一葉之夏秋
您好，我從事了五年房地產，用我自己的見解聊聊您提的問題。
其實法拍房價格便宜，但是卻又很多不確定性，有可能最終得不償失。以下是我分析的不確定性。
1:費用的不確定性，沒準其他費用（稅費，欠的物業費，水電費等）很高，而這類費用都是要買家承擔。所以這些費用加起來就可能高於市場價
2:後續發生什麼事情的風險比較大，比如說之前有人的房子被查封拍賣了，最後他們死都不搬出來，這個還是小事。還有更恐怖的，房子被查封了，被拍賣了，最後原物主就是不搬出來最後還在裡面自殺了。
3:有可能會面臨著被原屋主的債主騷擾等。雖說可以報警，但是也是一種非常煩躁的事情。
以上是我聽到過，遇到過的事情。您可以按照自己的實力評判適不適合買這類房子。
求關注，謝謝
房產男的奮鬥
自從2018年下半年開始，各地法院拍賣的房產每月都在不斷增加，這其中的原因是多種多樣的，但是主要原因有二個：一是，由於房主無力償還貸款被銀行申請拍賣，這種情況剛需比較多。通常是由於國內經濟不景氣，房東突然發生人生變故，一時又無法解決，只能被銀行告上法院，由法院來替房東賣房還債。
舉個例子，網友小郭之前月薪2萬，買了一套月供要1萬的房子。結果今年初遇到互聯網裁員潮，被公司裁掉了。而在近大半年的時間裡又找不到合適的工作，月供眼看就要還不上，房子只能被銀行收走拍賣，七八十萬的首付就可能打水漂。
另外一個原因是，由於房產被抵押，但是由於抵押人不能按時償還借貸，被債權人申請拍賣。這主要是炒房客或者企業主，他們喜歡把不動產進行抵押向銀行貸款，結果由於資金鍊斷裂，一時還不上，被銀行告上法院，也會遭到法院的拍賣。
不過，儘管是法拍房，但拍賣房子的起拍價會比市場價低30%，所以很多網友詢問，現在法拍房越來越多，我們是否可以購買法拍房呢？從理論上講，法院拍賣的房子是可以買的，不用擔心產權、手續等問題的合法性。但是法院對購房人在拍賣行為以外的權益並不關心。因此，購房者還是會面臨較大的風險。
首先，法院拍賣的房子，打7折出售，但這是起拍價格，並不等於成交價，如果只有你一個參加拍賣才會以起拍價成交，否則就不一定了。實際上，法拍房也未必真能便宜多少，如果耐心多一些，附近急著出售的二手房價格可能更有優勢。
再者，法拍房存在著過戶問題。原房主雖然失去對房子的所有權，但戶口並沒有遷走，所以購房者如果想通過買房落戶，可能會有麻煩。如果原戶主的戶口就是掛著不走，不配合遷出，那購房者落戶就會很艱難。
再次，購房者要承擔各種費用，如果全部加起來，也是不一筆不小的數字。比如各種稅費、還有該房屋拖欠的水費、電費、物業管理費，這些都需要購房者一力承擔。如果把稅費和其他各種費用都加進來，購房者買下法拍房也未必會得到多少便宜。
此外，如果法拍房還存在租賃問題就更加頭疼了，根據買賣不破租賃原則。如果該房處於出租狀態，那麼在租賃合同到期之前，購房者是無法入住的，如果租賃合同長達5-10年，那也將會是一件很麻煩的事情。新業主是無權驅趕原租客離開的。
最後，法拍房存在各種糾紛比較多，一旦業主有比較複雜的經濟糾紛，即使買下這套房子也是很難安寧的。法拍房各種亂七八糟的糾紛比較多，購買法拍房是會面臨一定購買風險的。購房者一定要了解清楚了再行購買。
隨著各地不斷出現廉價的法拍房，很多購房者問是否可以去撿漏？但是我們認為，購買法拍房是存在著一定風險的，建議購房者在購房之前先要對這套法拍房進行詳細瞭解，權衡利弊，覺得性價比較高時可以購買，如果覺得這套法拍房也沒啥便宜的，就寧願放棄購房。買房與購買普通商品不同，買錯了會後悔終生的。
不執著財經
我做房產中介13年，在法院拍過5套房，價格確實很便宜。但如果你想拍法院的房子，你必須有足夠的法律知識，否則坑很多！
第一，法院公告很明確，法院不承擔該房產存在的瑕疵！這裡指的瑕疵，更多的要注意產權方面的瑕疵。有可能你拍下來後，永遠不能辦產權證，還有很多規費沒有交。
第二法拍房存在的糾紛可能會比較多，一旦有多位債主或者比較複雜的經濟糾紛，買了的話也很難安寧；
