老舊小區車位權屬之爭 典型案例
羅恆律師（153 2039 3635）
西南政法大學法學碩士
西南政法大學勞動社保法制研究中心研究員
北京市京師（重慶）律師事務所律師
川、渝辦案
引言
大家好，最近因為新型冠狀病毒疫情我們都被迫宅在家，於是利用閒暇時間系統整理和研究了一下我們國家的小區車位權屬認定問題。今天本文的主題是：從一起排除妨害糾紛看小區車位權屬之爭。之前寫過一篇文章《小區車位之爭 業主維權方案（深度、全面解析小區車位歸屬問題）》。今天我想換個角度繼續闡釋這個問題，特別是
老舊小區的地面/地上車位歸屬問題。一、開發商一般會如何處理無法辦理產權登記的車位（套路解讀）
開發商如果建設了無法辦理產權登記的車位（地上車位），一般（非必然）會通過《車位使用協議》等將這些車位處分給業主。其協議內容大致為：…年…月…日，業主(乙方)與開發商(甲方)簽訂《車位使用協議》，約定：乙方租用甲方合法所有的位於上述…號車位進行使用，租賃期限為…年…月…日至…年…月…日，期滿後可續租N次，第一次續租期限為…年…月…日至…年…月…日，第二次續租期限為…年…月…日至…年…月…日，第三次續租期限…年…月…日直至該車位土地使用年限屆滿止。乙方一次性付清車位使用費X萬元。
對上述協議的法律評價：該類協議名為使用權轉讓，實際類似於（不是等於）所有權轉讓，業主支付的車位使用費實為購車位款。開發商這類做法是為了規避無法辦理產權登記的尷尬並且還要從中盈利，給業主一個安心。但是，業主簽訂這樣的協議就真的可以高枕無憂了嗎？開發商對無法辦理產權登記的車位（地上車位）是否一定享有產權？請看下面一則案例。
二、典型案例：（2018）粵01民終7773號，排除妨害糾紛
（一）基本案情邏輯和各方觀點整理
原告業主A向一審法院提起訴訟，請求判令：一、被告業主B立即返還位於…露天XX號停車位給原告業主A使用；二、被告業主B支付原告業主A洗車費…元；三、被告業主B承擔全部訴訟費用。該案件的第三人分別為開發商和物業公司。
1.業主A認為：業主B侵佔了其從開發商處通過《車位使用協議》取得的案涉車位，要求排除妨害。
2.第三人開發商和物業公司認為：案涉車位屬於規劃內車位，權屬屬於開發商，且沒有計入樓宇分攤面積，不屬於公共使用部分。開發商對案涉車位具有實際產權和處分權。
3.業主B認為：案涉車位屬於業主共有，開發商無權對案涉車位進行任何形式的處分。開發商無權處分涉案地面車位，業主A與開發商簽訂的《車位使用協議》自始無效等。
（二）一審法院觀點
案涉車位所屬的土地使用權屬開發商合法擁有，《車位使用協議》合法有效，業主B不經權利人業主A許可擅自使用案涉車位，侵害業主A的權益，遂支持返還案涉車位。
（三）二審法院觀點
業主A依據其與開發商簽訂的《車位使用協議》以及與物業公司簽訂的《車位協議》對於案涉車位主張權利，而物業公司主張其作為物業管理公司，車位權屬屬於開發商，由開發商決定支配。
因此，本案應當審查業主A從開發商取得案涉車位的使用權是否具有正當性？
1.根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
開發商確認案涉車位因不具有構造上的獨立性無法辦理產權登記，因此，案涉車位不能成為享有專有權的專有部分。2.同時根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款的規定，建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。據此，在小區建設完成以及房屋出售之後，土地使用權亦隨之轉移，除上述特定情形之外的土地使用權應歸業主共同享有。
綜上所述，本案中開發商未能證明其系案涉車位的權屬人，其與業主A簽署《車位使用協議》，業主A據此主張其有權排除杜偉成使用案涉車位，理據不足，本院不予支持，遂改判不支持業主A。
（四）再審法院（廣東高院）觀點
後開發商和業主A向廣東省高級人民法院申請再審。
廣東省高級人民法院經審查認為：開發商確認案涉車位因不具有構造上的獨立性無法辦理產權登記，至今開發商未能舉證證明其系案涉車位的權屬人。業主A依據其與開發商簽署的《車位使用協議》主張取得案涉車位的使用權並據此排除業主B使用案涉車位，亦不具有合理性，二審不予支持正確，遂駁回再審申請。
三、上述典型案例給我們車位維權提供了哪些參考價值
（一）重新審視你們手上的《車位使用協議》
如果你們手上有與開發商簽訂的《車位使用協議》，請拿出來看看與本案例中的協議是否類似。名為使用權轉讓協議，實際類似於（不是等於）所有權轉讓協議，且還不能辦理產權證書。這種現象在老舊小區存在的可能性比較大。
開發商在此種情況下，極有可能是把業主共有的車位通過《車位使用協議》等方式給賣了，侵犯了全體業主的共同權益。且還可能導致支付了對價的業主獲取的車位被他人“合法”侵佔的法律風險。（二）重視車位維權證據準備工作
車位維權需要充分的證據準備（尤其起訴開發商）。
1. 合法成立的業主委員會的支持（主要是配合起訴、蒐集材料、加蓋公章等）。
2. 規劃材料、車位佈置圖、國有土地使用證、用地地形圖、竣工驗收備案表。
3. 核實相關車位/車庫能否辦理產權證。
4. 商品房買賣合同及補充協議車位條款、車庫使用權轉讓、附贈或出租協議。
5. 開發商/物業公司租售公告、業主委員會維權公告、涉案車位/車庫使用情況視頻和照片、涉案車位/車庫在物業公司登記、繳費情況等。
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