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2018年上半年，武汉楼市先后跟进了几轮新的政策，主要集中在公积金、刚需优先选房及大学生优先选房等相关刚需保障方面。

供应端，武汉也迎来了相比往年同期最低供应期，但同时，日光盘数量正在不断减少。那么除此之外，2018年上半年武汉楼市还有哪些显著特点？

政策：公积金多次放宽 刚需优先选房全国首创

自2018年2月武汉简化公积金提取流程后，4月，武汉住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房最高贷款额度为50万元并取消公积金个人住房贷款"扣减"规定。同时，武汉发布公积金全国通用异地贷款征求意见，这也表示，未来武汉公积金异地贷款实施范围将从部分省市扩展至全国。

为保障刚需购房权益，2018年2月，武汉成为全国首个开展刚需优先选房的城市。随后，6月起，房源比例由40%提高到60%，截止上半年，共有数十个不同区域楼盘提供刚需优先选房，并出现了首个100%刚需优先选房楼盘。

购房资格端虽然得到了保障，但武汉购房者在购房资金上的压力同样不小。2018年上半年，各银行利率均出现不同程度的上浮。目前首套房房贷利率上浮20%已经是常态，二套房房贷利率，有6家上浮30%。大部分银行上浮25%-30%比较常见。

在备受关注的"五限"方面，武汉目前并没有加码，反而是周边城市宜昌发布限售，城区内购买商品住房2年内不得上市交易，这也是继襄阳、鄂州葛店、花湖之后，省内又一限售区域。

每每政策的出台，市场总是第一时间给出反应。2018年，武汉楼市市场有哪些不得不提的特征呢？

日光盘数量减少 2万成为日光分水岭

据亿房网新房信息平台监测，2018年前6个月武汉开盘日光率逐步下滑至五成左右。截止2018年6月24日，武汉共计开盘186个，其中日光盘104个。

2018年上半年武汉日光盘监测

在未日光楼盘中，比较典型的几个原因有：单价过高（主要是单价高于20000元／平的）、户型较差、面积过大等。由此可以看出购房者心态方面日渐恢复理性，对于房源的挑选更加谨慎。

高额验资向低额认筹转换 全款比例减少

此前，三阳路附近某楼盘看样板间要求先验资千万的消息不胫而走，不少购房者也表示自己在看房过程中被要求提供数十万到数百万不等的"验资"。此外，武汉部分楼盘的认筹金一度也曾达到五十万元左右，部分高端楼盘认筹更是高达百万。但如今，我们能看到这一现象正在逐步降温，如近期即将认筹的东西湖两个热门楼盘，认筹金金额分别为5万元、10万元。同时，高端楼盘认筹周期不断拉长，最长达7个月，成交速度同样相对缓慢。

相较于早前全款优先的紧张局面，据购房者给出的反馈，某热门楼盘三成首付即可顺利"上车"，全款比例及首付比例变的较低。

监管性增强：禁止半夜开盘 启动公开摇号

由于部分开发商开盘"花样"频出，针对深夜突然开盘、购房者多次通宵排队认筹等奇葩现象，武汉市房管局也多次跟进相关政策，为市场营造一个相对健康的环境。新规要求开发商在意向购房人实名登记基础上，将公开销售并选定的房屋通过"网签备案系统"与认购人绑定，原则上不得变动。以此堵截来开发商和中介抢占、把控房源渠道。

此外，开发商取得《商品房预售许可证》后，须在10日内一次性公开销售全部准售房源，销售时间不得早于9:00或晚于20:00；对于意向购房人数多于项目准售房源的，倡导采取公证摇号方式公开销售。

供应量大幅减少 实际开盘数远低于预计开盘数

2018年上半年，武汉楼市销量受供应影响仍然明显，即使是供应量最大的1月，仍是5年来同期供应最低水平。

据亿房网新房信息平台监测显示，近3个月开盘率约在60%左右，开盘量小于预计开盘数量，部分延期开盘的楼盘预计约在下半年入市，缓解市场供应。

白沙洲、盘龙城、东西湖仍是热门区域

根据武汉市房管局公布的商品住房成交数据显示，2018年前四个月，武汉热门成交区域有新洲区、黄陂区、洪山区、江夏区。成交较少的有江汉区、武昌区、经开区，成交均不足千套。

