產品力典型戶型——二胎戶型，四房大“室”所趨

導讀

當下，我國住宅市場需求變化明顯，二孩家庭、三代同堂及90/95後等不同家庭結構和消費生活習慣的購房人群湧現市場，改善需求不斷釋放。房地產市場對室內居住舒適性和功能性關注達到前所未有的高度，住宅產品開始迴歸居住本質。

房企靠著幾個“萬能戶型”打包走天下、搶佔市場的日子一去不復返。重視並深度挖掘客戶需求，研發設計並創新多樣化住宅戶型既是逆流而上，也是順勢而為。越來越多開發商推出二胎戶型、三代同堂戶型、全生命週期及90/95後等創新、多元化戶型住宅產品，滿足不同客群、不同生活階段的居住需求。

伴隨著二胎全面放開政策的施行，許多家庭構架由原來“2+1”變成“2+2”。這種家庭成員增加對居家空間剛需向格局改善的轉化，使大“室”所趨的四房戶型，漸成當下二胎家庭的標配。目前在二手房市場上，適合二胎家庭的戶型很少，一般面積大、總價高，但功能性一般。而在一手新房市場，也僅最近幾年開始，房企才開始研發適合二胎家庭的戶型。

01 二胎戶型特徵

根據克而瑞研究中心產品力調研樣本調查統計，四房戶型約佔50%。置換人群已成購房主力，中等面積段的改善型產品正在成為市場主流。

另有數據統計，四房戶型主要分佈在杭州、重慶、成都、鄭州等一線及二線城市市中心、次中心和近郊，主流面積在120—200㎡不等，以大平層、高層、洋房、合院、疊墅等業態為主。

二胎時代來臨，在給予每個孩子良好成長環境的同時，還要考慮到現在夫妻雙方工作都很忙，孩子小的時候，需要父母來小住帶孩子，曾經是家庭自主最佳戶型三房已呈昨日黃花，無法提供每位家庭成員獨立居住空間，四房則漸成剛需主流和市場寵兒。我們假設兩個孩子相差3-5歲，根據二孩成長軌跡，將戶型結構佈局大致分為以下幾種情況：

出生階段。根據中國目前大部分養育情況，保姆或長輩會在孩子年幼階段來幫忙。家庭房間分配：父母主臥、大娃次臥、長輩或保姆客臥、功能房（書房、儲藏、娛樂、影音等）。小娃此時需全天候守護，與大人分床，暫不需要房間。

學齡前階段。兩個孩子精力旺盛，對任何事情感到好奇。家庭房間分配：父母主臥、大娃小娃次臥、長輩偶爾來小住的客臥、功能房。

學齡階段。大娃開始上學，小娃還在幼托班，生活作息略有不同，家裡騰出一間書房，方便大娃學習或者補課。此時家庭房間分配：父母主臥、大娃小娃次臥、功能房作為書房，客臥留給長輩。

青少年-成人階段。大娃小娃彼此需要獨立的成長空間，此時家庭房間分配勢必成為：父母主臥，大娃小娃各住一房，功能房根據需要做調整。

在孩子出生階段-學齡階段，120㎡左右緊湊四房可以滿足居住基本需求，當孩子即將成年，既要保證四房的尺度感，又要平衡好公共和私人空間， 144㎡以上舒適四房的需求就會日益倍增。產品更迭的背後，往往是時代的變遷，使人們對居住生活需求的認知理念發生深刻變化，亦即同面積產品段的更廣受眾客群的準確定位，將成為房企展現核心、標杆優勢地位的重要方面。由生育政策調整而帶來的市場價值定位，在於適時適地對產品做出調整。針對於二孩家庭需求，新時代產品將是考驗房企在瞬息萬變的市場變化中，更全面、更精準地實現產品創新驅動力重要課題。

目前市場上二胎戶型有如下幾個創新之處：

① 功能間增加：“2+2”、“3+1”，以更多功能和場景來提升生活品質。

② 兩個次臥朝向一致，且空間尺度舒適。

③ 面積戶型增加了兒童活動空間。

02 案例分析

案例①

藍光成都長島國際-116㎡四房兩廳兩衛

這套面積小於120㎡，屬緊湊四房，但功能分區明確，得房率達87%，並放大了三項元素：

一是獨立入戶的私密感。規劃了獨立前室和玄關，無論是雨季溼漉漉的雨具、雨鞋還是孩子的腳踏車、滑板車、手推車，都可以放置在獨立前室，一身輕鬆地入戶。這樣的入戶形式，有了屏障和過渡，

