石榴置業並未抓住上一輪三四線城市的機遇發展起來。
疫情還未結束，房企在土地市場的博弈早已開始。隨著北京、上海、廣州、杭州、南京、成都、福州、溫州等多個城市賣地，房企表現逐漸活躍。
北京房企石榴置業也開始了補倉。近日，在土地買賣火熱的溫州，石榴置業旗下的北京特佩雅房地產開發有限公司，用4.27億元拿下一宗宅地。
相比此前石榴置業豪奪京滬地王的動作，這次溫州補倉不值一提。但縱觀整體投資佈局，一條君發現，曾在京滬土地市場攪弄風雲的石榴置業，早已將觸角轉向三四線城市。
石榴置業起家於中介，前身是北京華美喬戈裡實業發展有限公司，即K2地產，成立於2007年，2016年更名為石榴置業集團股份有限公司。
這兩年石榴置業聲浪漸弱，但此前在市場也頗有名氣。
根據以往公開資料，創始人崔巍和桑春華把石榴置業首發地定在北京通州。其首個項目北京通州K2海棠灣開盤入市便創下佳績，以突破10億元的銷售業績，成為2009年北京受關注的樓盤之一。
此後多年，石榴置業一直深耕通州，項目發展至近達10個，之後走出北京是在2013年。
當年還名為“K2地產”的石榴置業用46億元，在上海灘打敗九龍倉、和記黃埔等企業，拿下上海長寧區一宗地，創下上海年內總價新紀錄。憑藉這次高調入滬，石榴置業也開始獲得廣泛關注。
事實上，石榴置業在土地市場上表現向來高調。這家公司2009年在北京連拿6宗地，其中包括北京通州九棵樹和通州區永順鎮楊家莊兩宗地王。
早期石榴置業投資佈局遵循2+X，瞄準北京、上海以及珠海、蘇州、鄭州等城市。但2017年開始，石榴置業重倉的京滬等一二線城市調控和預售標準更趨嚴格，小型企業面臨發展挑戰。
在北京，石榴置業就曾因商辦項目面臨整治、住宅項目陷入降價風波，而在上海嘉定拿下的商辦項目也延遲至2019年年底才開工。
相比之下，三四線城市需求旺盛，成交火熱，同時准入企業的門檻也相應較低。石榴置業由此開始改變戰略佈局，擴大市場。
根據2017年、2018年、2019年半年，石榴置業所發債券數據顯示，2017年開始，石榴置業開始下沉至三四線城市。
目前這家公司的戰略佈局是，立足北京、上海地區，深耕環京地區、環滬地區，挖掘核心二線城市、選擇性佈局潛力三、四線城市。
此外，石榴置業也開始學習河北房企華夏幸福、榮盛發展等公司產城聯動策略，圍繞廊坊市區、香河縣、燕郊鎮、文安縣、三河市等環京區域通過土地整理一二 級聯動、城市升級改造等方式，獲得大量土地。
從土地均價也可看出，石榴置業佈局戰線的變化。2018年石榴置業新增土地規劃建築面積為468.43萬平方米，這一數字是2017年36.20萬平方米十幾倍。不過， 2018年石榴置業買地金額130億元，卻只有2017年76億元不到2倍。
相對自身規模連續幾年的拿地支出，讓過去幾年石榴置業的資金狀況也非常緊張。2016年、2017年和2018年末，石榴置業的經營活動產生的現金流量淨額分別為29.5億元、-68.12億元和-23.97億元。
截至2019年上半年，石榴置業已經進入河北廊坊、保定、滄州，山東濱州，江蘇蘇州、揚州、宿遷、鹽城、徐州、淮安，安徽滁州、阜陽、亳州、宣城、蚌埠，浙江嘉興、湖州、寧波、紹興、溫州，四川南充等多個三四現城市。在長三角發力更為迅猛，累計可開發面積近800萬平方米。
不過，要踩準城市樓市發展紅利期並不容易，在房地產行業，城市週期輪動性極強。隨著調控深入、棚改政策變化、購買力透支、窪地填平等因素，三四線城市樓市從2019年開始趨於冷靜。
在房地產銷售額不斷創新高，房企增速顯著提升的這幾年，石榴置業業績增速並不明顯。
根據債券披露數據，2016年-2018年、2019年上半年，這家公司銷售額一直徘徊在百億左右，分別為110.52億元、115.16億元、180.34億元和102.67億元。這一規模，在全國範圍內依然屬於小房企行列。
截至2019年上半年，石榴置業在售項目達到46個，整體確權部分儲備貨量約1000萬平方米，儲備貨值超過1000億元。但這些新增的貨值大部分都聚集在三四線城市，能否順利兌現，仍存在諸多不確定性。
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