不同於前幾年的「紅盤開年」，也絕非四五年前的各種「第一降」，豬年的樓市，是在撲朔迷離中展開的。
前腳綠城建發·沁園的一張預售證，高於前期售價約4500元/㎡，「限價放開」的預期轟轟烈烈飛了一會；後腳就是中國鐵建·西湖國際城的一盆冷水，最後262套高層現房依舊維持23000元/㎡的單價，比西湖的湖面還要波瀾不驚。
這樣兩個價格一前一後，「同臺競技」，哪裡還用愁樓市有沒有熱度。
西湖國際城的老價格公示後，我們的用戶群裡都在討論，搖到的概率幾何？搖號沒有懸念，只是人多人少，甚至是「有多熱鬧」的問題。
而即使有價格的變化和這樣強勁的「對比」，正在登記中的沁園，根據實時登記的情況，這次125套房源的情況也還好，「大面上仍是需要搖號的」。
到底搖不搖號得看最終購房者的用人民幣投票，能明確的是，沁園不是第一個突破人們對限價預期的樓盤，它只是頭一個突破限價的老樓盤。
年前老餘杭的新項目也領出過3W的單價，依舊是記憶猶新的事情。當然老餘杭就沒有沁園這樣，有不少「加持」：比如申花本身的地段，比如綠城的品牌，比如已經被說了很多遍的高地價。
所以結果也是顯而易見的：無需搖號，年前近200套房源，至今還有140多套處於待售狀態。
這應該就可以歸結為「精準調控」這四個字吧。
我們可以看到的結果，大致是這麼三個方向——
1.紅盤與前期房源保持一致價格，典型如西湖國際城，熱度怕也是能和之前保持一個水平，甚至更高，因為不漲價的樓盤越來越少。接下來的未來科技城，也會有類似的樓盤。
2.部分突破「限價」，不超過同類二手房價。可能是因為地價高，雖然賣地的時候誰也沒有保證過項目一定賺錢；也可能是品牌比較響，本身產品定位比人家高；也可能是想了某些辦法。同樣的區域中，還會出現他漲我不漲的現象，但依然沒太大的銷售難度。
3.全面突破「限價」，整個板塊迎來全新的價格體系，甚至高於二手房價。典型的就是中泰和老餘杭，為什麼能突破也可能是因為地價高，但也有可能是整個區域接下來要有比較大的開發。
「精準調控」下，價格，再也不是一刀切了。從前可能是極個別樓盤能享受特殊待遇，但今後，可以是常態。
執行政府指導價以來，頭一回局面變得複雜。
當然也會導致樓盤們的三個結果：
1.很值得買，仍舊被搶，中籤率個位數；
2.可以買，中籤率會高一些，或者銷售速度緩一點；
3.不太值得買，說不定到頭來就要降價了。
的確有點撲朔迷離了，樓盤的價格猜不出了，值不值得買自然也就不一定了。
說白了，就是縈繞心頭的問題變多了：為什麼沁園可以「漲價」，西湖國際城不可以？為什麼沁園漲價了還可以奔著「搖號」而去，老餘杭不可以？
「精準調控」，大概是這兩年關於樓市宏觀調控聽到最多的關鍵詞。全國各地眾多城市關於房地產市場的調控政策五花八門，具體入微的程度，可見一斑。
相較而言，杭州的「紙上文章」，沒那麼多，大多做的是實事。就像是這一次，沁園可以，西湖國際城不行，就是「精準調控」的表現。
沁園「突破」了價格，但仍處於「限價」當中，並沒有完全放開定價。在紛紛都猜測可能限價會松一點的時候，突然來了個完全不漲價的西湖國際城。這隻有「精準調控」才能解釋。
沁園的的「漲價」，用我們親愛的方院長的話來說，在仍要限價的現在，它說不定佔了其他樓盤的機會。
相比起沁園，西湖國際城已經是最後一期，漲價與否，對於這個項目來說並無太大影響。拿地價也低，沒什麼讓它漲價的理由，「不如一直紅到最後」。它所無法複製的，是「杭州主城區門檻」的象徵，以及對市場熱度和氣氛的調動。很微妙。
但是沁園，應該不會是最後一個。
在它之前大概兩三天，位於下沙大學城北的龍湖·春江天越的首開價格，單價比周邊項目大概貴了一兩千。只是作為純新盤，觀感並沒有那麼強烈罷了。
之後會不會有，似乎也是可以期待的。畢竟有一大堆當年的高地價項目依舊嗷嗷待哺，已經領出不少預售證的城東新城有，沁園所在的申花有，一直是大熱的奧體有，杭州市政府所在的錢江新城，同樣也有。
會出現在誰身上，更值得期待。
對於這些樓盤而言，原先牢牢壓在頭頂上的那座限價大山，現在透出了「一線天」的光，或許都會希望努力一下的吧。
當然了，在價格上努力是一回事，這份「努力」更應該放到市場上。畢竟現在的樓盤已經有不同的結果，能不能被人買單，是另一回事了。誰都希望成為那種別人家的紅盤——漲價卻不影響銷售，但一不小心，就漲砸了。
我們把農曆開年來，杭州八區內已經公示預售方案的樓盤，列了張表格。
樓盤名稱
區域
本期價格（元/㎡）
與此前價差（元/㎡）
春江天越
下沙
28500-29500
約2000元/㎡（對比都會錢塘）
沁園
申花
54000
4500元/㎡
西湖國際城
三墩北
23254元/㎡
無
運河宸園（排屋）
橋西
98000
無（對比宜和園）
江南院子（排屋）
崇賢
33500
無（對比群賢府）
名門府
蕭山市北
33500
無
天空之翼
空港新城
20500
無
未來海岸
大江東
17200
無
（注：僅限杭州八區，未公佈價格的不在表中）
大部分樓盤仍然保持著和之前相差無幾的價格，這是好事；但是少數樓盤的變化所帶來的信號是，今後，杭州樓市的價格體系，會打破現在「一成不變」的局面。
對於購房者來說，杭州的房價「標尺」，是由一些代表性項目構成的。比如此前大熱的「歷史遺留項目」們，西湖國際城、海德公園、武林郡、中鐵九逸……這是「市場福利」時代的「標尺」。
而如第一次開盤時的沁園，高地價卻並非高房價的樓盤，是另一種「標尺」，反映出當時的謹慎。
有這樣的「標尺」，購房者可以以此為準，去衡量各個區域板塊之間的價格對比，再加上週邊二手房的價差對比，能夠幫助購房者作出理性的判斷。
但現在，沁園漲價，國際城最後一期即將售罄，這些標尺，越來越少甚至要逐步消失了。新的「標尺」，或長或短，充滿了試探性，對於樓盤定價的權限和權力，大多了。
這就意味著，你很難憑現有的周邊價格體系預測一個新盤的開盤價，也不太清楚錯過了這次開盤，下次是否還能維持同樣的價格。對於購房者而言，意味著這會兒買房，又成了一件比拼技術、甚至運氣的事情了。
對於新房市場來說，「精準調控」會有這麼三種結果。而對於土地市場來講，或許那些因為限價不敢拿地的開發企業，接下來膽子會大一些了。
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