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抵押的客體可以是動產也可以是不動產，如果自然人想用不動產來進行債務抵押的，需要簽定好不動產抵押合同，如果到期之後抵押人還沒償還債務的，抵押權人享有對不動產的優先權，那麼
不動產抵押合同的生效時間是怎麼計算的呢？閱讀完以下為您整理的內容，一定會對您有所幫助的。
一、不動產抵押合同的生效時間
不動產抵押合同以抵押登記部門辦理抵押登記時間為生效時間。《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定，“房地產抵押時，應向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記”。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定，“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效”。第四十二條則規定財產抵押的辦理抵押登記機關為縣級以上地方人民政府規定的部門。《城市房地產抵押管理辦法》第三十一條也規定，“房地產抵押合同自抵押登記之日起生效”。
但如屬於擔保法施行前簽訂的房地產抵押合同或者是當地政府部門沒有設立抵押登記部門、沒有抵押登記業務無法辦理登記的，雖然沒有辦理抵押登記手續，但抵押人已經將抵押財產的權利證書交由抵押權人持有的，抵押合同自權利證書交付時起生效，但不能對抗善意第三人。
二、不動產抵押合同生效要件
抵押合同的生效，是指依法成立的抵押合同對當事人產生法律約束力。同一般合同的生效一樣，抵押合同的生效也須具備主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益，以及標的確定與可能四項要件。
1、主體適格
主體適格即當事人適格，是指抵押合同的當事人必須符合法律要求，在主體資格上不存在瑕疵。
《民法通則》第55條第1項規定，民事法律行為的行為人應當具有相應的行為能力。
《合同法》第9條也規定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。
抵押合同作為法律行為的一種，必須符合一般法律行為對當事人在行為能力方面的要求，即訂立抵押合同的雙方當事人應具備相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人是否具有合法的主體資格，是由法律直接規定的。此外，由於抵押權的設定行為屬處分行為，因此，當事人除具有行為能力之外，抵押人還應具有對抵押財產的處分能力，對抵押物享有所有權或處分權。
2、意思表示真實
意思表示是法律行為的本質要素，是指向外部表明意欲發生一定私法上法律效果之意思的行為。意思表示由兩個要素所構成：一是內心意思；二是此項內心意思的外部表示。
當事人的內心意思經過外部表示而客觀化，從而為他人所知悉，便構成意思表示。我國《民法通則》第55條第2項規定，民事法律行為的意思表示應當真實。
而所謂意思表示真實，就是指當事人的內心意思與經過表示而外觀化的意思相互吻合，沒有瑕疵而言。
抵押合同是抵押人與抵押權人通過意思表示設定抵押權以擔保債權實現的合同，抵押合同中的意思表示就是抵押當事人通過合同表達的意欲發生抵押權設定效果的意思。抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，應當表現自己內心的真實意願，並本著平等自願、誠實信用的原則確定雙方的權利和義務，不允許一方將自己的意志強加於對方，使其違背自己的真實意志而簽訂抵押合同。
3、不違反法律或社會公共利益
《合同法》第7條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。”
根據上述規定，合同不得違反法律的強制性規定和禁止性規定，也不得違反社會公共利益。依照法律規定，抵押財產應當是流通物和可轉讓財產，禁止流通物和不可轉讓的財產，不得用於抵押，如毒品、槍支彈藥，以及依法被查封、扣押、監管的財產，等等。
此外，抵押人與抵押權人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益而訂立的抵押合同，以合法形式掩蓋非法目的的抵押合同損害社會公共利益、違背善良風俗的抵押合同，以及其他違反法律強制性或者禁止性規定的抵押合同等等，都屬於違反法律和社會公共利益的抵押合同，皆為法律所禁止。
4、標的確定與可能
合同標的決定著合同權利義務的質和量，因此，合同標的應具有確定性、可能性。標的確定是指合同成立時，其內容須確定，否則合同的內容無從實現，合同也就無法發生效力。標的可能則是指合同中的給付可能實現。
儘管我國《民法通則》與《合同法》均未明確要求合同的標的必須確定與可能，但此為合同標的的題中應有之義。就抵押合同來說，其標的確定即為抵押權的確定。抵押權的確定性體現在抵押物必須特定以及抵押權所擔保的債權必須特定兩方面。《擔保法》第39條以及《物權法》第185條第2款對此均有明確的規定。
