01
城市，是一場盛宴。
然而，機會窗口永遠就那麼幾年。我們觀察南京，一個明顯趨勢是，高端板塊如河西，逐漸消逝了小戶型。
那種我們看上去就很喜歡的小戶型，比如河西南經典的90平小3房。
▲ 90㎡
當然，高淨值人群看不上，俏臉一望，不屑一顧。然而，隨著南京房價的逐漸抬高，特別是河西新城，哪怕廣義上，從龍江到魚嘴，你都很難發現現在的新房在做小三房了。
房價從4萬大幾到7/8萬的河西，你找不到上述的90㎡。
02
一度這種戶型很多。也是因為當年的9050政策，90平及以下佔比要50%。一紙政策，河西南等區域產生了一堆小戶型。
從2014~2017，大多如此。
由此，我們看得到五礦崇文金城、升龍天匯、正榮潤峰等樓盤小區的前期，一半小戶型，儘管位於流金地段。
但很多面積並不大。90㎡小3房是主流。
然而，也能拯救城市小中產家庭。
不要瞧不起，單價普遍5萬甚至5萬多。最高一套成交價達到6.14萬，哪怕包含了車位，其單價也驚人。
▲ 成交單價：6.19萬
在單價很高的時候，小面積房源就具備了“門檻”意義。
說到底，河西南單價貴，但奧東更貴，單價普遍6萬多甚至7萬出頭，總價更不“平易近人”。
記住：單價只是看上去“爽不爽”，但總價決定了“買不買得起”。
03
事實上，河西範圍內，面積普遍越做越大。
因為，對於城市的部分群體而言，改善才是內生性的強大力量。
面積、尺度很重要。
在河西南，地王級的中國府、金茂府、海玥萬物，就別指望小面積了，更不用說90㎡的小3房——讓你以最低門檻房價，與其他富豪們住一起。
這是不可能的。
即便，出於“活躍氣氛”，拉大“小區業主階層區間”的角度，想做個小面積的3房，因為現在無法“偷面積”，其面積也會到100㎡的樣子。
剛剛，江心洲的仁恆江灣世紀開盤，面積從133到181㎡不等。
未來的榮盛江心洲地王，面積據說也不低於220㎡。
魚嘴的華僑城天鵝堡，起步面積就150㎡，這還算小面積……
04
單價本來就高，面積又趨大。河西的未來房價關鍵詞其實也不是單價。
而是總價。
之前，一個朋友在仁恆江灣世紀買房，又茫然又堅定。雖然最後，他買了一套180㎡，買完還有些恍惚：一下子800多萬沒了。
但，貴嗎？
旁邊的仁恆綠洲新島180㎡，市場價可以達到5萬一平。這樣算起來，與4.5萬/㎡相比，還有點倒掛呢。
事實上，這也是我勸一些買房人，既然買了自住改善，索性就考慮180㎡吧。
當然，不能偷面積，這也是很重要的一個因素。現在的大戶型面積大，但未必得房率高——也許如今的220㎡，也就是過去偷面積時代的180㎡尺度。換句話，現在如果買小戶型，那是真的小戶型。
06
- OK，如果你有500萬，在河西如何買房？
不算太好買。
首先，你不要幻想買到一套120㎡、品質還不錯、地段可以的房子。徹底打消這個思路，有人說，不對，河西核心地段有一個樓盤：紫輝中華廣場。單價不貴，4萬出頭，面積120多。不正好嗎？
呵呵。
事實上，500萬，也只能理性的考慮河西南小3房、奧體非奧東的2房或雨潤大街小3房（機會寥寥）。
當然，中北品尚有一種97㎡的3房，500萬也許可以觸及，但房源幾乎碰不到。
- 如果手持800多萬，如何買一套不錯的河西房？
其實也不太好買。看樣子，很多可供選擇。但實際上不容易的。因為對地段、面積、學區、品質、房齡都會有均衡性的考究。
這個總價，真實的要做到改善、均衡兩個維度比較難。灣1灣2、華新城、奧東部分大戶型、河西南大戶型（如五礦170、正榮175）、江心洲部分疊墅及大戶型。有人提到海玥160㎡的3房，但800多萬夠不著啊。
說到底，800多萬在河西，貌似很多錢，但其實也是“中產選房觀”，求的是均衡性，而不是某個亮點——
比如富豪買房，並不特別在乎面面俱到，而是有一個亮點觸及到有錢人的柔軟內心，然後：買了。一個殘酷的現實：在河西買房，要想隨心所欲點，沒個1100萬下不來。這還是“隨心所欲”的起步價。
買灣3的180㎡？1100萬都夠嗆，幾乎不可能。
06
河西，就是這麼一個地方。
你可以說它荒，說它沒有南湖、夫子廟、油坊橋有人間煙火氣。但你不得不否認，河西的空氣裡都有金錢的銅臭香味。
不要不好意思談錢。這是河西人的生活準則。
在上海的時候，有人會說，上海人很排外。其實吧，上海人並不排外，上海人排的是“沒有能力的外地人”。河西也是如此，在河西，少了一點人情味，多的確實是“夾生”感，但同時彬彬有禮，也有更好的商業、規則意識。
河西人不接地氣，也不見得。
在“別了，河西小3房”的現在，我們不開玩笑，130萬也可以做一個精緻的河西中產，至少，看上去如此。（點擊觀看：130萬，挺起胸脯做河西中產）
這就是河西，一個“門檻房價”特別高的地方。
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