農曆新年即將來臨，可南京樓市並未因此進入傳統意義上的“淡季“，一月份共有21家樓盤上市，城南、城北、江寧、江北、都市圈等全面開花。值得注意的是，南京主城共推盤4686套房源，
其中公寓房源就佔了2733套，6家公寓的開盤為南京樓市一月份的上市量扛起大梁！其實，去年南京的公寓市場就已經十分火熱了，據金剛石數據統計，2017年全年南京樓市公寓房源共成交了17260套，是近六年來的最好成績，可2017年的住宅成交量卻出現了大幅下滑，不足7萬套。
2016年以前，南京公寓市場一直處於不溫不火的狀態，年成交量最高也只有9107套。2016年後，隨著住宅房價上漲及限購政策的出臺，公寓市場迎來春天，銷量出現大幅度攀升，僅7個月賣出了往年一年的量，到了2017年，公寓市場熱度依然在上升，去年共成交17260套公寓房源，較前一年上漲16.9%，總銷售額達164億！
公寓上市量猛增，2017年南京23家新盤入市
去年，南京調控政策不斷趨嚴，投資客被逐步逼離住宅市場，越來越多的人將目光投向了不限購不限貸的公寓。此外，在“租售同權”等政策紅利推動下，越來越多的開發商也轉戰到了酒店式公寓市場。
受現房銷售等因素影響，2017年南京住宅純新盤上市量較少，但公寓盤上市量猛增，加上部分收官住宅盤推出的公寓在內，2017年南京入市的公寓純新盤共有23家，數量遠遠超過往年。
江北公寓賣的最多，可有盤銷量慘淡，半年僅賣出上市量的3成
要問2017年哪裡的公寓賣的最多？那自然是供應大戶江北板塊，據金剛石數據統計，2017年江北共賣了6401套公寓，佔公寓總銷量的37%，成交面積268051平米，佔總面積的32.7%。
金剛石數據顯示，
2017年江北公寓房源成交均價僅有15866.42元/平米，投資門檻在全市八大板塊內是最低的。此外，在公寓新規出臺後，酒店式公寓的層高從4.8米限制到3.6米。買一層送一層或將從市場絕跡，4.8米挑高的公寓更是成為絕版，一時間掀起了投資公寓熱潮。而在全市4.8米以上的挑高項目中，江北佔比最多。在百花齊放的江北公寓市場，2017年共有包括弘陽·旭日上城、毅達匯創中心、星悅城、明發新城中心、寶隆時代廣場等10家公寓項目扎堆開盤上市，競爭也是相當慘烈的，這10家公寓主要集中在高新區、橋北、江浦三個區域。那麼，到底哪家更受歡迎呢？
據統計，去年江北賣得最好的當屬高新區的星悅城，該項目首開推出了517套房源，僅半天時間就全部售罄。隨後又接連加推2次，也都全部售罄。該項目位於三號線地塊口旁，周邊配套較好，投資潛力很大，據知情人透露，該盤的投資客比例高達80％！
此外，位於橋北的弘陽時代中心項目去年也接連加推了三次，共推出了2893套房源。第一次推出的1187套房源，開盤當日去化近9成，雖然後兩次加推去化速度沒有之前火爆，但也還算可以，目前還剩少量房源在售。
寶隆時代廣場：銷量慘淡，半年僅賣出上市量的3成多
可另一家位於江浦的寶隆時代廣場項目，就沒這麼幸運了。
寶隆時代廣場項目是2017年上市的純新盤，截止目前已領取了2599套房源銷許，其中2098套為酒店式公寓房源，根據南京網上房地產數據顯示，從5月首開至今僅成交了673套，認購了132套，大半年的時間僅賣出上市量的38%。
（截止2.7 南京網上房地產截圖）
分幢成交公示（數據來源金剛石）
據悉，2017年7月21日，該項目推出了5、9號樓共計234套公寓，毛坯均價17000元/平米，相比於首開價格下降了1800元/平米。開盤當日還給出了4重優惠，力度之大前所未有。然而開盤當天去化卻“不足五成”。其中5號樓共有90套公寓房源（另外21套為商業項目，還未開盤），可據南京網上房地產數據顯示，截止目前，5號樓的認購+成交房源僅有74套，
