過去三年，全國的樓市基本上都被各種調控政策牢牢壓制著，“想翻身”上漲更是比登天還難。即便是四大一線城市，也是一直處於“陰跌”狀態，尤其是作為風向標的京滬，市場被調控政策箍得水洩不通，據悉板塊差的區域房價已經跌去了15%-20%。
去年底時，有專家便直言，若按週期論，房地產確實到了風向改變的時候了。他們更大膽預判2020年開年，尤其是三四月份一定會迎來購房需求的集中釋放，這很大概率會創造過去三年樓市最大的“小陽春”盛宴。中科院、社科院兩大研究機構甚至同時預測，2020年房價漲幅不會低於6%。
如果沒有今年初這場突如其來的“風波”，毫無疑問專家、機構的預言真可能一語成讖，但現在一切都被徹底顛覆了——很多人不僅沒有等來樓市“小陽春”的爆發，反而等來了樓市突變迎來了人生的“至暗時刻”。
這場“風波”對各行各業都有所影響，但是對房地產的打擊堪稱“毀滅性”。這一點曹德旺前不久接受記者採訪時已經說得很明確：一季度本該是樓市銷售旺季，但現在舉國抗“疫”，國人無暇顧及房事，且線下售樓處都已“暫停經營”，開發商銷售回款遭遇重創，有的房企連續兩個月沒賣掉一套房。與此同時，開發商現金流問題一直突出，事實上去年三四季度房地產融資收緊已經“淘汰”了一大批中小企業，不出意外，今年這場風波會讓更多房企熬不過這個春天。
曹德旺此言絕非危言聳聽。三個方面聊聊房企的生存壓力：
首先，受此次“突發”事件影響，開發商賣房確實無比艱難。億萬國人閉門不出+各地售樓處關閉+開盤被叫停=零看房、零成交、零簽約——一月份的前半個月，受返鄉置業影響，各家還是捷報頻傳，但是一月中旬至2月底，很多房企就徹底笑不出來了。
高力國際預測2020年多數開發商銷售收入將同比減少10%-30%。說句不好聽的，開發商一年的利潤可能都沒有這麼多。
很多人提到了“線上賣房”，開發商自己也宣傳了線上賣房模式的各種優勢。但線上賣房到底有沒有效果，我想大家都心照不宣。事實上，很多房企不僅緊急推出了“線上售樓處”，還靈機一動搞出了“無理由退房”，購房者的退定金、退首付款的“反悔時間”都被延長了，這雖然很大程度保障了購房者的利益，但是很多人依然無動於衷，縱使你說得天花亂墜，他們自巋然不動。其實也不怪購房者冷漠，買房不同於日常買菜，房產的總價太高，一線城市一套房高達幾百萬上千萬，二三線城市一套房現在也需要一兩百萬。價值這麼高的商品交易，任何人都不可能僅通過僅瀏覽網上美麗的圖片就敲定。更何況現在“風波”對樓市的衝擊還未消退，更多的人現在已經產生了“房價還會進一步下跌”的心理預期了。現在想讓他們掏錢是萬萬不可能的。
其次，冰封的樓市也讓負債率較高的房地產開發商們的處境更加艱難了。沒錯，他們今年都有天量的到期債務要償還——平安證券測算顯示，2020年，房企的海外發債、境內發債、房地產信託的到期規模合計達到了驚人的1.5萬億元。
拿近期被炒得最熱的恆大“75折降價賣房”來說一下，房企為什麼都急著打折促銷降價賣房抓回款？一方面，風波之下，不降價很難成交；另一方面，恆大的降價促銷策略並非今年才開始的，實際上去年9月份就已經開始了。很多人可能不知道僅去年9、10兩個月恆大通過降價促銷就“搶收”了1700多億回款。為什麼？因為它有很多債要還！2020年恆大國內信用債、海外債及ABS三項合計到期規模達599.71億元，居全國第二，萬科是第一。
需知，償還到期債還只是開發商所有支出的其中一部分，人員工資、企業經營資金等更是大頭。
再者，2020年開發商融資依舊是分化嚴重，一些房企能獲得極低利率、很長賬期的融資，一些則不得不以高利率籌錢，甚至幾無金融機構和投資者問津。
眾所周知，2019年是融資渠道被全面收緊的一年。僅單純的融資收緊，去年就輕鬆“幹掉”了526家資金鍊不充沛的中小房企。更何況今年開發商又遇到了百年難遇的巨大“挑戰”。
今年截止到今天，房地產融資環境變好了嗎？答案是沒有。對大品牌房企而言，尤其是國企央企可能因為其背景原因一直不缺錢，各種融資渠道也全面開放，而且融資成本都不超過4%。但是對於沒有實力沒有背景的中小房企而言，今年毫無疑問是融資借錢“更差”的一年。
