老旧小区车位权属之争 典型案例
罗恒律师（153 2039 3635）
西南政法大学法学硕士
西南政法大学劳动社保法制研究中心研究员
北京市京师（重庆）律师事务所律师
川、渝办案
引言
大家好，最近因为新型冠状病毒疫情我们都被迫宅在家，于是利用闲暇时间系统整理和研究了一下我们国家的小区车位权属认定问题。今天本文的主题是：从一起排除妨害纠纷看小区车位权属之争。之前写过一篇文章《小区车位之争 业主维权方案（深度、全面解析小区车位归属问题）》。今天我想换个角度继续阐释这个问题，特别是
老旧小区的地面/地上车位归属问题。一、开发商一般会如何处理无法办理产权登记的车位（套路解读）
开发商如果建设了无法办理产权登记的车位（地上车位），一般（非必然）会通过《车位使用协议》等将这些车位处分给业主。其协议内容大致为：…年…月…日，业主(乙方)与开发商(甲方)签订《车位使用协议》，约定：乙方租用甲方合法所有的位于上述…号车位进行使用，租赁期限为…年…月…日至…年…月…日，期满后可续租N次，第一次续租期限为…年…月…日至…年…月…日，第二次续租期限为…年…月…日至…年…月…日，第三次续租期限…年…月…日直至该车位土地使用年限届满止。乙方一次性付清车位使用费X万元。
对上述协议的法律评价：该类协议名为使用权转让，实际类似于（不是等于）所有权转让，业主支付的车位使用费实为购车位款。开发商这类做法是为了规避无法办理产权登记的尴尬并且还要从中盈利，给业主一个安心。但是，业主签订这样的协议就真的可以高枕无忧了吗？开发商对无法办理产权登记的车位（地上车位）是否一定享有产权？请看下面一则案例。
二、典型案例：（2018）粤01民终7773号，排除妨害纠纷
（一）基本案情逻辑和各方观点整理
原告业主A向一审法院提起诉讼，请求判令：一、被告业主B立即返还位于…露天XX号停车位给原告业主A使用；二、被告业主B支付原告业主A洗车费…元；三、被告业主B承担全部诉讼费用。该案件的第三人分别为开发商和物业公司。
1.业主A认为：业主B侵占了其从开发商处通过《车位使用协议》取得的案涉车位，要求排除妨害。
2.第三人开发商和物业公司认为：案涉车位属于规划内车位，权属属于开发商，且没有计入楼宇分摊面积，不属于公共使用部分。开发商对案涉车位具有实际产权和处分权。
3.业主B认为：案涉车位属于业主共有，开发商无权对案涉车位进行任何形式的处分。开发商无权处分涉案地面车位，业主A与开发商签订的《车位使用协议》自始无效等。
（二）一审法院观点
案涉车位所属的土地使用权属开发商合法拥有，《车位使用协议》合法有效，业主B不经权利人业主A许可擅自使用案涉车位，侵害业主A的权益，遂支持返还案涉车位。
（三）二审法院观点
业主A依据其与开发商签订的《车位使用协议》以及与物业公司签订的《车位协议》对于案涉车位主张权利，而物业公司主张其作为物业管理公司，车位权属属于开发商，由开发商决定支配。
因此，本案应当审查业主A从开发商取得案涉车位的使用权是否具有正当性？
1.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
开发商确认案涉车位因不具有构造上的独立性无法办理产权登记，因此，案涉车位不能成为享有专有权的专有部分。2.同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。据此，在小区建设完成以及房屋出售之后，土地使用权亦随之转移，除上述特定情形之外的土地使用权应归业主共同享有。
综上所述，本案中开发商未能证明其系案涉车位的权属人，其与业主A签署《车位使用协议》，业主A据此主张其有权排除杜伟成使用案涉车位，理据不足，本院不予支持，遂改判不支持业主A。
（四）再审法院（广东高院）观点
后开发商和业主A向广东省高级人民法院申请再审。
广东省高级人民法院经审查认为：开发商确认案涉车位因不具有构造上的独立性无法办理产权登记，至今开发商未能举证证明其系案涉车位的权属人。业主A依据其与开发商签署的《车位使用协议》主张取得案涉车位的使用权并据此排除业主B使用案涉车位，亦不具有合理性，二审不予支持正确，遂驳回再审申请。
三、上述典型案例给我们车位维权提供了哪些参考价值
（一）重新审视你们手上的《车位使用协议》
如果你们手上有与开发商签订的《车位使用协议》，请拿出来看看与本案例中的协议是否类似。名为使用权转让协议，实际类似于（不是等于）所有权转让协议，且还不能办理产权证书。这种现象在老旧小区存在的可能性比较大。
开发商在此种情况下，极有可能是把业主共有的车位通过《车位使用协议》等方式给卖了，侵犯了全体业主的共同权益。且还可能导致支付了对价的业主获取的车位被他人“合法”侵占的法律风险。（二）重视车位维权证据准备工作
车位维权需要充分的证据准备（尤其起诉开发商）。
1. 合法成立的业主委员会的支持（主要是配合起诉、搜集材料、加盖公章等）。
2. 规划材料、车位布置图、国有土地使用证、用地地形图、竣工验收备案表。
3. 核实相关车位/车库能否办理产权证。
4. 商品房买卖合同及补充协议车位条款、车库使用权转让、附赠或出租协议。
5. 开发商/物业公司租售公告、业主委员会维权公告、涉案车位/车库使用情况视频和照片、涉案车位/车库在物业公司登记、缴费情况等。
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