第三，如果法拍房有人居住，清退是很大的問題，法院只管拍賣不管清退，如果原房東直接收了10年的租金，那麼想讓租客搬出去就是一個很大的問題；
第四，如果原戶主戶口在這裡，不配合遷出，落戶就很難；
第五，房產有各種欠費的話，也要自己承擔，各種稅費加起來也許不是小數字；
如果產權清晰，現在也沒住人，價格確實優惠很多，那麼還是可以考慮的，如果你沒有這方面的法律知識，房產知識，很難了解到全面的情況！
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彩頭哥商業方案
2019年四月，我通過TB拍賣以36萬拍下一套房子，房子價格在當時並沒有比市場價使
便宜多少，只是急需買房，所以一咬牙拍了下來。交完全款後，開始漫長的手續辦理。
拍之前沒有了解過房子，只知道大概位置，也沒看過房子，感覺自己就是瞎拍。
房子拍下來並沒有後悔，但是在辦證的路上後悔不已。
既然法院所拍的房子，所有手續法院會協助你完成，但是很多手續法院也無法幫你完成。
記得我那房子因為查封的早，房子總證沒有辦理，沒有總證沒法交土地收益金，不交土地收益金，無法辦理房產證……（原房子還沒辦房產證）
後來法院、稅務局、房產證中心跑了很多次，交了各種費用，打了很多電話，一次次的失望…終於在九月份把證拿到手。
如果你沒有時間，不建議拍這種房子，拍之前要充分了解清楚房子現狀。吃虧的人很多，我還算是幸運。
小小動畫
如果是我，不會買法拍的房子。
因為我只是一個普通人，法拍房看起來便宜，但是實際操作起來很麻煩。
我聽說過一個案例。有人通過法拍買了一套房子，不但價格便宜而且過戶手續也辦理的比較順利，可是當他高高興興去收房子的時候，發現房子里居然有人租住在那裡，而且租期是二十年，租金嘛當然是已經給了原房主。
因為租客已經付租金，而且是有正常合同的，所以即便是你買了這套房子，人家的租賃合同在前，你也沒辦法讓人家走。問題還是出在原房主那裡，這屬於欺騙手段了。據我所知好多借了高利貸的人都會用房子做抵押，就會簽訂一份類似的租賃合同，一旦你無法按時還款，這個合同就生效了。
原房主這樣做自然是再也不好找到了，即便是找到了他說沒錢也沒辦法。
我的房子我做主
相信很多人都聽說了，今年的雙十一阿里和京東都增加了賣房業務，宣傳語各種抓眼球，反正就是不好好說話。
我今天特意把淘寶和京東兩個APP的拍賣板塊看了一遍，直接和大家說結論：不靠譜，屁用沒有。
但是呢，藉此聊聊「法拍房」話題。
其實淘寶和京東的拍賣板塊一直都有賣法拍房，這類標的相對特殊小眾，潛在收益和風險也更大，今天就係統地介紹下。
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所謂法拍房就是房子被法院強制查封了，拿去執行拍賣變現。買法拍房是從法院手裡買，他們把這套房子裁定給你。
市面上的法拍房，都哪來的？
一般有三種：
1、抵押給銀行的房子（不管是按揭還是抵押，銀行掌握房本），無法按時還款，出現違約。銀行向法院提出民事訴訟，要求變現房產衝抵壞賬。
這是最好的一類法拍房，過戶、債務風險都很小。
2、民間借貸用房產抵押，債務人違約了，債權人不允許直接取得抵押房產，需要向法院申請，要求法院在執行階段拍賣房產來還款。
這種法拍房問題較多，不規範不透明，多頭借貸等，不建議碰。
3、財產沒收，貪官、刑事案件等判決沒收犯罪嫌疑人的全部財產，財產中的不動產會由法院拍賣。這種房子其實也很好，但也要具體分析，有的可能涉及凶宅。
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作為一種房產類型，我們來分析下法拍房的優劣。
法拍房的核心優勢有兩個：
1、首先是便宜。
我們正常買房的交易價格叫「市價」，銀行批房貸會給出一個稍低於市價的「評估價」。而買法拍房需要競拍，起拍價一般是評估價的8折。如果首次競拍沒賣出去，流拍了，第二次可以把起拍價再打個8折。如果再次流拍，可以再次打個8折，最多可以拍三次。
