港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
在富潤、新城等大房企暫緩拿地的間隙，一些小房企卻趁機活躍於土地市場。
以杭州為例，近期杭州幾宗土拍，都被本土房企拿下。這其中就有剛上市不久的德信中國（02019-HK）身影。
土地市場冷卻，小房企開始撿漏？
2019年下半年，土地市場勁吹冷風。很多房企主動減少拿地力度，這其中跨區域型大房企拿地動作也有所收斂。
這就給一些本土房企很多機會，尤其是在拿地方面。本土房企很多都是小房企，實力不能與大房企比，在拿地上自然處於劣勢。
不過眼下這個局面正在悄悄改觀。杭州近日出讓的多幅地塊均有本土房企的身影。11月19日，德信中國在杭州拿下一幅商住兩用地塊。
杭州市規劃和自然資源局顯示，杭政儲出[2019]61號地塊位於江乾區，出讓土地面積5.71萬㎡，為商業商務用地兼容住宅用地，建築面積12.56萬㎡。
地塊起始價格為21.15億元，經過一輪掛牌出價，被德信中國以起拍價拿下。樓面價約為16842元。
這個樓面價真心不低。財經評論員嚴躍進認為，現在拿地，表明公司目前資金壓力不大。不過也要注意，杭州市場潛在供應較大，或會對公司產生一定資金壓力。
作為一家起步於浙江湖州德清縣的本土房企，公司由擁有23年物業開發經驗的胡一平帶領，於2019年2月成功登陸港股市場。
上市後，德信中國在業界也站穩腳跟，並獲得更多資源和合作機會。10月24日，公司聯合中駿集團、金地商置合作開發杭州江乾區一商住地。
都知道商業地產對於前期資金投入、後期資金運維都有較高要求，屬於一個巨大的資金沉澱池。小房企過早涉足商業地產或不利於快速發展。
為何德信近兩次開發項目都有商業地產的影子？
德信方面稱，與金地商置、中駿集團合作開發項目是一次絕佳的投資機會，可進一步提升公司品牌在杭州市的影響力，符合公司業務增長及擴張策略。
有鑑於此不難看出公司用意。作為投資機會，商業地產還是有錢賺的。尤其是在杭州這座新崛起的熱點、重點城市。
自然資源優勢，加新經濟企業扎堆，杭州的消費能力自然不可小覷。在這塊熱土投資商業地產風險較小。
此外，這些地都是商住兩用地。住宅+商業這種配套堪稱“黃金搭檔”，即滿足購房者需求，又能以房養商，降低資金風險。
以商業地產為“翼”，上半年租賃收入同比增加約390%
德信中國持續加碼商業地產也是戰略之舉。
在行業調控期，各大房企都在“以價換量”，現階段下，住宅物業或不能賣出好價格。
以金地集團為例，10月每平方米銷售均價環比下降295.76元，降幅約1.6%。
在這種情況下，選擇優質的商業地產、尤其是商住兩用地產不失為明智之舉。
公司在財報中也表示，未來將堅持“一體兩翼”的發展策略，以住宅物業為主體，商業物業及產城為翼。
在商業地產為“翼”的發展策略中，公司也在穩步推進商業地產資產儲備。截至2018年末，公司持有8項投資物業，總建築面積約為30萬平方米。
而短短半年後，公司擁有投資物業總建築面積又增添6萬平方米，達約36萬平方米，其中已經出租的約有9萬平方米。
在投資物業方面持續投入，也讓公司在這兩年迎來收穫期。
2018年，位於杭州的AI產業園項目竣工，並開始產生僧租金收入。當年公司租金收入2700萬元，同比大幅增長296.1%。
隨著杭州AI產業園等投資物業出租率提升，公司租金收入又迎來大爆發。2019年上半年，租金收入同比增加約390.0%，至2660萬元。
目前，杭州AI產業園、湖州德藍廣場、徐州九龍城、台州神仙居文化主題樂園、上海松江項目這五個項目都在為德信持續提供租金收入。
財報顯示，截至6月末，公司位於杭州的九溪雲莊、天空之翼一期、杭州ONE三處投資物業還在建設中。
地處經濟上升中的熱點城市杭州，地理位置優越。上述項目竣工後也將為德信帶來持續的現金流收入。
從德信中國看，小房企還是有很大成長機會
在房地產行業陷入融資、銷售的兩難境地，很多小房企都不被市場看好。從德信中國發展看，只要堅持正確的發展路數，小房企還是有很大作為和發展空間的。
從湖州起步，後又將總部搬到杭州，在行業快速發的數十年間，德信也順勢成長。調控嚴厲的2019年，公司又成功上市，也讓公司獲得更大的爆發力。
今年上半年，公司錄得總收入約為35.17億元，比上市前的2018年同期增長約42.4%。前10月公司合約銷售金額達361.6億元，已經朝著中等房企在蛻變。
登陸資本市場，公司發行股份數目5.32億股，每股股價2.8港元。融資寒冬，恰合時宜的上市，公司獲得豐富的現金儲備，為規模化擴張、發展奠定基礎。
上半年，公司在杭州、溫州、湖州、上海、寧波、南京、無錫、崑山、廣州等熱點城市均有土地進賬，收購19幅新地塊，可銷售總建築面積約為225萬平方米。
截至年中，公司土地儲備也達到1225萬平方米，已經接近中等房企規模。公司在手現金及現金等價物仍有約75.78億元，流動資金充沛。
從銷售業績、到土地儲備規模看，德信中國都在朝著中等房企進發。公司的系列蛻變和成長或能給“寒冬”中小房企一些啟示。
深耕區域市場，藉機尋求拓展，廣泛參與聯合開發，正確的節點拿地。把握住機會，小房企也有大的成長空間。
閱讀更多 香港財華社 的文章
