屋購買等合理措施等防止損失擴大，維護自己的合法權益。從替代性購買的角度來說，如買受人在合理期間內進行了替代性購買，其所購同區位、同類型房屋所支出的額外成本，在合理範圍內閆某應當承擔；如未在合理的期間內購買替代性的房屋，對於此後房價上升的風險與損失買受人應自行承擔。
可預見規則明確規定於合同法第一百一十三條，該規則的目的之一系為確定違約行為與損害之間的因果關係提供客觀依據。一方面，違約方僅對其在訂約時可能合理預見到的損害負賠償責任，另一方面，應將違約方在訂約時不可預見的損害從損害賠償的範圍中扣除。而是否能預見，應採用一個與違約方同類型的社會一般人即合理人的標準來衡量其是否能預見，若社會一般人在訂約時能夠預見或應當預見，就視為違約方應當預見 。
就本案而言，糾紛發生後，趙某通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟週期內，房屋價格一直處於快速上漲狀態。訴訟的週期與訴訟期間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對於其不能控制、不能預見的風險與損失亦應合理限制，此係可預見規則的應有之義。
在第一次訴訟一審開庭時，閆某配偶已明確表示合同未經其同意從而拒絕履行，導致合同不能履行，此時點應作為合同無法履行的確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委託評估機構作出的估價報告，距離第一次訴訟一審開庭時間已兩年有餘，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預期，此估價結果不宜直接作為確定趙某可得利益損失的依據。
案例編寫人：北京第三中級人民法院 李丹 張榮華 轉自：最高法司法案例研究院
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