所以，法拍房的理論起拍價最低可以做到市價的5折。
成交價呢？不確定性就很大了。能流拍兩次的房子一般也不會太好，最低可能6-7折就成交了。
如果真遇上多年沒房源的樓王產品，最終溢價成交的情況也有。房圈一直有個說法叫：法拍市場能淘到真豪宅。
2、第二大優勢是不限購。
這點好理解，國內除了京、廣、深三個城市以外，其它城市的法拍房均不限購，誰都能買。
基於這兩個特點，中國最活躍成熟的法拍房交易市場在上海。作為唯一不限購的一線城市，上海人的買(chao)房風氣也很興盛。
法拍房買家多是兩類人：
一種是職業投資客，手頭現金充裕，單純地以賺錢為目標，把法拍房市場當做「淘筍」渠道。
另一種就是本地剛需，首付預算非常有限，把法拍市場當作撿漏兒渠道了，沒事兒過來瞅瞅。
總之就是很小眾。
除了上面兩個優勢，法拍房全是缺點：
1、比如決策時間很短，無法實地看房、沒有深入瞭解潛在風險的情況下就需要你決定買不買，動則幾十上百萬，誰受得了。
但是呢，買家也能付費購買一些服務，比如：委託律師幫忙對房子做盡調、委託專人幫你去現場看房、過戶辦證一站式服務等等。
2、再有就是法拍房的買賣週期極短，不像二手房可以和房東商量下付款週期，法拍房必須在7~15個工作日內付全款。一旦資金不夠的話，需要提前找人做全款墊資買下來，然後再做抵押貸款。
3、還有因為信息不透明，可能會遇到各種各樣的隱形坑——如果房屋質量存在問題，損失都算買家的，法院不承擔任何責任；
房子可能被合法佔用，典型就是買賣不破租賃；也可能被非法佔用，比如原屋主賴著不走或者房子被私下抵押了，其它債主和你搶房子。遇到以上情況，如果法院不負責清房，不好意思，買家自己解決。
總結：
法院不管清房的，一律別碰。
隱形債務糾紛，原來的房主做了民間借貸，私下把房產證抵押給了債主，但是沒有在房管局對抵押房產進行登記。這種情況可就熱鬧了，其它債主很可能會和買家有糾紛...
還有諸如無法過戶、高額稅費等情況...
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任何標的都有自己的特點，我很討厭那種揪著缺點不放的論調，把優缺點說明白就好，別人自有判斷。
總的來說，法拍房確實風險很大，屬於小眾高階投資人的投資標的，而且需要專業人士配合。
樓市張三瘋
這幾年經濟形勢不樂觀，有些人也盲目加了很多槓桿買了多套房，結果在重大危機和黑天鵝事件出現的時候，發覺自己沒有那麼多現金流支撐。故而選擇惡意違約欠款的人就越來越多，換不起錢那最終的辦法就只能由法院拍賣其名下的固定資產，即房產。法拍房越來越多就是這麼來的。總結一下法拍房來源大致有：商業貸款違約、民間借貸違約、司法罰沒和無主財產。
這類房統稱：法拍房。法拍房可以買，但關鍵是要有人幫你清場！因為法院只負責對房屋債權的處理，除此之外它不會操心，所以想買法拍房的人大多是有幾把刷子或背景的職業法拍房買家或者是有律師全程護駕。
法拍房之所以受追捧，可能最大的原因在於價格，大約為7-8折市場價，同時還不限購。對於職業的房產投資客而言，能夠買到價格便宜的筍盤才是他們未來高位出貨的關鍵。畢竟房產投資高拋低吸的前提就是要買的便宜才是關鍵中的關鍵。
買法拍房需要重點注意以下幾點：
1、是否存在其他額外的經濟糾紛或官司，避免陷入循環的的房產糾紛中去，耗費自己太多精力。
2、是否存在有隱瞞的租賃的問題，因為根據買賣不破租賃的原則，若房屋還在出租，那麼出租合同不到期，你即使買了也暫時無法入住。
3、搞清楚稅費、水電費、物業費等費用是否有太多的欠繳欠費問題，避免自己背鍋墊付這些原業主應付的錢。
總之，買法拍房要比買普通商品房的難度要高一些，它需要有專業的房產中介、法院熟人或者房產律師等陪同，方可放心拿下，一般人不在法拍房這個圈子是很難淘到真正的筍盤的，尤其是那種沒有清場問題的法拍房一般都是搶手貨。沒人通知你，可能早就被人下手了。所以法拍房便宜自然有他的道理，買不買看你自己的資源和條件決定。