二是客廳空間的尺度感。餐客廚一體的橫廳模式使得整個入戶空間寬敞明亮，無浪費空間。家人在U型廚房做飯時還可以注意到孩子在客廳的一舉一動。

三是3+1功能間的實用性。三間臥室＋一間功能房的配置。面寬3.5米的主臥套房，集獨立衣帽間和衛生間於一體，體現主人居住獨立性和舒適感。北向兩間面寬約3米的次臥，緊鄰主臥，方便照顧孩子。一般而言，大娃小娃一人一間，不爭不搶公平合理。如果二娃形影不離，兩間次臥也可以打通。功能間面寬2.9米，空間尺度也不顯侷促。孩子年幼時，可以佈置成遊戲房，孩子進入學齡期，可以作為書房，大娃小娃一起學，互幫互助。倘若偶有長輩前來照顧孩子，功能房還可作為客臥使用。此外，該戶型陽臺凸出部分可改造為陽光房，想象著兩個孩子在陽光沐浴下一起遊戲、學習、玩耍的畫面也甚是美好。

圖：藍光成都長島國際-116㎡四房兩廳兩衛

案例②

杭州濱江上品-137 ㎡2+2房兩廳三衛

這套位於杭州市中心的戶型亮點如下：140㎡以內做到了雙套房三衛，滿足首改或首次置業二胎家庭需求；大氣方正玄關，藏風聚氣；客廳與主臥共享大尺度南向景觀陽臺；經典四葉草戶型，四房各佔一角，互不干擾。

對於二孩家庭而言，餐客廳的尺度舒適，促進一家人其樂融融地交流情感。而次主臥套房可提供給月嫂和小娃，方便照顧衣來伸手飯來張口時期的孩子，作為大娃，獨自享有擁有獨立臥室和帶陽臺工作室，工作室可作為模型陳列室、樂高天地、樂器室、繪畫室等。等小娃長大些，大娃和小娃可以共住次臥套房，北向兩間房間再適時改為書房、客臥、衣帽間等，這種注重空間靈活性和實用性的戶型是二孩家庭首選。

圖：杭州濱江上品-137㎡2+2房兩廳三衛

案例③

華宇御璟湖山-144㎡

以重慶華宇御璟湖山和榮盛華府兩套140㎡面積段四房兩廳兩衛的產品為例，這兩套戶型有異曲同工之處，除了面積相仿，大四房設計，主臥套房，雙衛配置，入戶玄關，橫廳模式，餐客一體，多飄窗，無浪費空間之外，最明顯特徵是戶型總面寬都達到了14米左右，3.2米以上的臥室空間尺度感舒適，都擁有9米以上寬的極奢景陽臺。對於高層住戶而言，這相當於是一個空中院子，整體採光和視野更為出彩，足不出戶就能享受美景，更能形成親子活動空間。更重要一點，兩個次臥朝向一致的房型結構對於二孩家庭分配房間顯得更為公平合理。

圖：華宇御璟湖山144

很多戶型為了達到房間數量，導致公共空間被無限壓縮。現在，家庭核心區和多功能空間概念流行，更強調家人之間的互動，因此在戶型中預留開敞的多動能空間。例如榮盛華府主臥邊上的功能房，可分可合，作為書房還是遊戲區亦或是客房，隨時靈活可變。

03 小結

房改20多年來，中國人居生活發生了劇變。市場這隻無形的手，調控著自稀缺改善的剛需到符合家庭結構、生活習慣、人居品質、專屬定製等不斷提升的複合型需求，同時也在不斷作用於消費者，成為引導消費選擇的重要因素。針對二胎戶型，開發商既要滿足匹配家庭結構的功能性需求，又要符合居住改善型需求，同時還要控制好總價，這對產品設計提出三位一體的挑戰。我們由此判斷，房企的競爭格局開始從數量競爭向品質與綜合要素的競爭轉移。

許多標杆房企由此設立產品年，在長期深諳人居變化格局的同時又與時俱進，迴歸產品初心，提升住宅質量，提高生活品質，築造屬於自己獨特產品力的核心優勢，使這種綜合要素的競爭力成為引領中國住宅未來發展方向助推器。

▼

▼

克而瑞地產研究|cricyjzx

閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章

關鍵字: 國創上頭條 戶型 歲歲又重陽