切勿亂買商鋪

每一個從事地產行業

每一個對地產感興趣

的靈魂

都關注了非要說房

隨著前兩天房產投資？住宅，公寓，還是商鋪？的文章一發出，身邊的很多朋友都吵著要去買商鋪，但是，今天我要和大家說一下，商鋪的投資，沒有你們想的那麼簡單。

火爆的銷售

過去十幾年，中國老百姓普遍的投資觀念就是“一鋪養三代”，商鋪的投資，只要租金高，坐著就可以收錢。

甚至很多地方，商鋪就是男方家庭結婚的條件和門檻，然後就在以後的日子裡，商鋪火熱朝天。更引人注意的是，在經濟稍微差一點的城市，類似三四線城市的地方，對於商鋪的投資更為著迷，有一種練功走火入魔的感覺。

我的老家是桂林的，前段時間回家朋友結婚，就去朋友家開發的樓盤順便去看了一眼，開發的是住宅和商鋪的商業綜合體。位置一般，就是城郊與縣城的交接處，不算繁榮，但是往來的人群還是有一點的。但是戶型的設計十分糟糕，進深不合理，戶型之中赫然一根大柱。

但是這些都不重要，重要的是，這些商業都沒有一個合理的規劃，就是你想開什麼店就開什麼店，五金旁邊可以開餐館，餐館旁邊可以開洗車。

但是朋友的一句話讓我感到十分的震驚，現在商鋪已經賣得差不多了，剩下幾間400多平米的一二樓沒有賣出去。我不經為之嘆息，真是人傻錢多。

我簡單算了一下回報率，100平米左右的商鋪，售價大概在130萬這樣，租金每個月差不多5000左右，至少需要21年才能回本，是最次一級的投資品了。但是很多人都不會去算這一筆帳，做著自己發財的大夢。

那麼，商鋪我們到底該這麼去投資？非說，和你聊一聊商鋪投資的那點事。

應不應該？

話還是要從2013年末開始說起，商鋪的投資，全線淪陷，從一鋪養三代到三代養一鋪，為什麼？

你可以想一想阿里巴巴，京東。商鋪的實體受互聯網的影響十分巨大。現在形形色色的小店例如：美甲，足療，酒吧等等，都不會選擇在底商裡面開店，清一色選擇了公寓，寫字樓裡。租金遠遠低於底商。而且網絡的便利，在美團，各種社交媒體商做宣傳，並不像以前那樣站街等客戶了。而且開在公寓裡，私密性，安靜性更加的高，回報更加的大。

另一方面網絡的分流導致門店的回報下滑，租金自然也就下跌了，以前大概往前推2000年的時候，一套商鋪一年的回報率大概是8%-12%，最晚12年就可以回本，但是現在，一般的商鋪的會在2%-6%之間，6%的回報一般來說都是高的了。

接下來就是買賣的交易稅費，詳情百度，基本上賣一次，大概是總房款20%的稅費左右，光稅費都去掉了我們的大部分增值收益了。而且商鋪的貸款極為麻煩，最高貸款年限只能10年，還不一定能審批通過。也不是剛性需求，行情不好的時候商品房照樣可以賣出，但是商鋪就難了，如果生意也做的不好，只能砸在自己手上了。

交易稅高，槓桿低，使得商鋪的流通性能大大降低，所以很多開發商給你介紹的時候一般都會往後3年甚至10年去介紹，就是說現在商鋪1萬一個平米，5年後賣5萬，所以現在的價格賣就是5萬。更令人無語的是往往位置好的，地段好的商鋪，開發商都會自己留在手裡。

2019年，商鋪的面積銷售下降了13.3%，大面積的商鋪淪為貨倉。

所以，從投資的角度去看，商鋪的競爭力十分薄弱。而且商鋪就目前形式上來看，是得不到政策的支持的。

目前唯一的一個優勢就是“房住不炒”,控制住房價格，給予商鋪空間。但是還是微乎其微的。

慢慢捋

說到這裡，一定很多人就要開始質疑了，之前文章說的那麼好，商鋪投資回報那麼高，這麼一下說的商鋪不好了！

正因為有這樣的剩餘，所以我們要把房地產的投資作為一個區別對待，就比如大一的學生買住宅，大二的學生買公寓，大三的學生買寫字樓，大四的學生研究商鋪，等畢業了再去買商鋪。要把投資商鋪作為一個課題去研究，悟道，無論是當下還是未來，商鋪的投資難度非常的大。

下面，我就把我幾年對於商鋪投資的一點經驗分享給大家一下。全程乾貨，必須死記。

先分為兩個部分，增值和租金。看中增值的是投機，看中長期租金收益的是投資。

上文已經提過了，而且之前的文章也沒有重點提及商鋪的增值，因為就目前市場來看，商鋪的增值不會是重點，更是一種附加屬性，租金的收益才是商品的權衡點。

重點是什麼，租金的的收益主要取決於供給關係，核心就是“人流量”，這個人流量不算指這個地區的人流量，而是在你店門口的人流量。

很多開發商在剛開始銷售的時候就會說，買了大型商場旁邊的商鋪，人流量特別的大，但是，作為消費者，你都去逛商場了，還去這些鋪面幹什麼？

還有，很多大型商場的鋪面銷售說未來有多少個品牌入駐，你買了以後就不用管了，什麼亂七八糟的營銷手段，不切實際的承諾一大堆。到時候幾年過去了，開始給你見到了收益，後期商家停止合作，大型品牌撤出，維權都難。

而且，有時候我更願意聽信中介的話，不願意相信開發商的話，和開發商合作，你永遠落不到好處。

那麼，到底什麼叫優質商鋪？

1. 高入住小區的底商

2. 寫字樓下面的第三

3. 新商業街下面的臨街底商

緊鄰大型社區，社區購買力清，消費的頻率高，這就決定了商鋪的租金，還會有一定的增值空間。

這類地區，最好的就是餐飲，藥店，高端點小區可以開始寵物店，母嬰店。如果有這樣的優質店鋪，10-15年就可以收回成本。

其次就是寫字樓下面了，寫字樓人口密集，白領的消費力不低，最好的方式選擇超市，其次餐飲，餐飲最好可以配送，這樣的收入，可能會出乎你的意料。

其次就是新商業街，新商業街取決於周邊的社區，還有電影院，品牌餐飲等。我可以提供一個我偷學的方法，就是通過百度地圖的熱力圖，去查看周邊人流。

當然，好的商鋪還有很多因素，物業，地段，房屋結構，等等，不要的商鋪千萬，好的商鋪唯一。

當你決定商鋪的投資，一定要去研究哪些生意火爆的商鋪。

一般人，不要去嘗試，如果真的要去投資，把細節研究透了再去，投資商鋪是一個燙手的山芋，拋起來不燙，接起來燙，等最後吃起來：

哎，真香！