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2018年上半年，武漢樓市先後跟進了幾輪新的政策，主要集中在公積金、剛需優先選房及大學生優先選房等相關剛需保障方面。

供應端，武漢也迎來了相比往年同期最低供應期，但同時，日光盤數量正在不斷減少。那麼除此之外，2018年上半年武漢樓市還有哪些顯著特點？

政策：公積金多次放寬 剛需優先選房全國首創

自2018年2月武漢簡化公積金提取流程後，4月，武漢住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元，二套房最高貸款額度為50萬元並取消公積金個人住房貸款"扣減"規定。同時，武漢發佈公積金全國通用異地貸款徵求意見，這也表示，未來武漢公積金異地貸款實施範圍將從部分省市擴展至全國。

為保障剛需購房權益，2018年2月，武漢成為全國首個開展剛需優先選房的城市。隨後，6月起，房源比例由40%提高到60%，截止上半年，共有數十個不同區域樓盤提供剛需優先選房，並出現了首個100%剛需優先選房樓盤。

購房資格端雖然得到了保障，但武漢購房者在購房資金上的壓力同樣不小。2018年上半年，各銀行利率均出現不同程度的上浮。目前首套房房貸利率上浮20%已經是常態，二套房房貸利率，有6家上浮30%。大部分銀行上浮25%-30%比較常見。

在備受關注的"五限"方面，武漢目前並沒有加碼，反而是周邊城市宜昌發佈限售，城區內購買商品住房2年內不得上市交易，這也是繼襄陽、鄂州葛店、花湖之後，省內又一限售區域。

每每政策的出臺，市場總是第一時間給出反應。2018年，武漢樓市市場有哪些不得不提的特徵呢？

日光盤數量減少 2萬成為日光分水嶺

據億房網新房信息平臺監測，2018年前6個月武漢開盤日光率逐步下滑至五成左右。截止2018年6月24日，武漢共計開盤186個，其中日光盤104個。

2018年上半年武漢日光盤監測

在未日光樓盤中，比較典型的幾個原因有：單價過高（主要是單價高於20000元／平的）、戶型較差、面積過大等。由此可以看出購房者心態方面日漸恢復理性，對於房源的挑選更加謹慎。

高額驗資向低額認籌轉換 全款比例減少

此前，三陽路附近某樓盤看樣板間要求先驗資千萬的消息不脛而走，不少購房者也表示自己在看房過程中被要求提供數十萬到數百萬不等的"驗資"。此外，武漢部分樓盤的認籌金一度也曾達到五十萬元左右，部分高端樓盤認籌更是高達百萬。但如今，我們能看到這一現象正在逐步降溫，如近期即將認籌的東西湖兩個熱門樓盤，認籌金金額分別為5萬元、10萬元。同時，高端樓盤認籌週期不斷拉長，最長達7個月，成交速度同樣相對緩慢。

相較於早前全款優先的緊張局面，據購房者給出的反饋，某熱門樓盤三成首付即可順利"上車"，全款比例及首付比例變的較低。

監管性增強：禁止半夜開盤 啟動公開搖號

由於部分開發商開盤"花樣"頻出，針對深夜突然開盤、購房者多次通宵排隊認籌等奇葩現象，武漢市房管局也多次跟進相關政策，為市場營造一個相對健康的環境。新規要求開發商在意向購房人實名登記基礎上，將公開銷售並選定的房屋通過"網籤備案系統"與認購人綁定，原則上不得變動。以此堵截來開發商和中介搶佔、把控房源渠道。

此外，開發商取得《商品房預售許可證》後，須在10日內一次性公開銷售全部準售房源，銷售時間不得早於9:00或晚於20:00；對於意向購房人數多於項目準售房源的，倡導採取公證搖號方式公開銷售。

供應量大幅減少 實際開盤數遠低於預計開盤數

2018年上半年，武漢樓市銷量受供應影響仍然明顯，即使是供應量最大的1月，仍是5年來同期供應最低水平。

據億房網新房信息平臺監測顯示，近3個月開盤率約在60%左右，開盤量小於預計開盤數量，部分延期開盤的樓盤預計約在下半年入市，緩解市場供應。

白沙洲、盤龍城、東西湖仍是熱門區域

根據武漢市房管局公佈的商品住房成交數據顯示，2018年前四個月，武漢熱門成交區域有新洲區、黃陂區、洪山區、江夏區。成交較少的有江漢區、武昌區、經開區，成交均不足千套。