据亿房网研究中心数据显示，武汉主要新城区2018新增潜在供应看，增长幅度明显超过主城区。其中汉南、东西湖、光谷新中心、江夏、新洲、蔡甸等区域增幅高达200%以上，沌口、白沙洲等区域迎来新一轮开发和供应高峰。

从供应结构上来看，呈现由刚需向刚改需求过渡，豪宅供应集中两大特点。

供应结构：刚需向刚改需求过渡 滨江豪宅集中亮相

除去部分刚需片区，大多数户型的起步面积均被设置在了100平以上。武汉刚需对户型的要求已被拔高至大三房、甚至紧凑型四房。无论是供应端还是市场端，刚需需求刚改化都是2018年上半年武汉楼市的显著特点之一。

从去年至今，两江四岸滨江新项目陆续出现。汉口二七滨江商务区的华发外滩首府、绿城黄浦湾、伟鹏万科御玺滨江、武昌的联投中心、武汉江山，汉阳的碧桂园晴川府、龙湖春江彼岸等，加上东湖周边的华侨城原岸、西北湖的西北湖壹号御玺湾 ，拥有大江大湖资源的武汉高端楼盘也即将迎来供应高峰。

预计2018年下半年，武汉楼盘两端分化的趋势将得到进一步体现，市中心及资源集中的高端楼盘陆续入市，刚需项目则将进一步向三四环间乃至三四环外的新城区延伸。

受新房市场影响，2018年上半年的武汉二手房也经历了一轮震荡，比起新房市场的别无选择，二手房交易更像是买卖双方的心理博弈，过招之间，更能说明武汉楼市真相？

武汉二手房：光谷中心、金银湖、汉口北倒挂严重

数据显示，近18个月以来，武汉的一二手房价格差高达10.5%，位列全国名列前茅。其中，5月武汉新房价格环比上涨1.1%，二手房价格环比上涨1.8%，武汉二手房环比涨幅位居第一。

武汉三镇中心城区历年来是二手房的主战场，光谷、徐东、关山位列前三。观察中我们发现，关山大道上的新房二手房倒挂依然明显。据亿房网二手房平台显示，关山大道某二手房挂牌均价约在25000-26000元／平，而该区域新房均价则在17600元／平。

同时，其他二手房热门区域中，后湖二手房倒挂5000元，二手房交易远不如新房火爆。汉阳在2017年前是成交热门板块之一，二手房价格随之水涨船高，加上新房供应充足，导致二手房有价无市。

相对而言，远城区一二手房价格倒挂现象更为明显，价格差幅最高达到66%。东西湖区的金银湖板块、黄陂汉口北板块倒挂最为明显。

受新房影响二手房有价无市？房东租转售？

此前的新房价格受限，买家集中流向二手房市场，导致卖家对于二手房价的心理预期偏高，随着新房价格严控及刚需优先选房政策的推行，部分购房者又回流至新房市场，但短期内房东的心理预期是很难出现快速回调的，因而容易产生有价无市的尴尬现象。2018年上半年，武汉二手房不仅交易频率下降，成交周期也延长。

同时，部分租房房东同样受市场影响产生心理预期波动，将原本出租的房源转为出售，一方面将既得的倒挂收益变现，另一方面转投新房市场潜力区域，进一步增加了二手房市场的竞争。

结语：

预计2018年下半年，武汉楼市总体供应紧张局面将有所缓解。数据显示，2018年新建住宅新增供应约2729.01万方，加上2017年结转的存量，2018年预计总供应3388.05万方，因此可以判断供应不足将在下半年得到缓解。

亿房网研究中心高级研究员郑军华表示，2018年下半年预计供应较多的区域有白沙洲、东西湖、黄陂盘龙城、江夏、新洲等区域。目前供应相对不足的四新及后湖区域，下半年供应将有所增加，而关山、南湖及武昌中心区供应仍将整体偏少。随着刚需优先选房比例的提高及大学生安居房的逐步入市，下半年预计将会是武汉刚需上车的好时机。

二手房方面，预计未来一段时间内仍将明显受到新房市场影响，新房供应充足的区域如东西湖、黄陂盘龙城等区域二手房将进一步受到冲击；新房供应不足、地理位置、配套成熟的区域，及具有学区优势的二手房所受影响将较小。在目前库存相对紧张的关山、武昌中心区及南湖区域，下半年供应仍相对较少，二手房房源仍将紧俏。

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