對於未來房價預測的聲音有很多，比如馬雲的“房價如蔥”論，再比如經濟學家管清友的“買不起，你就多買兩套”等等。筆者認為，對於政策市市場，預測房價本就是婆說婆有理，公說公有理，歸根結底還是看政策。但是拋開房價，有一點是值得討論的，也是大家更為關注的，未來剛需買房會不會更加容易呢？從2016年930調控以來，整整兩年半的時間過去了，樓市已經發生了明顯變化，隨著房地產長效機制的加快來臨，住房市場還會出現什麼樣的變化呢？這又會給剛需帶來哪些影響呢？我們不妨看看權威專家給出的方案。
許善達
國家稅務總局原副局長，經濟學家許善達表示，未來房地產市場應該分為三類：一是保障性住房，針對低收入群體；二是共有產權住房，針對購房能力尚可的剛需群體；三是商品住房，也就是完全市場化的房子。對於第三種，他甚至直言，只要能賣得出去，一平方米賣一億才好，反正跟基本住房需求沒有關係。那麼，這個方案可行性高嗎？
其實，調控政策早就已經釋放了相關的信號。前不久，住建部部長王蒙徽表示，未來將建立兩大市場體系，分別是住房市場體系和住房保障體系，從而滿足房地產市場的住房需求。其實，在筆者看來，“兩大體系”和“三種房子”基本一致，都是把居民收入水平作為衡量依據，然後把房地產細化為幾個不同的市場，最終實現住有所居的目標。那麼，按照這個模式，剛需買房會更加容易嗎？我們可以從三個角度分析一下。
第一，根據收入水平的不同，選擇合適的住房方式。就目前的房地產市場而言，無論是月入3000還是月入過萬，可能大家沒有太多的選擇，面臨的都是同一種類型的房子，這樣不同收入群體就會面臨不同程度的壓力。但是，如果按照收入水平來劃分市場，不同收入群體可以在自己的經濟承受範圍之內選擇房子，相應壓力就會小很多。在筆者看來，最大的好處就是避免了過度加槓桿的現象，從而也可以減少高房價對其他消費支出的擠壓。
第二，通過增加住房供給，可以進一步促進房價穩定。一般來說，按照經濟學供需關係來看，商品供給小於需求，則處於賣方市場，價格自然就會上漲，這也是房地產市場長期存在的一個現象。在筆者看來，無論是“三種房子”還是“兩大體系”，針對不同的收入群體，推進不同的住房方案，進行不同的價格指導，都可以起到增加住房供給，促進供需平衡的作用，房價也會逐漸趨於穩定。
第三，對房價關注度走低，買房群體或將告別年輕化。根據統計，中國人首次買房置業的平均年齡為27歲，而英國、美國的平均年齡為35歲，德國和日本甚至到了41歲。眾所周知，買房群體呈現年輕化與不斷上漲的房價密不可分。但筆者認為，如今的90後群體更強調生活品質和個人價值，對於買房觀念已經出現鬆動，如果可以通過“三種房子”的方案滿足他們的住房需求，他們對樓市和房價的關注度自然就會走低，首次置業的平均年齡或將推遲。筆者認為，這也是住房消費趨於理性的一種體現。
總而言之，對剛需群體而言，“三種房子”的方案，可以使得剛需有了更多的住房選擇，減少了因為高房價而出現的盲目負債現象。除此之外，一旦住房需求得到滿足，年輕人就可以將注意力從買房這件事轉移到更加有意義的事情上，然後等到能力足夠了再考慮換房也不遲。所以，在筆者看來，“三種房子”方案最大的好處就在於給年輕人提供了一個緩衝的機會和條件。就拿共有產權住房來說，如果你想在一線城市買一套完全市場化的房子，這對年輕人來講，難度是比較大的，但如果只承擔總房款的50%就可以擁有一套房子，有什麼理由不選擇呢？等到以後能力足夠了買回另一半產權就可以了。簡單來說，未來利好剛需的政策紅利會越來越多。
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