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我們一直在強調購買二手房和購買新房的程序是不相同的。特別是我們在購買二手房的時候，它的程序相對於新房來說會比較繁瑣，比較複雜一些。

而且每一個環節裡面可能涉及到的風險也是不一樣的，都需要我們自己在購買前預先的去把控去預防，這樣的事情可能發生。

今天我們就主要針對購買二手房的時候，兩個交錢的環節來講解一下定金和首付款分別什麼時候繳納最安全，儘量的縮小可能產生的風險和糾紛。

一，先來看看二手房交易流程裡面，具體有哪些環節

“購買二手房的流程主要是看房，選房、查房產檔案、交定金籤合同、繳稅，過戶、物業交割。若是購房者需要按揭貸款，在合同簽署完後，交易雙方還需到貸款銀行辦理貸款手續。”

購買二手房的時候按揭貸款買房，相對全款買房要稍微複雜一些，我們就以按揭買房，這樣複雜的一類交易來給大傢俱體講解一下。

按揭購買二手房的流程：

看房，選房：看房和選房比較好理解，目前我們大部分的購房者朋友都是通過手機看房APP查找自己需要城市，需要區域的房源，然後再約中介帶看去選擇自己可能能夠接受的戶型及價格等等。

談價：談價就是當你去看好房子，或者說你有意向的房子，情況下，就要求中介把業主約出來，三方進行一個房子價格的協商。

在進行價格協商的時候，我們就應該去查詢一下自己是否具備購房的資格，特別是是否還具備貸款買房的購房資格，以及自己的徵信是否良好，這一點非常重要。

繳納定金：當你約業主出來，把房子的價格談到雙方可以接受的程度的時候，確實需要買這套房子，就需要繳納一個定金，好鎖定這套房源。

讓中介從網絡APP下架這套房源，同時通知中介行業內的同事和其他公司的人員不要在帶客戶看這套房子，讓業主不再賣給其他的購房者。

繳納定金，順便需要籤購房合同，目前市面上大部分都是三方合同，業主一份，中介方一份，買家一份，相互之間都是有約束的，需要大家在籤購房合同的話注意各種細節。比如二手房裡面的傢俱家電是否同時和二手房一起出售，如果是同時一起出售，就要繳納定金的時候去拍照留證，而且還要寫進合同。

面籤：面籤很簡單，就是中介帶著業主和買家去要辦理按揭貸款的銀行，做一個面對面的資料的上繳，審核看買房的朋友是否具備貸款的資格。

同時證明這套房子已經處於一個交易的狀態，而且是買賣雙方都同意的情況。

核稅：核稅是指通過房管局的官網或者是公眾號或者是APP去核實，你這套房子需要繳納給國家或者說房管局的一個個稅和契稅，金額大小。

繳稅：當核稅，的金額大小通過之後達到了房管局的一個要求之後，你收到了短信之後就可以約上中介帶你去房管局繳納應當繳納的個稅和契稅了。

過戶：過戶很簡單，也很容易理解，就是原業主的房產證拿到房管局去註銷，然後出一個新的房產證就是買房者的名字。

過戶一般都在納稅完成之後，以及你的銀行面籤審核通過之後。因為我們要確保買房者能夠到對應的銀行順利的按揭貸款。

繳納付款：交了首付很簡單，按照重慶這邊的交易慣例，一般是過戶當天就要把首付款轉賬到業主的銀行卡上。

因為房產證已經更新為你的名字了，你只需要等待房管局出新的房產證即可。這個時候你就需要把首付款繳納給業主了，很簡單，扣除銀行貸款給你的金額和你繳納的定金，就是你需要繳納的首付款。

領證回件：這裡的領證回件，是指購房者或者中介帶領你的房產證，也是房產局剛出爐的新的房產證。這個時候中介就會帶上新的房產證的複印件和相關的一些資料，把對應的證件提供給所要辦理貸款的銀行，等待銀行放款即可。

