在你一生中，你以為你比任何人優越，現在你認為你比任何人糟糕？——《末代皇帝》。
Y小姐想來想去，還是決定讓中介把房子掛了出去。
Y小姐的有一套小房子，位於西湖區蔣村街道，租給了一個餐飲公司的財務，租房合同簽到今年5月。前幾天租客打電話說，公司暫時沒辦法復工，短期也不打算回杭了。
本來就已經降了200元的房租，如今又要面臨不知道幾個月的空置期，Y小姐起了賣房子的念頭。
類似Y小姐這樣的「包租婆」在杭州並不少見，賺著還算穩定且生活略有盈餘的工資，加上家裡的一些資助，先給自己置辦個小窩，以租養房。
今年的畫風卻發生了變化，先不說去年就開始的長租暴雷，損傷了一部分房東元氣，加上疫情影響，「包租婆」的義務和責任並不輕鬆，
而更大的風險在於租賃市場格局重組，保障性租賃住房供應不斷放量，個人房東的機會被進一步擠壓，末代包租婆直呼太難了。
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第一難：今天降租，明天催租，欠錢的最大
據杭州我愛我家的數據統計， 2019年杭州平均租金較2018年同期有1.56%的下滑，從近5年的租金增長率也可以看到，2016年達到高峰後，後續幾年在增長率都在持續下降。
而從2018年下半年和2019年下半年的單月租金對比可以看到，多個月份租金水平都低於2018年同期，濱江、拱墅、江干等區域的租金和同期相比也都有不同程度的回落。
價格的變化最直接的就是供應量的變化，這和近幾年保持高位的新房二手房成交量有著直接的關係。
受限購限價的影響，賣方擔心搖不到心儀好房，乾脆轉賣為租繼續持有，買方有倒掛新房可選，放棄選擇二手房。這幾年囤積下來的存量房很大一部分被分流到了租賃市場，供應量放大。
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第二難：國家隊「搶生意」，胳膊擰不過大腿
在2018年下發的《關於做好杭州市區人才專項租賃住房建設工作的通知》中，計劃2018年到2021年開工建設5萬套人才專項租賃住房，這5萬套人才專項租賃住房，以中小戶型單身公寓為主，重點佈局在各地鐵沿線站點周邊，三年開工五年建成。
據杭州住保房管局數據顯示，截止到19年8月底，杭州已落實58宗人才專項租賃住房用地，共計2420畝，預計可建成50373套人才專項租賃住房（主城區21宗，其他區共計27宗）；其中8個項目已經開工，可建成房源7476套，5萬套的稀釋功能可以想象。
我們來看下深圳的「國家隊」深圳人才安居集團，到2020年的目標是40萬套房，分別通過拿地新建、合作開發人才住房項目、購買租賃一些存量房源，以及棚戶區改造等形式拓展。而上海最大的「房東」城方管理100萬套房，同時未來計劃將房租和消費掛鉤，消費積分可抵扣租金，這些做法在杭州同樣有想象空間。
2019年3月，位於西湖區轉塘的保利未來域人才家苑開業，這種社區型人才公寓，由政府和第三方協作運用，1297 間房源。其中，2 棟物業定向供應給政府認定的相關人才，其餘6 棟採取市場化運營，既滿足了政府對人才住房的需求，同時又可以通過市場化運作更好地服務租客，這或將成為杭州未來人才住房的主流模式。
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第三難，長租公寓暴雷違約 愛恨交織
杭州的長租公寓在2018年前後屬於鼎盛時期，有「國家隊」寧巣公寓，有中介品牌自如、房企品牌萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓，還有創業型品牌蛋殼、群島、灣流等等。據杭州市住房租賃監管服務平臺數據，截止2019年底，備案的公寓套數已超過20萬套。
這些長租公寓有幾個共同特徵，交通便利，新裝修，及時專業的管家管理，還有共享客廳、洗衣房、廚房等，有些還能提供一些健身、交友等需求，吸引了很多租客的注意力，而在租金上，有些企業為了搶佔市場份額，打造品牌影響力，可能還會給到一些優惠政策，有些同時開發新房的長租公寓品牌還通過租金抵房款的手段吸引租客。
本來通過這些管理公司統一管理，對房東來說也算省心，但先有樂伽公寓的暴雷，後有蛋殼的違約，還有大大小小的酒店管理公司在這一波疫情中趴下，據有關數據統計，2019年中國長租公寓的品牌倒閉的不小於30家，這些還不包括名不見經傳的二房東，小公司，所以選擇一家優質的管理機構也非常重要。
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第四難，限購限價 政策風險大
除了市場的約束，政策上也給傳統包租婆增加了難度。
在杭州，租金水平一直沒趕上房價的漲幅，對於傳統的包租婆，收益除了租金外，還包括房價的漲幅。很多房東，需要再每個月租金上貼一點，才夠還上房貸。而這幾年的限價以及城市軌道交通的發展，使得整個市場的價格在逐漸拉平，房價增速也被基本控制，短期套現難度增大。
2016年9月底，杭州暫停購房入戶政策；11月，杭州再次啟動限購，購房名額在某種程度上比現金更值錢，對於首套、二套的不同界定，對於置業計劃有很大程度的影響，那麼是否要佔用名額做一段時間的包租婆，有些人猶豫了。當然，也可以購買不限購的酒店式公寓，但是流動性和房價的增值和住宅都不能相提並論。
更大的風險在於，在一些突發事件面前，房東所要承擔的責任更大了。杭州和家園的一位房東，因為沒有上報來自疫區的租客信息，被行政拘留5天；在之後的城市管控中，房東也是回杭人員的第一責任人。
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