3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。

重點內容如下：

1.現房銷售

自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

2.本地居民限購第三套房

在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

3.發展四類房源

著重發展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。

4.建立城市主體責任制

各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，要避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，責任落到實處。

早在2018年海南就已經開始推行嚴格的“全域限購”政策，本次《通知》的提出也是為了進一步加碼房地產調控，海南省擺脫房地產依賴的決心，可見一斑。

“期改現”真的好嗎？

預售機制和期房的概念的出現是有緣由的

90年代的房開公司大多資金嚴重不足，自有資金的比例甚至不到10%，說是“皮包”公司也不為過。直至1993年，國家開始對房地產行業進行宏觀調控，對房地產的管控開始嚴格起來，房地產資金來源嚴重受控。

但是一直不發展又不是回事，為了幫助房地產行業發展，1994年建設部提出了《城市房地產管理法》。

至此商品房預售機制橫空出世，購房者開始成為房開公司的“提款機”，房開公司成功的將開發成本轉嫁給了購房人（默默背鍋）。

當初建立商品房預售制度，是為了鼓勵房地產的發展，而現在的情況已經與之完全相反，房地產投資過熱，造成房價大幅度攀升，中央一直強調“住房不炒”就為了遏制這種趨勢。

從某種程度上來看，現在的商品房預售制度已經成為了開發商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。

期改現，於國於民都是大為有益的。

誰最受傷？

毋庸置疑是房企

• 回款時間延長

商品房預售制度截止今天已經實施超25年，目前全國期房銷售面積佔總銷售面積的比重超過80%以上。一般而言，開發商從拿地到預售需6至9個月，如果發展順利，開發商一年內資金可迴流；但如果現房銷售，則資金迴流將延後兩年左右，如果產品不夠好，賣不掉，這個迴流時間還會延長。

房地產資金流動大多是以億計數，延後回款會增加更多的開發成本，這對房地產公司來說是很大的考驗，更是對地產公司的負債與資本運作能力提出了更高的要求，對房企的產品力也提出了更高的要求。

蝴蝶效應：

新房交付週期延長，可能會導致供需失衡，房價有可能會上升。

建議各地政府看看這次海南的作業在做決定抄不抄。

• 資金來源受限

房企融資渠道已經從2016年以來持續收緊，2019年中國銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果，促進合規建設”工作的通知》針對銀行機構、非銀機構，列明多項房地產相關整治要點，嚴防土地款融資、資金挪用於開發或購房等多類違規融資行為，房企資金來源受限嚴重，如果再取消預售機制，房企為數不多的資金來源還將縮水。

蝴蝶效應：

房企資金緊張，政策影響，趨利避害，土拍更謹慎或者不再拿地，地方財政必受影響。

（這兩年海南極力的去房地產化，但當前房地產佔海南GDP比重仍然高達35.49%，房地產受影響後，GDP也從17年的7%掉到現在的5.8%，全國倒數第一。）

杭州該抄下海南的作業進行期改現嗎？

海南實施期改現是有背景條件的

2018年4月，中央宣佈在海南建設“全島自貿區+自由港”後，海南壯士斷腕，破除“房地產依賴症”，通過一系列政策調整，把海南全省搞成了中國樓市調控最嚴厲的省份

但是隨之而來的影響是當年前三季度，海南省房地產開發投資同比下降28.1%，而房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%，幾近腰斬。

房地產銷售的不景氣，也讓海南成為全國房地產市場投資倒數第一！1-9月份房地產開發投資海南為負增長-28.1%。

現在的海南炒房客進不來，本地購房者需求有限，這時候進行“期改現”不會引起房價暴漲，也不會導致庫存急降，損失最小，效果最好。

現在的杭州還不適合抄作業

其實“期改現”杭州早在2017年試過，在樓市高溫不退3月，杭州開始在土地拍賣中增加“溢價50%就現房銷售”的條款；但到7月，這一規則便消失了。

這其中的利益糾葛好比一場大戲。

在實施現房政策後杭州的商品房庫存持續下降，嚴重告急。

2017年10月底杭州市區新建商品房可售房源降至6.4萬套，創2011年9月以來新低。杭州市區商品住宅可售房源僅1.9萬套，佔比30.0%，創歷史新低。動態存銷比以近一年月均的速度消化僅需2.5個月。

而且由於庫存不足，間接導致了杭州房價暴漲。

2017年杭州的商品房成交金額高達4000多億，是2017年北京商品房成交金額的約5成。當年的十區的成交均價達22254元/㎡，與2016年的成交均價18801元/㎡相比，上漲18.37%。

那時候的20多個現房樓盤也已陸續交付，很多都已成為了“傳說級”的寶藏樓盤，但是房價暴漲的後遺症直到現在還沒消弭。

所以只要杭州市場的去化能力高於海南的程度，杭州就不會重提現房銷售。

你覺得期改房對你有影響嗎？

閱讀更多 購房至簡 的文章

關鍵字: 美好，一直在身邊 印發 投資