交房：交房是最後一個環節，也是等到銀行放款給業主之後進行的最後一個環節。說到底就是業主的尾款收到了，把房子交給你，以後這個房子就是你的了，由你處理。

……

以上這些，就是按照購買二手房的先後順序羅列出來的一些細節和需要我們去走的一個流程。

當然可能還會涉及到一些小的細節，大家可以根據實際情況中遇到的問題，去做對應的調整和解決。

二，購買二手房什麼時候交定金？什麼時候交首付款才最安全？

當我們把整個購買二手房的流程搞清楚之後，我們需要關注的就是，在這些環節裡面需要我們去繳納金錢的部分，比如交納定金交了首付款。

因為大部分人在做一個商品買賣，特別是像房屋這樣金額巨大的商品，買賣的時候，往往能夠讓自己提高警惕或者說精神抖擻去關注這樣一個細節的，一定是涉及到金錢交易的時候。

同樣的我們看看到底什麼時候繳納定金，什麼時候繳納首付款才最安全，避免不必要的糾紛發生。

什麼時候繳納定金才安全？

剛剛我們在第一大點已經說到了繳納定金，一是為了鎖定這套房子，不再讓業主或者說中介賣給其他的購房者。二是為了證明這套房子確實是你想要買的，也接受了這個房子的樓層，戶型，大小，總價以及周邊的配套。

所以關鍵的問題就很明確了，什麼時候講的注意安全？

一定是你在看好這套房子，然後約中介約業主一起出來談價，達到自己能夠接受的一個價格範圍之後。

也是不斷的在中介處落實了自己具備購買這套房子的資格之後。然後通過提檔確定了業主的這套房子是處於一個安全沒有抵押，沒有債務能夠正常交易的狀態下。

這個時候去繳納定金去完成這樣的一個購房動作，購房行為才是安全的。

什麼時候交了首付款才安全？

首付款比定金可多多了，一定要確保它的安全，剛才第一大點我們已經說到了，

按照重慶這邊的交易習慣，一般是過戶之後當天去把首付款繳納給你的業主。因為首付款一般都是幾十萬，甚至上百萬，大家購房都希望房產證已經是自己的名字了，已經成功過戶了，確定了這套房子已經是我的名字了，才會去做這樣的一個大資金的繳納。

可以理解，因為誰都不想損失，而且這筆錢不少，可能還是我們辛苦工作不斷加班，甚至很多年才有的積蓄，甚至很多朋友的錢是靠父母或者說親朋好友的資助才擁有的，購買房子的首付款。

所以最安全的繳納首付款時候一定是銀行已經通知你，你的貸款審批資料已經通過了，然後業主也協商下來，同意先過戶給你，再去繳納這筆首付款給他，這個時候相對來說就比較安全了。

的確如此，購買二手房程序很多，而且每一個環節裡面都可能出現一些小的糾紛小的問題，尤其是在這樣需要繳納大額金額的階段，一定要把風險控制到最低。

三，小結

總的來說，購買房子是我們人生當中特別重要的一件事情，不僅僅是因為它涉及到的程序很複雜，容易出現各種糾紛和風險，而是因為房子傾注了我們普通人群大部分的積蓄，甚至是借錢才夠的一個買房款。

一個小小的失誤可能就會造成金錢的損失，沒有人的錢是大風颳來的，大家都不容易。肯定都希望能夠順順利利的把房子這件大事情給解決掉，不要出現過程當中的任何風險和糾紛。

所以在這裡再次強調一下，特別是去購買二手房的朋友，一定要去提前學習一下購買二手房的相關知識，去了解清楚每個環節的交易流程，以及可能出現的一些風險和糾紛，儘量把這些風險和糾紛規避，在它可能出現之前未雨綢繆嘛。

最主要的是購買二手房的時候，特別是涉及到你要繳納金錢，無論是定金還是首付款的時候，特別是在一開始看房確定要買這套房子的時候，一定要去房管局調檔，調取業主房子的具體檔案，看看房子是否存在查封抵押以及相關的債務，或者說註冊了很多的公司這樣一些狀態。

