“現在，杭州剛需的門檻已經提高到總價250萬了！”在一場企業內部交流會上，一位投資房產多年的資深人士一聲嘆息。
金茂萬科·新都會售樓處實景
2019年，杭州樓市迎來了傳統的小陽春，然而，對於杭州的剛需置業者來說，杭州樓市的再度走熱，讓他們的購房計劃一時亂了陣腳。
杭州土拍再次“翻紅”，房價持續上漲一定程度上會將未來的預期進行透支，在杭州樓市的傳統版圖中，那些曾經的“價格窪地”也正在不斷遠去。
眼看著餘杭蕭山的房子都要賣到三萬元了，杭州還有價格窪地可以讓人冷靜入手嗎？錯過了上一波的漲幅，杭州還有哪些板塊有逆襲機會呢？
NO. 1｜壹
從歷史經驗看來，“地鐵”是一個可以支撐未來房價的動能。在以往的樓市週期中，地鐵房總是保持著一定的抗跌性。即便杭州房價已經漲過一輪，還未成網的軌道交通網或許仍是剛需購房者的救命稻草。
地鐵示意圖
，地鐵效應後的房價是扁平化的，未來杭州地鐵成網後，地鐵房無論遠近基本都會邁上2萬的臺階。原則上距離城市中心越遠，房價越低，地鐵無法改變這一趨勢，但可以減緩。相鄰的站點房價一般不會差異太大，即便是相對來說距離更遠的地鐵底站，也不會太便宜。
“地鐵一響，黃金萬兩”，軌道交通對於城區和郊區之間房價梯度將起到緩衝器的作用。地鐵成網後不僅催生郊區價格窪地房價補漲，地鐵通達的區域板塊價值成倍增長。
北京、上海先例在前，軌道交通成網後價值效應凸顯。
上海外灘實景
讓我們將時間調回到2008年，杭州以13000元/㎡的房價，與當時的北京、上海相抗衡；2017年，杭州約23000元/㎡的均價，被動輒5萬+的北上兩地甩開。十年間房價漲幅的區別，有很多因素影響，在這其中，地鐵就是重要一環。2008年北京奧運會，北京用了近6年時間，投入638億建設地鐵，地鐵里程翻了一番。2010年世博會，上海用3年時間，建成6條地鐵線。
四通八達的地鐵路網，將整個城市緊密聯繫，各個區域副中心崛起，各種資源、人才等自由流動，帶動新一輪的城市發展。
NO. 2｜貳
在城市發展中，“地鐵”已不單是一種交通工具，更是沿線物業發展潛力的代名詞。
當年上海地鐵1號線底站莘莊站通車後，莘莊的房價迅速由4000多元/㎡，飆升至1萬多元/㎡，莘莊板塊也成為新興的高檔居住板塊，逐漸成為上海的城市副中心。
據2016年第一太平戴維斯發佈的《軌道交通對一座城的影響》的研究數據發現，同樣質素的樓盤，以地鐵為圓心，3公里是地鐵價值能夠輻射到的有效範圍，距離地鐵3-4公里的房價會比距離2-3公里的衰減24%，而在3公里之內，每遠1公里，住宅價格衰減6%-9%。數據顯示，地鐵通車後，北京、上海、廣州地鐵周邊物業得到大幅度提升。
杭州地鐵正在逐步成網
為迎接2022年亞運會，杭州軌道交通正大力建設，軌道網絡交通已經初現雛形，這其中，位於富陽的高橋板塊就是受益者之一。值得一提的是，高橋站是杭富城軌沿線，明確提出TOD模式的開發站點。
金茂萬科·新都會效果圖
距高橋站約200米左右的金茂萬科·新都會因此也成了眾人期待的地鐵盤。
預計2020年底，杭州地鐵6號線與杭富城際鐵路同步開通，從新都會出發，11站能到達濱江區，7-10站左右到達之江、轉塘一帶；2-3站到富陽老城區中心，與杭州其他中心之間緊密銜接。可以預見的是，在地鐵軌道的加持下，如今的價值窪地，可能就是潛力股。
銀湖高橋的“軌道+快速路”交通體系效果示意圖
NO. 3｜叄
土地市場的冷暖，同樣是衡量一個板塊潛力的參數。
近兩年，富陽土地市場略顯低調，推地量都不大，但即便如此，富陽的土地價格也在這兩年不斷被刷新。
