叠拼赠送花园这样的户型,如何去看待单价?【#20】

叠拼赠送花园这样的户型,如何去看待单价?【#20】

问题集锦-第20期

叠拼赠送花园这样的户型,如何去看待单价?【#20】

【提问】看了两套房,民治的世纪春城一期2房76平,350万;宝荷仁恒美地小三房74平,340万;大表哥我该怎么选,小孩2岁半;上班罗湖,给点意见呗!

回答:世纪春城无论是商业配套交通学校都比仁恒要成熟,民治小学也在龙华还是排前列的,加上红山板块的热度加持,这也体现在价格上,你的入手单价也合理。

仁恒的片区要稍微新一些,比亚迪产业带动毕竟有限,但如果14号线开通后,会对片区有一定程度提升,它的位置处于一个很尴尬的位置,北面和西面两边不受力,学位也并不突出。三年左右你要考虑孩子上学,学位生活配套优先考虑

买新区的成熟培育期至少3-5年,配套也会慢慢起来,教育配套可能没那么快,长期来看,新区舒适度要高,但是边际成本,成熟片区要小。教育质量罗湖是个不错的选择,350也可以考虑03-05年左右的老二手

【提问】坐标东莞观澜湖御林山一区,看了一套310平的下叠别墅(带300多平的花园)。业主喊价1100万(3万2每平),同比上叠只要980万,家里人有意向买下叠,准备约房东面谈,请大表哥从您专业角度看看这个价格是否合适,是否还有降价的空间?

回答:可以用拆骨法重新计算价值。下叠单价2.9内可入,花园赠送面积可按照10%计算。公式为(310+30)*29000=986万。有114万左右的砍价空间,具体也要结合房子的位置,景观,装修和业主的心里价位等因素综合判断。

【提问】买房思维中的“拆骨法”是什么意思?

回答:本质就是做减法。举个例子,两年前我一个朋友买东莞道窖的老破大 170平,124w,单价7.3k左右。有点犹豫,不确定这个单价是否合适,于是做拆骨,7.3k里扣除装修为代表的一些溢价项,最后得到的价格才是真实的单价,这个单价再判断是否值得。装修,楼层,朝向等这些因子都可以用到拆骨法中。冷血又好用。

【提问】子弹300月供6W无压力方案,可行否?坐标佛山,佛山目标已定走审批中,另两地暂无目标 。

A:佛山重庆各1套,计570W,可贷足7成,余粮129W,找垫资620W万8/天,全款购入750W深圳标的。

B:深圳找垫资450W,入750W二手,DYD200W,打入佛山重庆,570W可贷足7成。

两种方案缺陷取舍?注意事项及建议。

回答:这不是新手的方案,新手容易被这方案玩死。新手的最大风险就是防火资金有限。A:垫资的钱750抵押款525,还620垫资费不够。B:同A,标的都是一样,钱不够多。而且没有资产,谁给你垫这么多,新手放弃。

【提问】深圳sfsd刚需上车,子弹130,夫妻月收入3万,想买个3房或2改3房,居家的社区,有幼儿园小学,本人在华强北工作,住房区域不限,但得满足上班就行,关內也不敢想买不起,关外龙岗最便宜,布吉到福田比较方便,看了花语岸三房—340,桂芳园2改3-350,可园2改4-360,倾向可园,问题是卖家抵押贷款欠200多万,自己赎楼,豪宅税的16万,Q房的佣金还得7万,也就是各种税费得25+7,觉得好贵,我同事买二手房才给了0.8的佣金,Q房佣金为什么这么贵?

1.如何能减少这些费用

2你比较推荐那个楼盘?

3房价+税费一起还是很贵了,很多我也算不清楚,请问我的这些额外费用合理吗?

回答:1. 一定在布吉选的话,看看桂芳园和康桥花园,或者沿着14号地铁看看。

2. 500万以内的房子,看我之前的文章有推荐。

3. 支持全款,既避掉豪宅,又保留首贷。你的佣金高了,佣金都是可以谈的,我自己熟悉的御用中介0.5,需要私信获取助理维信。

4. 赎楼万分之6-12/天,懂行和不懂行费用几乎差一倍;豪宅税国土局收的不会有问题;税费有压力,可申请税费贷,最多5年,利率4.1-5%,比房贷还要低,必须专款专用,因为只能在国土局的pos机器上才能刷得出来。房子再砍砍价省些成本。

【提问】我在不同的城市都有房产投资,深圳珠海中山都有,但如果我需要企业经营贷款,是不是每个城市都需要我名下有公司?能不能通过以一个城市为主,深圳为主,在其他有房产的城市开分公司或者控股子公司之类的方法解决呢?

回答:中华人民共和国银保监会规定了银行不能跨区放贷。因此你如果要做抵押经营贷,需要在房产所在城市有公司。而这个公司最好有法人资格,子公司有法人资格,分公司没有。更重要的是开子公司和分公司,并不比注册一个公司更容易。

【提问】大朗和寮步,大表哥您更看好哪个?

回答:这俩老实巴交的贫苦户都跟村里最有钱的松山湖挨着,目前看GDP排名,寮步是排在大朗前面,产业支持方面感觉寮步要好一些。

但是寮步没有地铁规划,而大朗有4个地铁站,地铁在建,6年后通车。

大朗有地铁站,如果在地铁站附近买,配套确实好一些,有长盛广场,周边有点乱糟糟的,居住体验不好。

寮步的中惠松湖城,没有地铁规划,目前没商业配套,但是有个金山湖,安静,环境非常好。寮步香市路万润广场有商业配套,规划大气,人气旺,但离松山湖就有点远了。目前,中惠松湖城二手报价1.9W左右,并不便宜。大朗长盛广场周边就贵了,2.3W以上。矮子里选将军的话,武“大朗”的名字已经告诉你答案了。

叠拼赠送花园这样的户型,如何去看待单价?【#20】

以上内容选自“深房大表哥”知识星球/微信公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

愿你三冬暖,愿你春不寒,愿你天黑有灯,下雨有伞,愿你购房的日子里不觉得心惊胆战,愿你在房产投资路上,有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至,皆是逍遥。(深房大表哥)


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