多做一個動作，讓自己的購房能夠降低到最低的風險，能夠順順利利的完成各個環節的手續。

甚至，有時間的朋友還可以到小區的保安處，隔壁鄰居物業處去打聽這個業主的人品以及他們家的從事行業和外面是否存在一定的債務問題，這些小的細節都是決定你購買二手房有沒有可能出現更多風險的一個前提條件。

好了，希望以上的分享能夠幫助到所有要去購買二手房的朋友，當然每個城市可能涉及到的各個流程裡面的小細節不太一樣，但是大的規則是一致的，我們一定要先確保房屋的安全，確保自己具備購房的資格，確定要買房子了才去繳納金錢。祝大家購房愉快，生活愉快，我們一起成長。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

您好，很高興回答您這個問題，作為從業近5年的經紀人，以我個人的經歷，談下我自己的看法。

如果有看中一套房子，首先要弄清楚房子的產權調查（通常自己或者房產中介都可以去房產交易中心調取全套產權資料），確定產權清晰，沒有糾紛，尤其要避免有法院查封的情況。 若產權人為多人，房子產權人達成了一致意見，不要出現其中1人簽字同意賣，交易中突然另外一個產權人跳出來說不同意賣就比較麻煩。

1、買二手房什麼時候交定金？

定金通常是在買賣雙方洽談過，達成一個雙方都能接受的價格之後，買方支付一定數額的定金（建議不要超過總房款的20%，這個也是法律保護的最大額度）給到業主或者中介公司對公賬戶轉付給房東，最好用銀行轉賬，留好證據，以避免以後有糾紛，讓業主或者中介公司開立好收據給到您（如果是中介公司，記得讓開具蓋公章的收據），同時記得要求把該房子的房產證暫存在居間方（中介公司），直至完成過戶，避免房東把房子再做抵押。

備註：前提是在確認房子產權清晰，沒有查封，可以正常交易的情況下（有正常住房貸款沒有關係的，只要在過戶前還掉貸款註銷掉抵押就可以）。

2、什麼時候交首付最安全？

買方確認好自己的付款時間節點，如果貸款務必要請專業的銀行貸款人員做好評估，貸款數額能保證審批通過。首付通常是在籤合同當天支付給業主，條件允許的話，記得再查看辨別下房產證真偽，收回產證到居間方暫放，直接過戶完成。同時確認簽字人是不是產權人本人或者公證委託人簽字，其他人簽字沒有法律效力。

好多城市二手房交易都有類似網籤制度，籤網籤合同可以有效防止1房多賣，保證買方的交易安全，如果能走資金監管流程，更好（通常是大部分房款支付到第三方官方的資金監管的銀行賬戶，不直接進上家的銀行賬號，等新的產證辦理出來之後，再把房款一次性轉給業主）

提醒：簽定買賣合同要把交房時候的傢俱清單列好，同時留部分尾款幾萬元（根據情況定），防止最後交房時，原業主有大量水電煤或者物業費拖欠，或者交房時的傢俱家電和之前口頭約定不一致，可是全部房款都已經給了原業主，再處理此類糾紛就比較麻煩。

信義房屋高旭長寧古北

1.買二手房手續複雜，流程繁瑣，必須要激情整個二手房交易的流程！

2.首先，二手房交易的流程如下：您在找中介公司的情況下。

按揭

業主放盤～經紀人實勘～進客～帶看～討價還價～三方面談～簽定金合同（交定金一般1萬到10萬）～買方準備按揭資料～銀行面籤～銀行審核買方資料～過戶～做抵押～放款～三通過戶！

全款的流程簡單太多，簽定金合同～過戶～付全款～三通過戶！完事！

3,一般在簽訂定金合同的時候，買方就必須要交定金，那麼到底這個時候交定金安不安全呢？其實在您找中介的前提下，他們在業主放盤之後會對業主的房屋做一個查切。包括髮房屋性質，是否查封，是否抵押！是否能上市交易。都有要了解徹底！