富陽實景
據統計，富陽在2017-2018年推出18宗住宅及商住地，成交樓面價破萬的地塊12宗，而此前富陽的地價普遍維持在兩三千的水平。
去年8月，杭州富陽區迎來了2宗宅地出讓，分別為富政儲出[2018]15號地塊、富政儲出[2018]17號地塊。最終，富政儲出[2018]15號地塊由金茂以總價20.35億元競得，樓面價為11455元/㎡，溢價率4.1%。
富政儲出[2018]17號地塊由中鐵競得，成交總價28.9億元，樓面價為11476元/㎡，溢價率4.3%，兩宗土地均打破富陽土地價格原有記錄，成為富陽迄今為止的高價地保持者，也奠定了地塊所在的高橋板塊在富陽的地位。
富陽實景
去年9月18日由宋都奪得的鹿山街道商住地塊，成交樓面價為10200元/㎡，宋都地塊由於已拍至封頂價，因此還包含23%的自持比例。這場土拍熱極一時，但業內人士的評價是：“富陽地價被嚴重低估。起拍價僅6000元/㎡，即便封頂也只能是10200元/㎡，因此最終拍出了接近總體量四分之一的自持比例。”
今年富陽預計推出22宗涉宅地塊，早在3月22日，富陽已經出讓了富陽區富春街道金秋大道宅地，成交樓面價10006元/㎡，可見未來富陽宅地破萬已是大概率事件，麵粉的價格擺在這裡，麵包又將賣什麼價格？
麵粉決定麵包價格，地價決定房價，“麵粉貴過麵包”的最終結果可以想見也是“麵包貴過麵粉”。
NO. 4｜肆
地價上漲，軌道交通開通在即，城市定位新功能，高橋板塊或將成為富陽乃至大杭州的網紅板塊。
為了融杭，富陽向北是趨勢，而融杭橋頭堡就交匯於高橋新城。
根據最新的富陽分區規劃瞭解到，高橋板塊被定位為人居板塊，具備了軌道交通、商業、城市行政等功能，將成為一個充滿活力的城市更新區。
高橋片區主導功能是科創產業，未來將集科創孵化、智能製造、商務商貿、都市工業為一體，打造“智慧高橋，創想綠谷”。或許，未來你在高橋，抬頭可見的都是敲著代碼，前衛的高精尖技術人群，談論的是前沿趨勢。
據說現在高橋很多村子裡都掛滿了關於拆遷的橫幅，高橋區塊正在經歷城市更新。相比已經開發了多年的周邊其他區塊，高橋將來能夠擁有更好的界面。
高橋板塊真正融杭的關鍵因素，便是2020年即將開通的地鐵6號線/杭富城鐵。
金茂萬科·新都會效果圖
“富陽的軌道站點將以綜合體方式開發，形成商業、商務、多功能複合的TOD發展模式，重點沿地鐵6號線/杭富城鐵(在建)以TOD模式鋪展城市資源，即以公共交通為導向，強調土地的綜合利用和開發，商業區、辦公區、居住區協同發展”，在杭州城市規劃設計院總工程師湯海孺看來，
地鐵的開通，不僅是一條交通要道的貫通，也將帶動商業等共同崛起，從而成為富陽新中心。NO. 5｜伍
富陽利好可見，可惜富陽主城區幾乎沒有項目可售。截至目前，主城區富春街道還有剩餘房源的樓盤並不多，只有陽光城·翡麗海岸222套，嘉匯·金匯之星90套，萬科·玖望96套，總的可見存量也不過516套。
接下來要在富陽買房，能選擇的就是高橋、鹿山、東洲、受降等板塊。其中，高橋便是接下來的重點區域，也是大牌開發商競相入駐之地。
目前即將推售的新盤金茂萬科·新都會，幾乎是一個樓盤撐起了一個板塊。不過萬科成為板塊領航者是其一貫的作風。
金茂萬科·新都會實景