據億房網研究中心數據顯示，武漢主要新城區2018新增潛在供應看，增長幅度明顯超過主城區。其中漢南、東西湖、光谷新中心、江夏、新洲、蔡甸等區域增幅高達200%以上，沌口、白沙洲等區域迎來新一輪開發和供應高峰。

從供應結構上來看，呈現由剛需向剛改需求過渡，豪宅供應集中兩大特點。

供應結構：剛需向剛改需求過渡 濱江豪宅集中亮相

除去部分剛需片區，大多數戶型的起步面積均被設置在了100平以上。武漢剛需對戶型的要求已被拔高至大三房、甚至緊湊型四房。無論是供應端還是市場端，剛需需求剛改化都是2018年上半年武漢樓市的顯著特點之一。

從去年至今，兩江四岸濱江新項目陸續出現。漢口二七濱江商務區的華髮外灘首府、綠城黃浦灣、偉鵬萬科御璽濱江、武昌的聯投中心、武漢江山，漢陽的碧桂園晴川府、龍湖春江彼岸等，加上東湖周邊的華僑城原岸、西北湖的西北湖壹號御璽灣 ，擁有大江大湖資源的武漢高端樓盤也即將迎來供應高峰。

預計2018年下半年，武漢樓盤兩端分化的趨勢將得到進一步體現，市中心及資源集中的高端樓盤陸續入市，剛需項目則將進一步向三四環間乃至三四環外的新城區延伸。

受新房市場影響，2018年上半年的武漢二手房也經歷了一輪震盪，比起新房市場的別無選擇，二手房交易更像是買賣雙方的心理博弈，過招之間，更能說明武漢樓市真相？

武漢二手房：光谷中心、金銀湖、漢口北倒掛嚴重

數據顯示，近18個月以來，武漢的一二手房價格差高達10.5%，位列全國名列前茅。其中，5月武漢新房價格環比上漲1.1%，二手房價格環比上漲1.8%，武漢二手房環比漲幅位居第一。

武漢三鎮中心城區歷年來是二手房的主戰場，光谷、徐東、關山位列前三。觀察中我們發現，關山大道上的新房二手房倒掛依然明顯。據億房網二手房平臺顯示，關山大道某二手房掛牌均價約在25000-26000元／平，而該區域新房均價則在17600元／平。

同時，其他二手房熱門區域中，後湖二手房倒掛5000元，二手房交易遠不如新房火爆。漢陽在2017年前是成交熱門板塊之一，二手房價格隨之水漲船高，加上新房供應充足，導致二手房有價無市。

相對而言，遠城區一二手房價格倒掛現象更為明顯，價格差幅最高達到66%。東西湖區的金銀湖板塊、黃陂漢口北板塊倒掛最為明顯。

受新房影響二手房有價無市？房東租轉售？

此前的新房價格受限，買家集中流向二手房市場，導致賣家對於二手房價的心理預期偏高，隨著新房價格嚴控及剛需優先選房政策的推行，部分購房者又迴流至新房市場，但短期內房東的心理預期是很難出現快速回調的，因而容易產生有價無市的尷尬現象。2018年上半年，武漢二手房不僅交易頻率下降，成交週期也延長。

同時，部分租房房東同樣受市場影響產生心理預期波動，將原本出租的房源轉為出售，一方面將既得的倒掛收益變現，另一方面轉投新房市場潛力區域，進一步增加了二手房市場的競爭。

結語：

預計2018年下半年，武漢樓市總體供應緊張局面將有所緩解。數據顯示，2018年新建住宅新增供應約2729.01萬方，加上2017年結轉的存量，2018年預計總供應3388.05萬方，因此可以判斷供應不足將在下半年得到緩解。

億房網研究中心高級研究員鄭軍華表示，2018年下半年預計供應較多的區域有白沙洲、東西湖、黃陂盤龍城、江夏、新洲等區域。目前供應相對不足的四新及後湖區域，下半年供應將有所增加，而關山、南湖及武昌中心區供應仍將整體偏少。隨著剛需優先選房比例的提高及大學生安居房的逐步入市，下半年預計將會是武漢剛需上車的好時機。

二手房方面，預計未來一段時間內仍將明顯受到新房市場影響，新房供應充足的區域如東西湖、黃陂盤龍城等區域二手房將進一步受到衝擊；新房供應不足、地理位置、配套成熟的區域，及具有學區優勢的二手房所受影響將較小。在目前庫存相對緊張的關山、武昌中心區及南湖區域，下半年供應仍相對較少，二手房房源仍將緊俏。

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