最近老有人問小編，70年產權的住宅型公寓能不能買？今天小編就給大家整理和科普一下，給大家來漲漲知識。
01
普通住宅、商業公寓、住宅公寓三者有啥區別
根據產權不同，我們平時住的房子可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商業公寓（40年）。
三者的主要差別又在哪裡呢？直接看下圖：
其中，最最重要的就是產權不同，因為產權不同直接決定了流動性。流動性差，自然價格起不來，告訴你一個秘密，所有價格上漲都是在流通中產生的。
所以我一直不太建議直接買40年的商業公寓，就是這個道理。
具體來看看三者差別吧!
首先是住宅，大家都非常清楚了，分普通住宅，別墅，花園洋房，不多說。
其次重點看看商業公寓，基於用地分為為綜合性用地(商住)或商業用地，產權年限根據用地性質而定，50年或40年。
他的典型特點是一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司；產權性質為商務公寓，非純寫字樓，我再強調一下，我一般不推薦粉絲去買這種商業公寓的。
因為商業公寓有幾個典型問題。
1、土地性質不同，這也是本質區別
這種公寓類型的建築一般都配建在商住性質的用地之上。每塊土地的性質用途，在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言，普通住宅土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商業公寓則是商業或綜合用地。土地性質的不同也就決定了下面幾項的差別.
2、產權年限較短
普通住宅一般在70年，而商住公寓等一般為40年或者50年。當然，其期限屆滿後需要付費續期應當是沒有任何爭議的，只看落地細則。
3、落戶政策差異
各個城市規定有不同，往往只有住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓（例如人才公寓，住宅型公寓等）才能落戶，前不久長沙有個公寓落戶政策除外，而商住和綜合用地的商業公寓由於不屬住宅性質，就不能落戶。
因為如此，就缺少了教育方面優勢，那麼在保值增值能力這項功能上自然也就比較吃虧。
4、生活成本不同
商住公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外有很多是不準通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決，細賬就不算了，經年累月，這都是一筆筆不小的開支。
5、稅費標準較高
由於酒店式公寓與普通住宅土地性質及物業類型的差異，導致二者在稅費繳納標準上也有較大的不同。享受不到普通住宅稅費優惠或減免, 契稅按照3%繳納。
轉讓出售時，未滿2年，需按全額的5%繳納增值稅；按差額的20%繳納個人所得稅；滿2年的增值稅按差額的5%計徵，個人所得稅相同。評估需現場勘查，基本與實際成交價形同，甚至高於實際成交價也是常有的事情。
6、公攤面積差異
酒店式公寓等一般都是通廊式的佈局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，設備間也要比普通住宅多，因此公攤面積一般會達到40%左右，有的會更高！
講清楚了商業公寓跟住宅的差別，來說住宅式公寓就簡單多了！
住宅式公寓，又叫居住型公寓，首先他的用地是住宅用地，是住宅用地，這個是非常非常重要的差別，也就決定了跟商住公寓很多其他不一樣的地方。
那麼他的產權就是70年！
02
那麼，這種住宅公寓到底能不能買呢？
70年住宅公寓和40年商住公寓有本質上的差別，絕不僅僅只是產權年限不同。
70年產權公寓，性質就是住宅，不過面積小一點，可以落戶口，可以掛學區，可以做30年貸款，交易也只是正常的稅費，水電氣費都是民用，但一般來說都只通燃氣，廚房比較簡單直接就在進門的過道里。
但是，70年住宅公寓的缺點是啥？
70年公寓公攤高。用套內實得面積來計算，70年公寓的價格有一部分都讓公攤給吃了。
而且70年公寓不是居住式的電梯設置, 產品設計上不如住宅的小區環境和住宅體驗等。
但是具體產品要具體來看，如果去掉公攤，套內面積比同樣位置的住宅價格要低的話，也可以說是性價比很高的產品。
而且，相比70年住宅，70年公寓的租金收益非常不錯,這是很大優勢。
有些70年公寓在地段上非常有優勢，挨著CBD，商業配套各方面非常好，產品設計也會很靈活，挑高會比較高，有些達到5米的做成loft形式，其實很多人也挺喜歡這樣的居住環境。
尤其是現在年輕的小情侶，很多人非常願意單獨租這種小公寓住的。
我對70年住宅產權公寓的購買建議是啥?
首先第一套房，能買住宅優先買住宅，好歹買個兩房或者三房，如果是自住，實在喜歡就買。
如果是投資的話,這個沒有問題，好好甄選下是可以投的，特別有一種情況很典型，對一些沒有名額又想投資的朋友，可以優選一二線城市的,特別是幾個都市圈的，優選珠三角，長三角以及大北京，因為不佔名額，可以全國一盤棋，拉通起來進行投資，把錢往收益高的地方流動, 有多少錢投資多少，獲取相對的高租金回報以及固定資產的穩定增值兩部分。
第一個是看價格，是否相對周邊其他產品如住宅等價格有又曬，有一定價差就性價比很高了。
第二個，地段，這個非常關鍵，住宅型公寓對地段的要求要高過一般住宅的，這點你可以好好琢磨一下。
第三個看配套，特別是，商圈，交通這些。
所以如果要買70年公寓投資的，一定要挑好地段，挑好地段，挑好地段，重要的事情說三遍。然後要有配套，有地鐵和商場，因為你是要出租的，很多公寓的租戶主要是年輕人，對於年輕人來說，地鐵和商場是加分項，再有裝修漂亮些租金可以租高一點。
如果是帶學區的優質70年小房子，只要學區好，大概率是不會有問題。
閱讀更多 衡陽房產君 的文章
