来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
当人们走进那些老建筑，内心总会莫名的感慨。似乎都在期待那些饱含沧桑的老建筑能够倒映那陈酿背后的故事，好让人细细品味与时空对话的奇妙触感。
上海新天地也是这样一个地方，当站在新天地的石库门下，近距离聆听这座城市的心跳。上海的昨日沧桑，如同电影般在眼前一幕幕重现；上海的今日繁华，鲜活弥漫在每个走进它的人周围。当历史与时尚摩登相交融，很难不让人留恋！
但如果对新天地的印象还只是停留在石库门风貌、游客打卡点、高档餐饮街区这样的老概念的话，那新天地最近以及未来的变化将会完全刷新人们的认识。
早在1996年，瑞安房地产首创城市中心旧区重建保护性开发样板，启动太平桥旧城改造项目。经过20多年的耕耘，太平桥项目已发展成为兼具丰富商业、文化、生活和娱乐体验的文化地标和城市名片，并以“回归社交本真”的理念，打造文化及社交目的地。
整个新天地太平桥项目究竟是如何展现其迭代升级之路的？为此睿和智库采访到中国新天地太平桥项目总经理李振辉。
1.与以往相比，2019年上海商业的市场经历了怎样的变化？
李振辉：2019年我们看到上海商业市场迎来了更多的科技和环境变化，也接收了更多的市场反馈。虽然挑战和变化众多，我们面对的是一个充满生机和拥有无限可能的市场，也在这其中积极地参与和创造着未来。
纵观2019年快速变化的市场，主打健康生活方式品牌的销售额依然保持强劲增长，推动其线下门店持续扩张；各种类型的室内运动馆已成为带动客流和去化大片空置面积的新引擎；儿童相关品牌租赁需求强劲，年轻家长更愿意为优质的儿童商品和服务支付更高的价格；宠物拥有者数量剧增带来宠物商店的迅速扩张；国内奢侈品消费持续增长，美妆护肤品牌强劲扩张；还有层出不断的快闪店蓬勃出击，都营造了一个更有活力的商业氛围。
2.站在新天地商业发展过程中，2019年是一个怎样的年份？
李振辉：新天地有近20年的发展历程，2019年是“沉淀与提升”的一年。
从2001年新天地南北里建成开始，整个新天地太平桥项目逐步朝着城市中心理想社区的蓝图发展。商办面积近50万方，包括上海新天地、新天地时尚Ⅰ（原南里商场）、新天地时尚Ⅱ、新里、湖滨道购物中心、新天地广场，以及第123、124地块、此外周边两栋酒店、多栋甲级办公楼和住宅叠加，连通1号线、8号线、10号线、13号线、14号线（在建）四个地铁站5条地铁线，覆盖175万+办公和住宅人群（三公里范围）。
沉淀就是把以前做得好的慢慢去积累加强，提升就是去补充缺少的部分。上海新天地也都在不断升级，优化业态比例，并创新商业模式。
新天地广场：从原来的百货模式焕新升级为购物中心的体验形态，并垂直细分人群，聚焦新女性；南里的新天地时尚Ⅰ将于2020年完成升级，将以Neo Luxury为品牌核心，并创新一个3000平米集餐饮、零售、体验、教育为一体的社交型复合餐饮空间FOODIE SOCIAL by XINTIANDI，为年轻潮流消费者提供多元丰富的美食文化和消费体验。对于太平桥公园东侧的湖滨道购物中心，在满足周边白领的需求之余，未来将更加专注于高端家庭消费。另外，在现有项目的东侧，仍有新的商业地块在筹备之中。
可以想象，未来上海新天地有极大的提升和发挥空间。
3.新天地想要打造一个什么样的消费或者说生活场景？
李振辉：我们不想只定义它为一个消费的地方，而是要打造成一个文化社交目的地。现在大家缺少的其实是一个可以跟朋友聚会的地方。
有的时候我们会思考，除了购物之外还能给大家带来什么？如果仅仅是买东西，网购可以，为什么要到这里来？对新天地而言，文化的部分很重要。
新天地提出“文化与社交”的初心在于为线上线下的消费者提供更为独特和有品质的体验内容，让人们在这里收获独特的文化领悟和社交体验。这个社交文化的想象共同体的形成得益于新天地的创新商业消费模式和商业体验营造。
从商业消费模式来说，新天地通过全域联动，为不同的社群创造了既垂直又一体相连的综合体验。 从淮海中路核心地段的新天地广场，到首创的石库门海派文化和开放式街区融合的南北里，到新天地时尚，一路延伸至太平湖畔，乃至塑造高品质生活方式的湖滨道购物中心，新天地以多样的建筑设计、独特的室内外购物环境，为消费者营造了更为多元的消费场景和空间。
从商业体验营造来说，新天地不仅为人们带来各具特色的商户，更注重文化内容的融合。我们每年要引入190余场国际化、高层次的文化艺术活动，定期举办各种类型的线下活动、工作坊，希望以此构建具有共鸣感、归属感的社群体系，满足不同年龄、不同兴趣爱好的人们由内而外的需求。“新天地设计节”、“表演艺术新天地”、“光影上海”等活动，已经成功举办了多届，也收获了很多认可与喜爱。
