你還想買房嗎？在很多人的認知裡，房子就是錢能解決的事情，你有房，我有錢，雙方條件談妥付錢籤合同的過程。如果是放在十年前，這樣做或許可以，但現在，有錢=有房？不一定。隨著市場快速發展，買房幾乎都通過按揭的方式，最開始只是湊夠首付，之後每月按時償還月供，但是這兩年房價水漲船高，動輒三四百萬的房子，別的不說，就算能付得起首付，每年要佔用的家庭可支配收入，都意味著樓市不再像以往那麼輕鬆。說到底，為了擁有一套自己名字的房子，就要負擔起幾十年的房貸，值得嗎？
事實上，這些年的樓市，就是一個字：快，房價漲得快，房企擴張快，房子建得快。整個市場演化為一種高週轉、高槓杆的模式，房企資金流動的速度越快，購房者揹負的房貸越重，投機情緒也就越來越旺盛。經過30多年的發展，2019年房地產開發投資已經超過了13萬億，是1986年的1200倍。任誰也想不到，快速擴張的房地產會突然“剎車”，在兩個月之內，銷售、建設、投資、施工全面停止，不僅中斷了房企高週轉，現金流壓力也逐漸增大，據克而瑞報告顯示，2020年95家典型房企年內到期債務達5000億元，而3月是今年第一個償債高峰期，待償總額達330億元。房企業績沒完成不說，3月天氣漸暖，樓市卻還在“加冰塊”，3個消息接踵而至，房價能否重回5年前的水平？
可怕的“零供應”正在蔓延，風波過後，“供過於求”是早晚的事？
據CRIC監測，2月份，受監測的27個重點城市新增供應85萬平米，環比大幅下降92%，同比亦降85%。具體來看，一線城市商品住宅新增供應18萬平米，北上深均為零供應。而本該二三線城市的返鄉置業節點，新增供應只有68萬平方米，降幅較1月顯著擴大，半數以上的房市0供應。房說君認為，一方面，房子始終是商品，無節制的高負債擴張，必然會引發供求關係的失衡。有數據顯示，過去3年，我國每年新建商品房面積足夠4000萬人居住，但是，每年城鎮人口的增加幅度，僅僅只有2000萬人。那是不是可以認為，買房人大部分的房子都是用來“賺差價”，而非自住？
另一方面，因為一場突然的事件，全國各地的房地產幾乎處於停滯狀態，雖然目前售樓處陸續復工，但全國工地復工率不到10%，優先復工的多為基礎設施和民生項目。要知道，建築工人多以外來打工族為主，他們很多來自於湖南湖北、河南重慶等地，加上工人的返程準備工作，密集復工最快也要到3月中下旬了。所以，零供應的原因，看似是風波影響，如果風波過後呢，是否房子“供大於求”了？本質上還是開發過度“背鍋”。試想一下，從地市到鄉鎮，從縣城到城鄉結合部，能拿的地，蓋的房，已經沒有多少潛力能開發了，屆時，供過於求是早晚的事。
樓市成交降入“冰點”，降幅高達83%，多城營救市場，新“發動機”啟動？
同樣的道理， 2月27個重點城市整體成交240萬平米，環比降幅高達83%，同比下跌77%，其中，京滬廣深四城均同環比齊跌，且多數跌幅都在50%以上，二三線城市總成交211萬平米，多數城市成交量不足10萬平米，特別是寧波、重慶、武漢等城，2月均為零成交。當然了，更能直觀反映市場情緒的，莫過於二手房。據貝殼研究院2月月報，重點18城二手房成交陷入冰點，1-2月成交量同比下降55%。不僅如此，1-2月新增房源同比下降55.7%，在有賣房計劃的受訪者中，73.7%的受訪者表示因為市場不明朗而暫緩賣房計劃。
房說君認為，顯然，武漢寧波重慶並不是個例，它們都是成交被“凍結”的典型。一直以來，買房人是房市的有生力量，沒人買房，就意味著開發商的庫存會大量積壓，如果延續下去，那些揹負鉅債又難有回款的中小企業，生存情況會越來越差。話說回來，這麼多的行業、購房者、企業都跟樓市息息相關，直接“加冰塊”，合適嗎？其實，從2月中旬開始，先後24省市發聲“營救”樓市，政策導向從為房企紓困，到放寬購房條件轉移，不過，從需求端刺激房地產，等於是給市場加槓桿的機會，國家必定不會容許，結果不出預料，不到一週時間便默默撤回。所以這種行為萬萬使不得，特別是這種情況下，樓市更應該把高速擴張的“窗”關上。在房說君看來，雖然關了一扇窗，但又給樓市打開了門，不過，是“打開一道門縫”。
東莞為房企“鋪路”，房價不設“跌停板”？首開先河，樓市遊戲規則變了？
近日，東莞發佈優化新建商品房售價申報的管理通知，提到自2020年3月5日起，在取得商品住房項目的預售許可證或現售備案證書後，應在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋申報價格，實際成交價格不得高於申報價格，也不得低於申報價格的90%。同時，取得預售許可證或現售備案證書180天后，對未售出房屋的申報價格進行調整，調高幅度不超過5%，調低幅度不限。好玩的地方就在這，樓市最怕跌太多，新政竟然不設跌停，房價隨便降？
房說君認為，眾所周知，此前多城因為市場低迷，出臺新政限制房企降價。馬鞍山、恩施的案例還歷歷在目，東莞的這波操作是否更尊重市場？待銷售恢復後，如果房子好賣，開發商最多隻能將價格調高5%，如果持續低迷，可以隨意降價？到底是什麼意思？首先我們要明白一個道理，房價不能輕易下降，高層要求穩房價穩地價穩預期，房企固然能申請無底線折扣，但住建部門是否批准，就難說了。
說到底，給你申請的機會，但未必給你想要的價格，不符合要求的必然會被駁回。其次便是東莞的地理位置，要知道在粵港澳，東莞是香港深圳和廣州的近鄰，得天獨厚的外溢資源，它就獨享了大半。像東莞這樣的城市，房價能跌到哪裡去？最重要的，還是市場要流動性，房企要現金流，個別時候虧一點並不可怕。所以，之所以叫“門縫”，也是不無道理，畢竟這種不設“跌停板”的操作，在市場上的確是開了先河。
房說君有話說，俗話說，禍兮福所倚。2020年開局的境況不佳，不僅短期內的趨勢難以扭轉，同時市場下降預期也已經形成，除此之外，如上文所說，0供應、降幅83%、不設 “跌停板”，這三個消息更是影響著房地產長期的運行體系。近日，中國人民銀行會同財政部、銀保監會召開會議，強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。房說君總結為一句話：房地產遊戲規則變了。
顯然，在房市出現上漲的預期變化，央行想潑點冷水，以防市場過熱。而東莞或許也有這樣的含義，適當的降價促銷，可以讓市場活躍，但如果幅度太大，免不了傷及市場信心。同樣的道理，很多人會聯想到2015年房價的分水嶺，是否有機會重回五年前的上漲前的水平。在房說君看來，別說是5年前了，現在連下跌30%都不太可能。因為國家調控市場的主旨，一直都是穩樓市，從來沒有要打壓的想法，這一點，無疑是不現實的。
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