最近，樓市傳聞不斷，真假莫辨，爆料後不斷被闢謠。特別是信貸政策上，市場最為敏感，如建行深圳剛闢謠重申“二套房首付比仍不低於7成”。
近期以來，樓市趨於相對寬鬆卻是一個大趨勢。外界認為，樓市從寒冬中復甦、提振需要一個過程，不宜過猛，否則易誤導市場預期。
土地市場的冷暖，當前依然是關乎地方“錢袋子”、開發商“糧草”乃至終端之購房者“買得起、買不起房”最直接的觀察窗口。
NO. 1｜壹
以新一線成都為例，3天前二圈層雙流協和曾意外火爆成交1宗樓面地價13700元/㎡、溢價率48.6%的“新地王”。然而，升溫勢頭似乎才剛開始。
剛剛，成都龍泉驛大面板塊出讓一宗約31.8畝純住宅地塊，相對於起始樓面價5600元/㎡，最終成交價11000元/㎡，溢價率96.4%，“河北黑馬”隆基泰和競得。
這個結果一出，成都地產圈似乎要炸開鍋，就連業內人士也感慨說：“太貴了，入駐成都的代價越來越高”！
2天前，北京樓市再次刷新了大家的市場認知，一宗位於海淀區西北旺鎮的不限價住宅用地，溢價率約25.95%，76輪爭奪，最終華潤+中交+北科建聯合體總斥資76億元競得。
春節後北京曾三次推地，每次三宗地，除了2宗地0溢價之外，其他7宗地均出現不低的溢價率。
最關鍵的是，
北京目前已成交的10宗宅地，一下子進賬430多億，有8宗地不限價，均為實力品牌房企，可謂是“清一色”的央企、國企。要知道，上一輪熱點樓市高潮的推波助瀾者，就是央企、國企一度輪番捲入地王大戰，屢被社會詬病，後被明令制止。
同為一線的上海，2月22日一宗位於徐匯濱江西岸金融港的地塊成交總價高達310.5億元，時隔6年再度刷新“總價地王”記錄。此消息足以讓業內記住好幾年。
佛山、惠州、溫州、南京、鄭州、福州等新一線或二線城市推地後，不斷被品牌房企搶奪。
以頗具典型的福州為例，2月27日迎節後第一拍，推地11宗，起始總價約130億元，30多家房企參與競拍，成交總價143.92億元，平均溢價率15.19%，拿到地的涉及龍湖、旭輝、首開、中駿、大名城等，上市房企居多。
如果說當前京、滬拿地者頗為特殊的話，像上海總價“新地王”摘得者是香港置地，背後由香港怡和財團支持，那麼其他熱點城市的土地交易，儲糧收穫頗豐的如龍光、旭輝、龍湖等就是典型的大型地產民企。
實際上，這些房企對在熱點城市拿地“絲毫不手軟”，出手也闊卓。既然這麼有錢，還說他們很缺錢？
NO. 2｜貳
2月13日，也就是節後不久，地產密探曾刊發《地產商危局：上半年5500億債到期，頂多苦撐3個月？》一文，核心數據來自全聯房地產商會，認為疫情之下，房企資金鍊正面臨一場生死考驗。
從全聯房地產商會官方微信2月11日發佈的《關於疫情後期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議》來看，呼籲從融資、資金監管、稅費交納、復工復產四個方面給予扶持，其實就是救市。
地產密探又詳細閱讀研究了一番，還是有必要將之專門貼出來，可以說許多地條款都是各地最近利好政策出爐的藍本。
商會建言後不久，卻遭到福耀玻璃老闆、“意見領袖”曹德旺的怒斥，“解決房地產資金問題很簡單，降價就行了”，“前幾年房地產處於‘極度繁榮’的狀態，而現在，他們已經賺得盆滿缽滿，應該有自己的實力去應對這些問題了。”
怒斥歸怒斥，2月13日全聯房地產商會繼續撰文提到為何建言，“房地產行業體量大，上下游產業鏈長，若地產行業出現動盪，上下游產業鏈也勢必遭受不同程度的衝擊，並極易引發金融風險”。
這條理由一來，就像拿到了“尚方寶劍”，足以讓很多人閉嘴。實際上，過往每次救市背後，類似這個理由總是特管用。
目前，包括無錫十七條、西安十條以及蘇州、合肥等多地出臺樓市組合拳新政，其中都涉及到延長土地款交納期限等。這讓很多捏了一把汗的房企們鬆了一口氣。
站在另一個角度看，蘇寧金融研究院高級研究員、經濟學博士張文撰文說，這背後是地方政府土地出讓金的增長乏力。
站在房企的角度，到底缺不缺錢？實際上，房在任何時候，房企都感覺缺錢，錢不夠。
市場好的時候，房企大膽激進、敢於放大槓桿，甚至有些就像走鋼絲，幾乎玩到了極限，只要高週轉持續有效，能大把大把借到銀行的錢，那就是大本事。
但樓市一旦遇冷，房企又是最敏銳的群體，在城鎮化紅利依然還在、樓市剛性購房需求依然很強勁的情況下，個別激進型房企打折狠一點，賣幾個項目或地塊，現金流其實就又回來了，最近不少機構到處尋找併購，很能說明問題。
所以說，不能說樓市真的不行了，所有房企都活不下去了，困難只是暫時的。何況，利好政策又不斷給開發商們解圍，比如關鍵之關鍵的融資。
NO. 3｜叄
最近，滬、深兩市的地產公司債發行越來越有些“飆”，不僅單筆融資規模大，超乎以往，而且期限也夠長，10年期的非常多，20年期的也不是沒有。
比如2月27日，綠地控股拋出180億元公司債“再融資”計劃，期限7年，用於還舊債，這些舊債期限普遍較短。正接受審核的陽光城80億元公司債、合景泰富125億元公司債及剛獲審核通過的首創置業60億元債券期限最長都是7年。
龍光最近拋出2筆合計70億元公司債期限10年，而龍湖去年底申請受理的180億元公司債期限最長15年，更厲害是金地剛申請的110億元公司債，期限最長20年，不少網友感慨“房企能否再活20年”。
據地產密探觀察：從以上現象看，房企境內債申請條件或趨於寬鬆，從以往多為3年期及以下，普遍在5年以上，尤其是7年以上已較為普遍。
境外美元債這塊，我們看到優質龍頭房企發債期限也有變長趨勢，如龍湖1月份曾發過12年期4億美元債、7年期2.5億美元，碧桂園2筆合計10億元（最低7年，最長10年），合景泰富7年期3億美元債，像恆大2筆合計20億美元債，最長一筆4年。
對於中大型房企而言，在負債結構上調整優化對了，長債佔比持續提高一些，負債率又能穩得住，暫時不用過分操心土地款問題，銷售上該打折就打折，依然會活得不錯。
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