我是諸葛磊，一個懂房產的文藝技術男。
諸葛磊
我拍過幾套法拍房。
1、法拍房並不便宜，樓主說的便宜應該是起拍價和市場價之間的差距，目前7折起拍的房源較多（也有原價起拍的，要注意一下），但是起拍價和成交價是兩碼事，如果買法拍房是衝著便宜去的，最終你可能要失望。
2、法拍房一般如果你做過調查，不上頭，不衝動。那麼實際成交價大概是市場價的95折是比較正常的，但是這5個點是市場的風險成本，法拍房和去中介買的房子還是存在較多的不確定性，等於是付給你的風險折價。
3、法拍房實際上這裡面的投資者非常多，實際上的場景是面向沒購房資格的人去買房的，而不是一個正常的市場。
4、目前，就上海來說，法拍房的市場很小，成交量是二手房市場的1~2%，如果你是正常的購房需求，可選擇的餘地很小。你要有購房資格，建議你去買常規房，付出太多的學習成本，又很難買到中意的房子，得不償失。
駱甲房產記事本
法拍房往往比市場價便宜，但是不建議買，或者說買時要格外慎重。
今天網上看到一篇帖子，說一個人的朋友月薪2萬多元，買了一套月供1萬多的房子。結果這位朋友遭遇公司裁員，近半年時間找不到合適的工作，月供還不上，房子有可能會被銀行收走拍賣，七八十萬元的首付可能打了水漂，其中還有借親友的一部分錢。
生活不如意十之八九，在歷史長河中，我們絕大多數人都是不起眼的小水滴。歷史車輪滾滾向前，順勢者昌，逆勢者亡。在房價上漲階段，買房早的人佔到了便宜，高位接盤的人就是在逆勢而行。
假如說按照2019年的人均收入情況來看，2015年的房價還相對合理一點，那麼2016年之後買房的人，都可以說得上是在高位接盤了。在房價處於歷史高位時入場買房，就要付出更多的首付，揹負更多的貸款，償還更多的月供，面對更大的風險。
多數人的收入是工資性收入，同時多數人都不是鐵飯碗，一旦遭遇失業，房貸壓力就會凸顯，棄房斷供往往就會成為無奈的選擇。收入不穩定，難以維持月供，這是法院拍賣房產增多的根本原因。
除了上述原因，多地房價開始有了下降的苗頭也是一大誘因。一些動用了高利率資金的炒房客看到苗頭不好，持有的房產售出也會虧本，就會選擇棄房斷供，這部分房產也會成為法拍房。
之所以不建議購買法拍房或者說慎重買，有如下原因：
1、法拍房未必能真正便宜多少，如果耐心一些，一些著急出售的二手房價格可能更有優勢；
2、法拍房存在的糾紛可能會比較多，一旦有多位債主或者比較複雜的經濟糾紛，買了的話也很難安寧；
3、如果法拍房有人居住，清退是很大的問題，法院只管拍賣不管清退，如果原房東直接收了10年的租金，那麼想讓租客搬出去就是一個很大的問題；
4、如果原戶主戶口在這裡，不配合遷出，落戶就很難；
5、房產有各種欠費的話，也要自己承擔，各種稅費加起來也許不是小數字；
如果產權清晰，現在也沒住人，價格確實優惠很多，那麼還是可以考慮的，不過個人很難了解到全面的情況。
真想省錢的話，還是耐心等兩三年吧，房價下降週期已經到來，多等幾年，可能會有驚喜，何必現在去高位接盤。
財智成功
法拍房跟正常的商品房是一樣的，而且這類房產的起拍價要低於市場30%左右，不受限購影響，無論是居住還是投資都是非常適宜，但是怎麼買到便宜又安全的法拍房呢？
第一 瞭解房子的查封原因，是抵押到銀行，還是抵押到個人，抵押金額，是否有聯合抵押，法院是否強解封
第二 房子是否有證，合同號，還是已辦理房產證，如果是合同號開發商願不願意配合辦證
第三 是否有高額稅費，原房東是否交過契稅，上手契稅什麼時候繳納的，繳稅金額，上手成交價都要了解清楚，房子是否有繼承，或者贈予
第四 房子是否有公安查封，有公安查封的房子會存在沒辦法貸款的情況
第五 房子是否有租賃，租賃什麼時候到期等等
第六 房子是否騰空，裡面還住人嗎，如果存在住這人情況，法院是否強制騰空
第七 水電氣物業費是否拖欠
現在每個月成交上百套房產，法拍房並不像大家想想的可怕，歡迎討論補充