其中“被擔保債權的種類和數額”是對抵押權所擔保的債權必須確定的要求，而“抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”則是對抵押物必須特定的要求。如果抵押合同的標的不確定，則抵押合同無法發生法律效力。抵押合同的標的可能則是指抵押當事人通過抵押合同設定的抵押權有可能實現。如果抵押權沒有實現的可能，則屬抵押合同的標的不可能。
三、抵押人能否以不能分割的共有不動產對債務人提供抵押擔保？
有明確權屬證明的不動產即為法定的所有人的固定資產，財產所有人依法對不動產享有收益、處分的權利。其中，按份共有的不動產，不動產所有人只能在己方財產份額內處分不動產或者為其他債務人提供抵押擔保，不動產所有人在己方財產份額內對不動產設立抵押不會對財產共有人產生不利影響，也不會剝奪財產共有人優先購買權，所以無須取得財產共有人同意。但應當明確的是，不動產所有人處分不動產不能損害財產共有人的權利。對於共同共有的不動產抵押，債權人應當在辦理抵押前查明擬被抵押的不動產是否存在其他共同權利人。如被抵押的不動產系債務人與第三人共同共有，筆者建議在簽訂抵押合同時應當徵詢財產共有人的同意並要求其在抵押人處簽字，以便取得不動產完整的抵押權。如果不能取得抵押財產共同共有人的書面同意，則應當要求抵押人另行補充提供抵押擔保。
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抵押的客體可以是動產也可以是不動產，如果自然人想用不動產來進行債務抵押的，需要簽定好不動產抵押合同，如果到期之後抵押人還沒償還債務的，抵押權人享有對不動產的優先權，那麼
不動產抵押合同的生效時間是怎麼計算的呢？
一、不動產抵押合同的生效時間
不動產抵押合同以抵押登記部門辦理抵押登記時間為生效時間。《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定，“房地產抵押時，應向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記”。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定，“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效”。第四十二條則規定財產抵押的辦理抵押登記機關為縣級以上地方人民政府規定的部門。《城市房地產抵押管理辦法》第三十一條也規定，“房地產抵押合同自抵押登記之日起生效”。
但如屬於擔保法施行前簽訂的房地產抵押合同或者是當地政府部門沒有設立抵押登記部門、沒有抵押登記業務無法辦理登記的，雖然沒有辦理抵押登記手續，但抵押人已經將抵押財產的權利證書交由抵押權人持有的，抵押合同自權利證書交付時起生效，但不能對抗善意第三人。
二、不動產抵押合同生效要件
抵押合同的生效，是指依法成立的抵押合同對當事人產生法律約束力。同一般合同的生效一樣，抵押合同的生效也須具備主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益，以及標的確定與可能四項要件。
1、主體適格
主體適格即當事人適格，是指抵押合同的當事人必須符合法律要求，在主體資格上不存在瑕疵。
《民法通則》第55條第1項規定，民事法律行為的行為人應當具有相應的行為能力。
《合同法》第9條也規定，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。
抵押合同作為法律行為的一種，必須符合一般法律行為對當事人在行為能力方面的要求，即訂立抵押合同的雙方當事人應具備相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人是否具有合法的主體資格，是由法律直接規定的。此外，由於抵押權的設定行為屬處分行為，因此，當事人除具有行為能力之外，抵押人還應具有對抵押財產的處分能力，對抵押物享有所有權或處分權。
2、意思表示真實
意思表示是法律行為的本質要素，是指向外部表明意欲發生一定私法上法律效果之意思的行為。意思表示由兩個要素所構成：一是內心意思；二是此項內心意思的外部表示。
當事人的內心意思經過外部表示而客觀化，從而為他人所知悉，便構成意思表示。我國《民法通則》第55條第2項規定，民事法律行為的意思表示應當真實。
而所謂意思表示真實，就是指當事人的內心意思與經過表示而外觀化的意思相互吻合，沒有瑕疵而言。
抵押合同是抵押人與抵押權人通過意思表示設定抵押權以擔保債權實現的合同，抵押合同中的意思表示就是抵押當事人通過合同表達的意欲發生抵押權設定效果的意思。抵押人與抵押權人簽訂抵押合同，應當表現自己內心的真實意願，並本著平等自願、誠實信用的原則確定雙方的權利和義務，不允許一方將自己的意志強加於對方，使其違背自己的真實意志而簽訂抵押合同。
3、不違反法律或社會公共利益
《合同法》第7條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。”
根據上述規定，合同不得違反法律的強制性規定和禁止性規定，也不得違反社會公共利益。依照法律規定，抵押財產應當是流通物和可轉讓財產，禁止流通物和不可轉讓的財產，不得用於抵押，如毒品、槍支彈藥，以及依法被查封、扣押、監管的財產，等等。