萬科在杭州市場一直扮演著城市更新建設者的身份，提倡與城市發展共生長。所以，萬科常常善於先進入城市紅線外的地方，站在城市服務者的角度“開發”新區，為更多開發商入駐做鋪墊。比如，如今的勾莊板塊，幾乎成為萬科城北發展的大本營，萬科·北宸之光、萬科北宸之光·拱宸、萬科·杭宸、廣宇萬科·公園裡等項目都有萬科的足跡，在一個個項目的打造中萬科站在城市建設者的角度將杭宸附近一條原先雜草叢生、不足10米寬的臭水溝進行了拓寬河道、建造河堤、河水清淤，改造成高顏值的詩方河。
又如現在紅透半邊天的錢江世紀城、良渚、祥符、未來科技城等板塊，當年並不受重視的板塊如今已經成為樓市的香饃饃。
進入富陽，萬科同樣踐行著與城市發展共生長的理念。
金茂萬科·新都會沿河立面效果圖
在這片土地上，萬科有不一樣的情結，萬科於2007年進駐富陽，從金色家園的始建到交付，然後以前瞻性的拿地策略，在洞悉富陽的地脈人文與生活方式基礎之上，接連在富陽打造了公望、君望、玖望在內的“望系”高端作品。
萬科始終跟隨富陽區域發展節奏，和著“宜居宜業”的節拍，見證並與富陽同步發展。如今，萬科又以精裝高層項目開啟了都會系的“富陽之路”。
而與萬科合作拿地的金茂雖是第一次進入富陽，但金茂的介入，無疑已經為項目打上了“豪宅”“高端”的標籤。金茂自進入杭州以來，以一個個有口皆碑的高端項目，奠定了其在杭州房產圈的江湖地位，曾經濱江金茂府開盤，業內人士紛紛以搶到一套金茂府為置業的終極目標。
NO. 6｜陸
那麼當這兩大房產運營“高手”強強聯合時，他們的作品又將呈現出怎樣的新高度？
高級感，應該是不少購房者見到金茂萬科·新都會的第一印象。僅是從項目的外觀設計上，新都會便散發著皇家貴胄的氣質，透露著純正的歐式風格。
金茂萬科·新都會效果圖
與杭州錢江新城二期的豪宅項目萬科大都會79號一樣，大都會的外立面為時任耶魯大學建築學院院長、被業界譽為“新古典主義鼻祖”的羅伯特·斯特恩 設計。
純粹的幾何形體、清晰的線條機理、簡潔的立面手法、苛刻的選材過程……金茂萬科·新都會，從“米蘭寶格麗酒店”汲取靈感將羅伯特·斯特恩的現代古典主義精髓與福斯現代主義的簡潔線條相融合。
但新都會也並非只是徒有其表。項目摒棄了市場上參差不齊的高低配，規劃了13幢高層，戶型建築面積約95-135㎡。
金茂萬科·新都會實景
在小區內部，新都會同樣以豪宅的標準苛求自己。產品注重舒適感，整個小區的綠化率約40%，小區內部配置南北雙公園，各約7000方，動靜分區。北部是全齡活力公園區，針對不同年齡段孩子的需求配置各類設施；東南部是四季植物公園，將提供不同時令的花草樹木。
金茂萬科·新都會效果圖
小區還有近3000㎡的架空層，分7大塊分佈，計劃打造匹配兒童、青年、老年的服務設施，為業主提供基本的生活所需配套。
金茂萬科·新都會部分底商
此外，項目還自帶光環，本身就帶有約4000㎡社區商業體，並配建約4000㎡幼兒園，單獨預留進出口，無需開車，不用過馬路，走出家門就到幼兒園。當然，具體招生及學區分配仍以教育局公示為準。
與此同時，萬科裝修成品一貫的小細節也能夠在新都會找到：入戶掛鉤、玄關感應燈、配電箱小手電之類的配置自然是不必多說。
在許多看不到的角落裡，新都會都加入了人性化的小細節，比如陽臺牆壁上預留了插座面板，可以方便安裝電動晾衣架；廚房移門將軌道安裝在上方，可以減少衛生死角；廚房檯面全部一體化定製，可以防止出現滲漏的情況；衛生間鏡子後方加裝了收納空間……這些小細節都考慮得貼心周到，讓人不得不歎服。
總之，花開堪折直須折，莫待無花空折枝。在杭州軌道地鐵成網前夕，剛需購房者搶佔沿線高品質樓盤，依然有機會實現逆襲！
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