案情介紹
2010年3月23日，旅居國外的周女士委託孫先生代為出售其位於西城區西便門東里的一處房屋，委託範圍為賣房手續的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產經紀公司的居間服務下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國後認為孫先生無權代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，並且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產經紀公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產經紀公司共同賠償其房屋差價損失。
律師說法
關於代理權限及過錯責任，我院認為周女士明確表明其於4月9日回國，並持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，由此可知，孫先生並未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權，且周女士回國後並未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬於越權代理，周女士並無過錯，房屋買賣合同對周女士不發生效力；某地產經紀公司作為專業機構，在未充分審查委託書權限的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，並最終導致合同因孫先生無權代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權委託書未充分審查，也負有一定的責任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產經紀公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產經紀公司賠償趙先生部分房屋差價損失。
實踐中，由於房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現委託代理人代簽房屋買賣合同的現象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委託書，並在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時儘量要求代理人出示房產證原件及業主身份證明等，防範代理人無權代理，或者業主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。
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