2.房地產出租.出租人取得了收入,但沒有發生房地產產權的轉讓,不屬徵收土地增值稅的範圍。
3.房地產抵押.在抵押期間不徵收土地增值稅.待抵押期滿後,視該房地產是否轉移產權來確定是否徵收土地增值稅.對於以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的,屬於徵收土地增值稅的範圍。
4.房地產交換.交換房地產行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移,交換雙方又取得了實物形態的收入,按照規定屬於徵收土地增值稅的範圍.但對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免徵土地增值稅。
5.以房地產進行投資、聯營.對於以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產——作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免徵收土地增值稅.對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應徵收土地增值稅.但對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用免徵收土地增值稅的規定。
6.合作建房.對於一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成後按比例分房自用的,暫免徵收土地增值稅;建成後轉讓的,應徵收土地增值稅。
7.企業兼併轉讓房地產.在企業兼併中,對被兼併企業將房地產轉讓到兼併企業中的,暫免徵收土地增值稅。
8.房地產的代建房行為.這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成後向客戶收取代建收入的行為.對於房地產開發公司而言,雖然取得了收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬於勞務收入性質,故不屬於土地增值稅的徵稅範圍。
9.房地產的評估增值.房地產的評估增值,沒有發生房地權屬的轉讓,不屬於徵收土地增值稅的範圍。
10.國家收回國有土地使用權、徵用地上建築物及附著物.國家收回或徵用,雖然發生了權屬的變更,原房地產所有人也取得了收入,但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規定,可以免徵土地增值稅。
此外,對於因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,《實施細則》規定免徵土地增值稅。
掌握上述規定對於土地增值稅進行合理避稅十分關鍵.比如,兩個關聯企業之間交換房地產,按規定雙方都應繳納土地增值稅,但如果採取股權投資的方式,則雙方都無需繳納土地增值稅.即雙方均以不動產向對方投資,按照不動產的評估價計算持有對方的股權比例.從整個集團利益來看,根本沒有任何損失。
短評：房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務，土地增值稅是其主要稅負之一。在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關規定和優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
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