此外，抵押人與抵押權人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益而訂立的抵押合同，以合法形式掩蓋非法目的的抵押合同損害社會公共利益、違背善良風俗的抵押合同，以及其他違反法律強制性或者禁止性規定的抵押合同等等，都屬於違反法律和社會公共利益的抵押合同，皆為法律所禁止。
4、標的確定與可能
合同標的決定著合同權利義務的質和量，因此，合同標的應具有確定性、可能性。標的確定是指合同成立時，其內容須確定，否則合同的內容無從實現，合同也就無法發生效力。標的可能則是指合同中的給付可能實現。
儘管我國《民法通則》與《合同法》均未明確要求合同的標的必須確定與可能，但此為合同標的的題中應有之義。就抵押合同來說，其標的確定即為抵押權的確定。抵押權的確定性體現在抵押物必須特定以及抵押權所擔保的債權必須特定兩方面。《擔保法》第39條以及《物權法》第185條第2款對此均有明確的規定。
其中“被擔保債權的種類和數額”是對抵押權所擔保的債權必須確定的要求，而“抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬”則是對抵押物必須特定的要求。如果抵押合同的標的不確定，則抵押合同無法發生法律效力。抵押合同的標的可能則是指抵押當事人通過抵押合同設定的抵押權有可能實現。如果抵押權沒有實現的可能，則屬抵押合同的標的不可能。
三、抵押人能否以不能分割的共有不動產對債務人提供抵押擔保？
有明確權屬證明的不動產即為法定的所有人的固定資產，財產所有人依法對不動產享有收益、處分的權利。其中，按份共有的不動產，不動產所有人只能在己方財產份額內處分不動產或者為其他債務人提供抵押擔保，不動產所有人在己方財產份額內對不動產設立抵押不會對財產共有人產生不利影響，也不會剝奪財產共有人優先購買權，所以無須取得財產共有人同意。但應當明確的是，不動產所有人處分不動產不能損害財產共有人的權利。對於共同共有的不動產抵押，債權人應當在辦理抵押前查明擬被抵押的不動產是否存在其他共同權利人。如被抵押的不動產系債務人與第三人共同共有，筆者建議在簽訂抵押合同時應當徵詢財產共有人的同意並要求其在抵押人處簽字，以便取得不動產完整的抵押權。如果不能取得抵押財產共同共有人的書面同意，則應當要求抵押人另行補充提供抵押擔保。
配置筆記
在不動產抵押期間，不動產抵押的內容可能會發生形式或實質的變化，在發生該等變化時，抵押當事人應當及時辦理不動產抵押的變更登記。
1、 可以辦理變更登記的內容
根據實施細則第六十八條的規定，不動產抵押發生以下變化的，當事人可以申請變更登記：（一）抵押人、抵押權人的姓名或者名稱變更的；（二）被擔保的主債權數額變更的；（三）債務履行期限變更的；（四）抵押權順位變更的；（五）法律、行政法規規定的其他情形。
2、 辦理變更登記的手續
根據實施細則第六十八條的規定，當事人辦理變更登記的，應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料，申請抵押權變更登記，因被擔保債權主債權的種類及數額、擔保範圍、債務履行期限、抵押權順位發生變更申請抵押權變更登記時，如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料。
3、 抵押權變更登記的內容分析。從上面的規定看，不是抵押權登記的所有內容的變更都可以辦理抵押權變更登記，抵押登記的當事人（抵押人和抵押權人）的實質變更、抵押物的變更等不屬於抵押登記變更的登記，而應是抵押權的另行登記。而可以辦理變更登記的應是抵押權主體和抵押權客體之外的其他抵押內容的變更。
1） 抵押當事人的變更，筆者認為除了上述規定的抵押當事人的名稱變化外，還應包括抵押當事人的權利義務的承繼主體對原抵押當事人的權利義務的法寶承繼，如抵押人或抵押權人的合併、分立，抵押人或者抵押權人的繼承人對抵押權利義務的繼承等等，法定承繼中的債權法定轉移，可能作債權轉移登記導致抵押權的轉移登記更為合適，但此解決不了債務轉移導致抵押人和抵押內容的變化的登記，因此法定承繼導致抵押內容的變化按抵押當事人的變更進行登記較為妥當。需要說明的是，抵押當事人發生可變更登記的變更，即使未作變更登記，亦不影響抵押人和抵押權人的權利義務承繼。
2） 被擔保的主債權數額的變更。包括主債權數額的增減，被擔保數額的增加應得到抵押人的同意，而被擔保債權數額的減少，對於抵押人來說是純利益，並不增加抵押人的負擔，是否應取得抵押人同意，筆者覺得值得探討。
3） 債務履行期限的變更，應包括期限的延長和縮短，
鬥牛財經資本價
（一）主債權合同、抵押合同的合同要素髮生變更的，包括： 1、抵押當事人、債務人姓名或名稱、身份證明號碼等權利人基本狀況變更； 2、變更抵押物（含部分變更）； 3、抵押物坐落的街道、門牌號變更； 4、被擔保債權種類、數額、利率、期限、用途等債權合同要素變更； 5、擔保主債權的債務人轉讓債務導致債務人改變的； 6、擔保範圍變更。
（二）同一房地產上存在多個抵押權時，抵押權順位變更的；
（三）在建工程竣工並已辦理房屋所有權登記的，在建工程抵押變更為房地產抵押權登記的；
（四）最高額抵押合同的最高債權額、債權確定期間變更的；
（五）將最高額抵押權設立前已存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權範圍內的。
