深圳城中村的更新模式有很多種，包括拆除重建、綜合整治等。綜合整治意味著在原有的基礎上修補加固改善，拆除重建項目才是很多開發商希望參與的。如果出臺政策，城中村超過一半的面積不採取拆除重建模式，會對現在的城市更新造成什麼影響？
5月29日晚間，有媒體報道深圳市規劃國土委於簽發了《關於開展城中村更新模式分區劃定工作的通知》（下簡稱《通知》），要求各區政府在6月7日前完成城中村更新模式分區劃定工作，並明確58平方公里城中村居住用地劃入綜合整治，佔比55%，意味著能拆除重建的用地不到一半。
業內人士分析，城中村拆除重建存著巨大的利益空間，所以開發商參與積極性非常高，而綜合整治收益相對低和慢，往往不受開發商“青睞”。如這一通知確實屬實，將意味著城中村城市更新將變得越來越困難，未來城市更新項目的交易會越來越頻繁，部分做項目圈地的企業會不斷退出。
截至記者5月30日晚發稿，深圳市規劃國土委尚未對此《通知》進行正面回覆。
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城市更新將以綜合整治為主
寶安龍崗整治規模全市最高
依據這份坊間流傳的《通知》，各區需在5月30日前完成轄區城中村更新模式分區劃定對象底圖校核工作，6月7日前完成城中村更新模式分區劃定工作。而在對於劃定工作的具體要求中，《通知》明確了劃入綜合整治分區的城中村居住用地規模將按58平方公里進行預控，佔比55%。其中，寶安、龍崗兩區的城中村居住用地綜合整治規模遠高於全市其他8區，分別為1694公頃和1581公頃，佔全市城中村居住用地綜合整治規模的56%。
依據《通知》內容，鼓勵各區將已納入拆除重建類計劃但長期無法實施的城中村進行計劃清理並納入綜合整治分區等5項條件為列入綜合整治的“基準線”，現狀容積率超過2.5的城中村居住用地原則上也將劃入綜合整治區，更新方式以綜合整治為主。
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城市更新面臨洗牌
拿地越多的開發商受影響越大？
有媒體報道稱，此《通知》意味著深圳城市更新將洗牌，在城中村擁有較多土地的開發企業，一旦被劃入綜合整治範圍，將受到較大影響；今後城中村整治將偏向長租公寓立項，政府主導的棚改將成為深圳城市更新的主流。
業內人士分析，這意味著深圳城市更新將洗牌。合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，向南都記者表示，《通知》如確實屬實，將意味著城中村城市更新將變得越來越困難。羅宇介紹，對開發商來說，城中村拆除重建變成土地之後的土地成本，相較於土地拍賣市場上的土地成本要便宜三分之一以上，存在巨大的利益空間。
而參與綜合整治的開發商一般需要3到5年才能回本，受益相對較低，再加之經營期時間不可控，往往並不受開發商參與城中村城市更新時的青睞，更多的時候是運營商在參與綜合整治。對於開發商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優先權。
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如何洗牌
據傳配套政策在研究
未來深圳市城中村城市更新將如何洗牌？這份流傳的《通知》據說也提及了，目前規劃國土委正在組織開展深圳市城中村有機更新配套研究，相關政策屆時將與《規劃綱要》聯合發佈，為分區劃定後城中村綜合整治工作的開展提供政策支撐。
業內觀察
業內頻現城中村舊改土地交易
城中村舊改地或成燙手山芋？
就在該《通知》流傳坊間的同時，深圳兩項舊改地塊“易主“的消息被相繼爆出。
據媒體報道，5月28日，中鐵置業集團有限公司在上海產權交易中心掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓底價6.71億元。至此，中鐵8年舊改僵持不下的局面終以底價轉讓“深圳IT第一村”宅地告終。該項目位於坂田南片區核心區域，是個舊改項目，總佔地面積約4.6萬平方米，建築面積28萬平方米，分四期開發，一期已售罄，二期已完成主體建設待售，三期、四期待開發。
同日，龍光地產已報名參加深圳康佳總部地塊3成股權的競價的消息在不脛而走，而該部分股權由此前是由華僑城持有，並於3月28日以底價約30億元在北京產權交易所掛牌轉讓，5月28日掛牌期滿。有業內人士分析稱，此番競價如無其它企業報名，龍光地產將進行協議成交。加上去年8月龍光已從康佳手中收購康佳總部項目7成股權，龍光獲獎以99.8億斬獲康佳總部地塊100%股權。
對此，合一城市更新集團向南都記者表示，近期政策出臺越來越頻繁，許多做一級開發的企業對未來不抱太樂觀的預期，也在逐漸退出；另外一方面，今年來部分企業資金鍊緊張情況頻現。合一預判，未來城市更新項目的交易會越來越頻繁，部分做項目圈地的企業會不斷退出。在此背景下，對大型房企來說是一個通過交易拓展獲取項目的良好契機，“但是在這個時候，更需要把握好項目的風險，對風險進行識別、判斷和控制“。
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