4.消费者一直在变化，应该以什么样的方式去抓住消费者的心理？
李振辉：这个话题可以分两个角度去看。
第一，谁是我们的消费者？不同的消费者需求不一样，需要了解他们，利用不同的地方去迎合每一类型的消费者，还有提供他们想要的一个购物空间。
第二，创造一些东西给消费者带来新的需求。文化跟社交这个目的地，肯定需要一个线下的场所，在家里、网络很难达到消费者本能的需求。这样的一个文化与社交空间，怎么注入一些合作，做一些体验的东西，特别是针对某个类型的消费者，做一些 比较个性化、定制化的服务，是我们主要考虑的内容。
我觉得我们是个平台，现在的年轻人不一定完全了解以前的文化，我们用一些方式让大家可以信任地去接受新旧文化的结合，把一些主题，采用年轻人非常能够接受的方法表现出来。比如5月份戏剧类的活动，采用沉浸式的方式，让年轻人能融入进去看的懂。建国70周年的主题表演剧目，也非常创意的用投影技术投影到石库门墙面上，并邀请了一位国外的水拓画艺术家进行现场艺术创作，再现了中国70年发展的改革变迁。
5.新天地在规划一个怎样的场景？会如何考虑未来20年后的发展？
李振辉：上海正在打造国际中心城市，现在已经有雏形了，但是与伦敦、纽约、东京这些国际化大都市去对标的话，还是有蛮大的提升空间。具体到太平桥项目，我们考虑的是如何与上海城市更新共同发展。
最初，新天地以独特的“天地建筑形态”为人所知，建立起大规模中西合璧的开放式街区。通过开放式街区，新天地突破传统的封闭式商业体，对话户外，串联起了不同风格的空间布局，使新天地从建筑设计上具备了国际化的特点并融入上海历史文化特色。历经十余年的发展，新天地创造性地提出了“天地生活方式”这一概念。“天地生活方式”是浓缩了上海这座城市活力的生活方式。新天地坚持以高品质和充满创意的零售，打造美食和艺术文化的公共空间，为消费者带来国际前沿的美食、科技、文化和艺术体验。
2019年，新天地进一步提出了“天地价值观”，致力于打造一个文化及社交目的地（Culture & Social Destination）。上海是一座日新月异的城市，新天地始终与不断更新的城市价值观同行，倡导追求身心平衡、灵感提升和价值建设的新社交生活理念。
未来二十年，我们希望继续传承上海的人文历史脉络和城市肌理，打造引领性的商业内容创新的24小时社交目的地，塑造城市精神文化地标，并探索极具活力的公共空间，为上海打造世界级的复合功能城市中心社区。我们是站在一个长视野的角度，希望与上海这座城市和谐发展。
6.上海新天地打造的文化与社交目的地理念，是否在其他城市、其他项目有复制的可能性？会选择如何避免走向千篇一律？
李振辉：仅仅是建筑的相似度，其实会陷入一种误区，其实这不仅仅是一种硬件的复制，更多是与消费者需求结合的文化融入。
打造文化及社交目的地（Culture & Social Destination）是“XINTIANDI新天地”一直以来坚持并付诸实践的理念。在这里，人们相遇、成长、交汇，不仅可以体验风格创新的餐饮、别具一格的时尚购物，更可以享受创意先锋的文化活动，收获文化内容和格式社交的交融体验。
在不同的城市、不同的区域实践这一理念时，“XINTIANDI新天地”将基于适应未来发展的目标，独创性地打造最适合当地的可持续发展的整体社区。我们尊重和保护及传承历史文化，愿意为城市创造长期、可持续的价值。
当然，这也需要尊重人与人的连接，回归社交本真。只有营造“相遇、成长、交汇” 的复合场景，以社交为连接点，提升和优化区域商业发展及整体环境，形成各组成部分的有机联动，才能打造属于自己内核的产品。
7.对于未来的消费变化与城市升级，以及对2020年的市场有哪些期待？
李振辉：2020年的市场将是一个“以人为本”的市场。“以人为本”意味着消费者在市场中的重要性显著提升，品牌商与企业针对“人”的运营能力将成为发展的核心因素。瑞安一直以来都坚信人才是让空间和城市鲜活起来的灵魂，因此，我们关注人本身，希望提供满足消费者需求甚至引领其需求的产品和服务。
科技的发展与市场的变化趋势将推动企业进行新一轮的转型与创新升级。迅速发展的科技在促进城市智慧升级的同时，也将持续影响人们的消费方式。新天地作为城市空间的创造者、服务者，也将充分利用最前沿的科技，拓宽商业营销模式，为消费者带来更加精准和个性化的体验。
理性去分析，感性的思考，是采访中李振辉着重提及的话。相信对于一家愿意长久的经营一个项目，愿意与上海共振发展的企业，其专注城市未来价值创新的前景值得期待。这个过程中，理性去分析，感性的思考，必然能为消费者带来独特的文化领悟和社交体验！
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