01
城市，是一场盛宴。
然而，机会窗口永远就那么几年。我们观察南京，一个明显趋势是，高端板块如河西，逐渐消逝了小户型。
那种我们看上去就很喜欢的小户型，比如河西南经典的90平小3房。
▲ 90㎡
当然，高净值人群看不上，俏脸一望，不屑一顾。然而，随着南京房价的逐渐抬高，特别是河西新城，哪怕广义上，从龙江到鱼嘴，你都很难发现现在的新房在做小三房了。
房价从4万大几到7/8万的河西，你找不到上述的90㎡。
02
一度这种户型很多。也是因为当年的9050政策，90平及以下占比要50%。一纸政策，河西南等区域产生了一堆小户型。
从2014~2017，大多如此。
由此，我们看得到五矿崇文金城、升龙天汇、正荣润峯等楼盘小区的前期，一半小户型，尽管位于流金地段。
但很多面积并不大。90㎡小3房是主流。
然而，也能拯救城市小中产家庭。
不要瞧不起，单价普遍5万甚至5万多。最高一套成交价达到6.14万，哪怕包含了车位，其单价也惊人。
▲ 成交单价：6.19万
在单价很高的时候，小面积房源就具备了“门槛”意义。
说到底，河西南单价贵，但奥东更贵，单价普遍6万多甚至7万出头，总价更不“平易近人”。
记住：单价只是看上去“爽不爽”，但总价决定了“买不买得起”。
03
事实上，河西范围内，面积普遍越做越大。
因为，对于城市的部分群体而言，改善才是内生性的强大力量。
面积、尺度很重要。
在河西南，地王级的中国府、金茂府、海玥万物，就别指望小面积了，更不用说90㎡的小3房——让你以最低门槛房价，与其他富豪们住一起。
这是不可能的。
即便，出于“活跃气氛”，拉大“小区业主阶层区间”的角度，想做个小面积的3房，因为现在无法“偷面积”，其面积也会到100㎡的样子。
刚刚，江心洲的仁恒江湾世纪开盘，面积从133到181㎡不等。
未来的荣盛江心洲地王，面积据说也不低于220㎡。
鱼嘴的华侨城天鹅堡，起步面积就150㎡，这还算小面积……
04
单价本来就高，面积又趋大。河西的未来房价关键词其实也不是单价。
而是总价。
之前，一个朋友在仁恒江湾世纪买房，又茫然又坚定。虽然最后，他买了一套180㎡，买完还有些恍惚：一下子800多万没了。
但，贵吗？
旁边的仁恒绿洲新岛180㎡，市场价可以达到5万一平。这样算起来，与4.5万/㎡相比，还有点倒挂呢。
事实上，这也是我劝一些买房人，既然买了自住改善，索性就考虑180㎡吧。
当然，不能偷面积，这也是很重要的一个因素。现在的大户型面积大，但未必得房率高——也许如今的220㎡，也就是过去偷面积时代的180㎡尺度。换句话，现在如果买小户型，那是真的小户型。
06
- OK，如果你有500万，在河西如何买房？
不算太好买。
首先，你不要幻想买到一套120㎡、品质还不错、地段可以的房子。彻底打消这个思路，有人说，不对，河西核心地段有一个楼盘：紫辉中华广场。单价不贵，4万出头，面积120多。不正好吗？
呵呵。
事实上，500万，也只能理性的考虑河西南小3房、奥体非奥东的2房或雨润大街小3房（机会寥寥）。
当然，中北品尚有一种97㎡的3房，500万也许可以触及，但房源几乎碰不到。
- 如果手持800多万，如何买一套不错的河西房？
其实也不太好买。看样子，很多可供选择。但实际上不容易的。因为对地段、面积、学区、品质、房龄都会有均衡性的考究。
这个总价，真实的要做到改善、均衡两个维度比较难。湾1湾2、华新城、奥东部分大户型、河西南大户型（如五矿170、正荣175）、江心洲部分叠墅及大户型。有人提到海玥160㎡的3房，但800多万够不着啊。
说到底，800多万在河西，貌似很多钱，但其实也是“中产选房观”，求的是均衡性，而不是某个亮点——
比如富豪买房，并不特别在乎面面俱到，而是有一个亮点触及到有钱人的柔软内心，然后：买了。一个残酷的现实：在河西买房，要想随心所欲点，没个1100万下不来。这还是“随心所欲”的起步价。
买湾3的180㎡？1100万都够呛，几乎不可能。
06
河西，就是这么一个地方。
你可以说它荒，说它没有南湖、夫子庙、油坊桥有人间烟火气。但你不得不否认，河西的空气里都有金钱的铜臭香味。
不要不好意思谈钱。这是河西人的生活准则。
在上海的时候，有人会说，上海人很排外。其实吧，上海人并不排外，上海人排的是“没有能力的外地人”。河西也是如此，在河西，少了一点人情味，多的确实是“夹生”感，但同时彬彬有礼，也有更好的商业、规则意识。
河西人不接地气，也不见得。
在“别了，河西小3房”的现在，我们不开玩笑，130万也可以做一个精致的河西中产，至少，看上去如此。（点击观看：130万，挺起胸脯做河西中产）
这就是河西，一个“门槛房价”特别高的地方。
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