過去的2019年，它們或可憑藉銷售回款勉強度日，今年樓市突變銷售回款歸0，很多房企直接就“一命嗚呼”了——據人民法院公告網顯示，今年前兩個月已經有超過100家中小房企因為資金鍊斷裂而破產倒閉了。業內專家更分析稱，房企破產事件在三四月份還有繼續擴大蔓延的趨勢。
有人可能會說，這都不叫事兒，房地產是萬年老大，經濟發展需要它來帶動，國家不會眼看著它停滯不前的。沒看到各地都在積極“救市”嘛，到目前為止有50+城市給樓市“開綠燈”了，而且多是以救企業，減少企業資金壓力為主。開發商是房地產行業的主要角色之一，地方不會讓他們輕易破產倒閉的。
這種說法不罕見，從房地產市場化那天起就有人一直對此高談闊論，但不意味著它是絕對正確的。過去確實如此，但當下絕不是這樣的。
當下國家對房住不炒的定調沒有變，短短半個月幾家國家媒體多次發文批判“救市”一說，尤其是2月19日，央行重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。2月25日，經濟參考版頭版更發文直指：在這一特殊時期，要始終堅持“房住不炒”定位，繼續“因城施策”落實房地產長效管理機制，保持房地產市場平穩運行。
樓市突變，開發商“苦”了，如何“自救”？專家建言，央媒暗示
房難賣、債務高、融資難三重壓力聚頂，疊加一場“風波”摧殘，造就了今天房企的“苦日子”。對於房企而言，當下應該如何尋求突圍？
社科院研究員、房地產專家易憲容一針見血給出了良方：房地產是典型的資金密集型高週轉行業，其對資金的需求比任何行業都強。尤其是對於房企來說，現階段能否迅速回款是一件極其重要的事情，如果無法及時回款，那可能會導致資金鍊斷裂，繼而引發債務違約，最後可能會走向“滅亡”。如何做到短期迅速回款？唯一的辦法就是在市場重歸常態那一天起立即施行“打折降價賣房”的策略。市場何時能迴歸常態？易憲容也給出了自己的看法，一個月後。
無獨有偶，央媒經濟參考報也給出了同樣的暗示。2月25日，經濟參考版頭版發表題為《“房住不炒”定位不能因“疫”而變》文章第二點就明確指出：鼓勵房地產開發企業積極主動應對。積極發揮房地產開發企業主觀能動作用，鼓勵企業開展各種形式靈活自救措施，支持“線上售樓”，地方政府協助做好“網上購房展”“網籤”和“不見面”政務服務；支持房地產開發企業促銷，加快銷售資金回籠，增收節支，提升流動性水平。
這個觀點和曹德旺此前的說法有異曲同工之處。唯一不同的是，曹德旺是用批判的語氣說的，企業不應該在遇到困難的時候就想著依賴國家，企業應該學會“自救”，而不是等著別人去“救”自己。
在我看來，曹德旺所說的“自救”和央媒所說的“房地產開發企業積極主動應對”是在說同一件事，那就是鼓勵房地產企業促銷，加快銷售資金回籠。直白點說就是，我鼓勵你通過打折降價的方式來賣房回款。
依照專家和央媒所言，一個月後房企“打折潮”或出現，這是否意味著剛需的“苦日子”到頭了？
說剛需的“苦日子”到頭了可能有點言過其實，但是不得不承認，一個月後真的是剛需買房改善換房的好時機。一方面，房企有打折降價促銷的慾望，對於購房者而言就是最實際的讓利，不管是九折還是七五折，能便宜一分都是好的；另一方面，剛需現階段買房還有兩大“實惠”：1，商業銀行貸款利率已經連降2個月了，且還有繼續降低的趨勢，每月還貸的壓力在減輕；2，很多城市確實推出了針對“高優人才”的購房補貼措施，買房發現金，買房免減契稅等，雖然杯水車薪，但也好過沒有任何優惠。
受這次風波的洗滌，相信未來沒有人不重視現金流了。不管是剛需還是投資炒作者，對於現金流的重視程度都會提高。個人認為，未來買房除交首付款和稅費及家庭必須的裝修、日常花銷外，至少手上要預留夠兩年的月供資金，你才能毫無壓力地去買房。像很多高槓杆投資炒房客那樣，手上只留半年的還貸資金，而且還是通過“養信用卡還貸”的方式，這種做法絕對不可取。
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