4,一般情況下在中介方提供的三方合同條款都有相關規定，雙方違約的責任！

簽定金合同的時候要落實好房屋情況！[害羞][呲牙]再交定金！

5.針對首付這個問題，一般情況下都在行面籤之前，我們會把首付款打到資金監管中心《銀行設立的監管賬戶》，單方無法解封！過戶之後3天，資金監管中心會把買方首付款打到賣方賬戶。

所以首付款打到資金監管中心最安全！

廣宣哥哥

二手房買賣的流程如下：

客戶資質審核/房屋核驗----交定金----簽署買賣合同----辦理網籤----評估----貸款----資金監管（首付）----繳納稅費----過戶----領取新產權證----物業交割----資金解凍----放尾款；

對於定金來講，一般都是在買賣雙方談好價格和交易細節之就後可以交納定金了，這個定金起到約束雙方的作用，若買方反悔，則定金不退；若賣方反悔，則需雙倍返還定金。

定金的金額可以雙方協商擬定，一般不會超過房產總價格的20%，假如房價100萬，那麼定金不會超過20萬，雙方簽署定金收取協議後直接轉賬給賣方就可以了。

對於首付來講，付款的時間在過戶之前就可以，為了保障資金安全，務必要辦理資金監管業務，也就是說，首付款和直接轉賬的定金不一樣，千萬不要直接轉給賣方，避免錢轉過去後對方不配合過戶。

資金監管的目的就是對首付進行保護，現在很多銀行和中介都會提供資金監管的服務，一般中介會在銀行開設一個獨方的賬戶，買方可以先將所有首付款轉至指定賬戶。

此時賣方就可以配合去房管局辦理過戶業務，過戶後中介會通知銀行將買方事先預存的首付款轉至賣方賬戶，若過戶失敗，銀行會將錢悉數退回，從而有效的保障了資金的安全。

綜上，二手房交易非常複雜，儘量在專業人員的指導下進行。一是房產的安全，事先要核實清楚，有沒有欠款，能不能順利過戶。二是資金的安全，千萬不要嫌麻煩直接付款，一旦出了問題後悔都來不及了。