也就是說從去年7月到現在，開盤已過大半年時間，5號樓還有16套公寓沒有賣掉。
（截止2.7 南京網上房地產截圖）
另外，同日開盤的9號樓去化率更是少的可憐，推盤至今，網上房地產的銷售公示上還是一片綠色。
銷售公示部分截圖
在5、9號樓銷售並不理想的情況下，寶隆時代廣場於去年10月又推出了8號樓，其中公寓房源有110套，至今認購+成交僅有25套，去化僅有2成多。
（截止2.7 南京網上房地產截圖）
而位於同區域的公寓項目毅達匯創中心銷售情況則要好得多。
公寓市場大火，所有的公寓都值得買嗎？
眼下公寓市場大受歡迎，不限購的公寓成為不少被限購人士和投資客的第一選擇，可南京的公寓產品層出不窮，到底哪一家公寓盤才是適合自己的呢，買房人一定要學會甄別。
拿上文提到的寶隆時代廣場為例，我們來仔細分析一下：
寶隆時代廣場為何賣不動？
其實該項目首開推出592套公寓，開盤僅3個小時就去化了8成，來訪客戶甚至高達2350人。可為何第二次加推會遭遇“滑鐵盧”呢？
原來，在該項目新入市時，廣告宣傳力度較大，推廣的優惠政策吸引了大批買房人，特別是周邊地緣客的目光，可後期加推時沒有更多賣點，尤其是商業規劃一直無法落地，導致客戶信心缺乏，後兩次的開盤效果大打折扣。
此外，投資公寓時還應該考慮項目品牌、所處板塊、未來發展情況、商業引進、整體品質感等因素。
寶隆時代廣場的品質一般，相較於其它公寓產品沒有優勢
開發商品牌實力不強：寶隆的開發商是南京江北常發投資有限公司（簡稱常發），隸屬江蘇興隆興業集團，寶隆時代廣場是該公司首次進入二線城市打造的項目，之前並未開發過大型商業地產項目，今後的物業服務、運營能力很難保障；
交通不便：雖然周邊地鐵環伺，但該項目距地鐵口較遠、距離最近的南京工業大學站也要兩公里；
商業引進能力弱：據悉，寶隆時代廣場的前身是常發商業廣場，2012年就已經動工了，但如今6萬方商業規劃卻遲遲未定，目前進展情況與前期宣傳所講的大型商業綜合體概念相差較遠；
整體品質不高：該項目幾乎所有的公寓下面都有底商，除了道路沒有綠化，居住環境較差；此外，該項目的戶型也差強人意，雖然是4.8米挑高，但窗戶很小，採光通風均受影響。
眾所周知，從江北的規劃來看，高新區受到南京北站的直接利好，未來將是江北流動人口最為密集的地方，公寓是非常適合持有的潛力股，想想如今的南京南站就知道啦。此外，江北核心區由於佔據了規劃優勢，公寓投資價值更是不言而喻。
從租金方面來看，高新區、橋北、浦口等板塊的租金都有所不同。數據顯示，位於高新區的新城香溢紫郡挑高公寓每月租金可達到2200元/月，浦口的東方萬匯城平層租金月2500元/月，而橋北弘陽壹號公寓租金跨度較大，約1800-2300元/月。其實，江北公寓租金較高的一般為靠近地鐵口的挑高公寓，區域配套相對成熟的公寓租金雖然稍低，但也可以有不錯的收益。
需要注意的是，這幾種公寓項目投資前一定要三思而後行：
①交通不便的公寓
交通不便的公寓會造成其出租難。如果自住且自駕便利可考慮，投資最好選擇靠地鐵的。
②周邊缺乏學校或產業的公寓
周邊缺乏學校或產業，會造成公寓出租缺少承租客群，增加轉手和出租的難度。
③投資門檻高的公寓
公寓適合長期持有，主要靠租金收益。如果公寓的投資門檻高了，不如投資住宅收益率大，且風險相對也低些。
④可替代性強的公寓
這種公寓的特點是周邊公寓產品或住宅的體量非常大，但這種公寓本身並不具備特色或優勢。相對而言，像4.8米挑高、地鐵口、雙鑰匙等因素會凸顯項目稀缺性，更加有優勢！
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