小崔聊房

買二手房什麼時候交定金？

我認為，在簽訂定金合同前，做好產權調查、違約條款約定、重要信息披露三件事，之後，簽訂定金合同，交付定金。

什麼時候交首付最安全？

我認為，簽訂了正式的房屋買賣合同後，合同三方同一天到銀行辦理貸款面籤，通過銀行的審查後，再交付首付款比較安全。

01

在簽訂定金合同前，做好三件事

（1）做好產權調查

①二手房的權利性質

不動產的權利指的是房屋和土地的權利性質，從房屋的權利類別來看，分為商品房、限價商品房、房改房、集資房、經濟適用房等等。

每種不同的房子，它的權利性質是不同的。在購買前，買方要確認它的權利性質到底是什麼。

房屋的權利性質不同，購房的價格也不一樣。

②他項權利

他項權利指的是房屋之上有無設立抵押權。如果有抵押權，說明賣方還沒有還清銀行的貸款。

從電腦上看登記簿，有抵押權的房子很明顯，會以黃色或橙色覆蓋在信息上。

③查封

看看司法機關有沒有對二手房進行查封，被查封的房屋是不能交易的，也就是說，不能被買賣、抵押等。

④權屬狀況的依據

權屬狀況的依據，意思是說我們憑什麼相信以上的情況到底是否屬實；它的依據就是不動產登記簿。

因此，我建議，由中介、買方陪同賣方到不動產登記機構打印該套住房的不動產登記簿。

大家喜歡以房產證、土地證或不動產權證為依據。而該套住房有沒有他項權利或者查封，僅有房產證是看不出來的。

其實，登記簿才是真正的依據。

⑤土地出讓金

如果土地的取得方式是劃拔，在交易時，要繳納土地出讓金。在簽訂定金合同之前，先諮詢清楚金額的多少，誰承擔這筆費用。

我認為，土地出讓金是賣方應承擔的費用，轉嫁給買方不符合規定。

而且，土地出讓金是一筆大額支出，中介機構及賣方有責任和義務向買方披露這一重要信息。如果未作披露，買方可向法院起訴，合同的簽訂屬重大誤解。

法院面對這一情況，可能會判決變更或撤銷合同。

（2）對賣家違約作出約定

如賣家違約，比如賣家認為房子賣便宜了，想漲價，如果出現這種情況，雙方在合同中約定：如不按照合同約定的價格出售，賣家承諾雙倍賠付定金給買方。

（3）對房屋的重要信息，賣家和中介應如實告知，否則，買方可不交易

這裡說的重要信息包含二個方面的內容：

一是房屋質量，比如房屋內是否有漏水情況，比如衛生間、廚房或者臥室等；

二是中介應對賣家的身份信息事先應向買方進行披露。

有的二手房是中介自己從上家通過委託公證的方式購買的，為避免稅費而不過戶，找到買方轉手。

簽定合同時，買方要求賣方出具身份證、戶口簿，如果有委託合同，需出具合同，以此驗證賣方的身份信息。

我家的一個親戚在購買二手房時，就遇到了這樣的情況。

02

簽訂了正式的房屋買賣合同後，到銀行辦理貸款面籤，通過銀行的審查後，再交首付款比較安全

（1）合同約定免責條款

合同約定清楚：如因買方原因不能通過銀行審查而無法貸款，則取消合同，且不能將此歸為買方的責任。

（2）和銀行聯繫好，把首付款關進“籠子”

待買方通過了銀行的審查，具備貸款條件後，再將首付款給賣方或者用於解押。在沒有達到這個條件下，誰都無法打開“籠子”。

做好了以上二件事，相對來說，這個時候交首付款比較安全。

03

結語

在繳納定金前，買方先要把二手房的權屬狀況搞清楚，這是交易的前提條件；

在交付定金時，不建議使用現金，較穩妥的方式是，賣家提供銀行卡，買方將定金打到銀行卡上，這樣做，買方手中能留有憑證。

對賣方的身份要進行核查，以防中介在賣房子。

我是江南的文蘊世界，與你暢談房地產話題，分享你的喜樂，用知識化解你的困惑。

江南的文蘊世界

二手房過戶流程

第一步，買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

第二步，簽訂二手房買賣合同。

第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是公積金貸款和商業貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

第五步，按揭辦理下來後，要注意註銷該物業的他項權證。

第六步，將合同交到房管部門產權交易相關辦事窗口，拿受理單。

第七步，憑受理單到農稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。

第八步，憑完稅契證到土管部門辦理國土證。

第九步，憑完稅契證到房管部門辦理房產證。

如果是全額支付房款，則可以省略第三和第四步手續。走完這些步驟，房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

哈尼你哈

第一通過中介促成的房屋買賣

1、在簽定房屋買賣合同裡有約定簽完合同交多少定金。

2、預約辦理銀行貸款的時間及首付多少，存入貸款銀行的資金監管賬戶。

3、房管局過戶後再去銀行解除資金監管，放款給賣方賬戶。

4、等待銀行放尾款給賣家。

5、實際上整個房屋買賣流程還有很多步驟需要走跟準備的資料就不一一說明，需要詳細資料請私信。

在這裡說明，有中介的情況流程安全性都相對較高

因為在簽定房屋買賣合同，定金是交到中介的公賬上，等和賣家查完檔，確定房屋產權沒有問題能正常交易下，再把定金轉給賣方。

或者是簽定房屋買賣合同前已經查過檔，確定產權沒有問題再籤合同，簽完後直接轉定金給賣家

等約定時間再去銀行辦理相應的首付款跟貸款業務。

第二、沒有中介，買賣雙方自行買賣的。

1、在簽定房屋買賣合同前就需要去房管局查檔，確定產權後再籤合同轉定金。

2、到銀行辦理貸款業務，首付款就要存入銀行賬號上，做資金監管。

3、等銀行貸款通過後，再去房管局交稅過戶，過完戶後再到銀行辦理首付款放款。

4、等待新產權證出來，辦理抵押登記，出他項權證，提交給銀行，排隊放尾款。

5、放完尾款後房屋交接（一般交定金或者前期的時候會預留5千-1萬做交房保證金，避免有物業費等拖欠）。流程走完。

ps:對房屋買賣流程不熟悉的買賣雙方最好是委託中介辦理，代辦業務相對來講中介費並不高

惠州大小事

買二手房只要家人都能確定要買此房就可以考慮交定金

定金一交，就相當於從法律角度來講，正式確定二手房買賣關係，定金合同會註明買賣雙方應盡的義務、付款方式、買賣雙方的違約責任等合同內容事項。合同一旦簽署，違約一方一般是返還另一方雙倍定金。

什麼時候交首付最安全？

當定金合同簽定，買賣雙方二手房買賣關係正式確立，買賣雙方可以協商何時以何種形式交付首付款，需不需用第三方中間人見證等。

付首付之前，買房者先去銀行事先諮詢下房貸有沒有額度？大概多久能下來？如果最後確認二手房貸款沒啥問題，就可以按合同約定，一般買方先付首付款給賣方，然後賣方將房產證過戶給買方，買方拿過戶後的新房證後，去銀行抵押辦理房貸，然後轉尾款給賣方（同時騰房給買房）……

什麼時候交首付安全？下面3點同時滿足可以交首付了！

1.賣方房證無抵押，且房證可隨時過戶

2.買方房貸額度無啥問題，能辦下貸款

3.首付交後，賣方無條件配合過戶給買方，方便買方辦理貸款，用貸款交清尾款！

大致就這些，歡迎大家留言補充！

陽光侃房

很高興為您解答，深莞惠房產小丘，從事近6年，圖文原創，希望能幫到您，可以的話給個關注和小小的點贊呦，咱們互相學習

買二手房交定金什麼時候交，首先二手房您先得確定房屋是抵押，有效，查封這三種哪種情況才可交定購買🏠第一抵押，房屋還有欠款，有欠銀行正常按揭貸還有消費貸或者某擔保公司這三種情況，這種情況可交易但務必查清業主徵信有無逾期以及業主欠款是否已達該房屋交易總價的百分之八十，如果有請慎買因為可能涉及樓贖不出過不了戶，業主定金捲款跑路

第二，有效，該種情況只需查清是否賣房為產權本人即可交易籤合同

第三，查封，該種情況是業主欠錢太多或者違法了法院查封了，這種一定別買，因為涉及太多錢沒了房子看不到這種事了

言歸正傳交定金一般都是簽署合同交定的，這樣業主看到定金繼續履行接下來的合同流程，1..一般現在都是委託中介公司託管定金，由中介查檔確認產權無誤以及業主徵信沒問題才放定金，一般放定金會遇留5000到20000左右的交房保證金，保證金是指萬一業主交房時欠水電煤和物業太多而業主已經收到全部錢不管不認的情況下對買家的保護

交首付款根據您簽署合同交定約定的時間去銀行做資金監管，這個根據您跟賣家的商量的，一般都是7到15天，同時做資金監管您要一起準備您的按揭資料提交給銀行，資料指您的收入證明，銀行流水以及身份資料

銀行貸款審批完成出了貸款涵就可以申請過戶遞交過戶資料了，這裡註明如果賣家產權抵押需要把欠款還清才可以遞交過戶資料，遞交過戶資料後3個工作日左右出不動產證然後繳稅費，出證繳完稅費這時候您資金監管在銀行的首期款銀行就會放給業主了，後面貸的款放款時間銀行會跟據該行額度決定時間放給業主，最後就可以交房過水電煤以及物業管理處了哦，這裡也可以跟業主協商首期款放了之後即交房的

深莞惠房產置業丘生

如果需要辦理按揭貸款，根據目前的貸款政策，需要貸款審批通過之後支付首付，貸款的審批時間是在您銀行面簽完畢且銀行送審開始15-20個工作日左右。如果交完定金馬上辦理面籤手續，大概時間在20個工作日左右支付首付，你們可以協商支付時間。全款也是一樣，你們都可以協商每一筆款項的支付時間以及違約責任等。

關鍵字: 二手房 購買 新房