农历新年即将来临，可南京楼市并未因此进入传统意义上的“淡季“，一月份共有21家楼盘上市，城南、城北、江宁、江北、都市圈等全面开花。值得注意的是，南京主城共推盘4686套房源，
其中公寓房源就占了2733套，6家公寓的开盘为南京楼市一月份的上市量扛起大梁！其实，去年南京的公寓市场就已经十分火热了，据金刚石数据统计，2017年全年南京楼市公寓房源共成交了17260套，是近六年来的最好成绩，可2017年的住宅成交量却出现了大幅下滑，不足7万套。
2016年以前，南京公寓市场一直处于不温不火的状态，年成交量最高也只有9107套。2016年后，随着住宅房价上涨及限购政策的出台，公寓市场迎来春天，销量出现大幅度攀升，仅7个月卖出了往年一年的量，到了2017年，公寓市场热度依然在上升，去年共成交17260套公寓房源，较前一年上涨16.9%，总销售额达164亿！
公寓上市量猛增，2017年南京23家新盘入市
去年，南京调控政策不断趋严，投资客被逐步逼离住宅市场，越来越多的人将目光投向了不限购不限贷的公寓。此外，在“租售同权”等政策红利推动下，越来越多的开发商也转战到了酒店式公寓市场。
受现房销售等因素影响，2017年南京住宅纯新盘上市量较少，但公寓盘上市量猛增，加上部分收官住宅盘推出的公寓在内，2017年南京入市的公寓纯新盘共有23家，数量远远超过往年。
江北公寓卖的最多，可有盘销量惨淡，半年仅卖出上市量的3成
要问2017年哪里的公寓卖的最多？那自然是供应大户江北板块，据金刚石数据统计，2017年江北共卖了6401套公寓，占公寓总销量的37%，成交面积268051平米，占总面积的32.7%。
金刚石数据显示，
2017年江北公寓房源成交均价仅有15866.42元/平米，投资门槛在全市八大板块内是最低的。此外，在公寓新规出台后，酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米。买一层送一层或将从市场绝迹，4.8米挑高的公寓更是成为绝版，一时间掀起了投资公寓热潮。而在全市4.8米以上的挑高项目中，江北占比最多。在百花齐放的江北公寓市场，2017年共有包括弘阳·旭日上城、毅达汇创中心、星悦城、明发新城中心、宝隆时代广场等10家公寓项目扎堆开盘上市，竞争也是相当惨烈的，这10家公寓主要集中在高新区、桥北、江浦三个区域。那么，到底哪家更受欢迎呢？
据统计，去年江北卖得最好的当属高新区的星悦城，该项目首开推出了517套房源，仅半天时间就全部售罄。随后又接连加推2次，也都全部售罄。该项目位于三号线地块口旁，周边配套较好，投资潜力很大，据知情人透露，该盘的投资客比例高达80％！
此外，位于桥北的弘阳时代中心项目去年也接连加推了三次，共推出了2893套房源。第一次推出的1187套房源，开盘当日去化近9成，虽然后两次加推去化速度没有之前火爆，但也还算可以，目前还剩少量房源在售。
宝隆时代广场：销量惨淡，半年仅卖出上市量的3成多
可另一家位于江浦的宝隆时代广场项目，就没这么幸运了。
宝隆时代广场项目是2017年上市的纯新盘，截止目前已领取了2599套房源销许，其中2098套为酒店式公寓房源，根据南京网上房地产数据显示，从5月首开至今仅成交了673套，认购了132套，大半年的时间仅卖出上市量的38%。
（截止2.7 南京网上房地产截图）
分幢成交公示（数据来源金刚石）
据悉，2017年7月21日，该项目推出了5、9号楼共计234套公寓，毛坯均价17000元/平米，相比于首开价格下降了1800元/平米。开盘当日还给出了4重优惠，力度之大前所未有。然而开盘当天去化却“不足五成”。其中5号楼共有90套公寓房源（另外21套为商业项目，还未开盘），可据南京网上房地产数据显示，截止目前，5号楼的认购+成交房源仅有74套，
也就是说从去年7月到现在，开盘已过大半年时间，5号楼还有16套公寓没有卖掉。
（截止2.7 南京网上房地产截图）
另外，同日开盘的9号楼去化率更是少的可怜，推盘至今，网上房地产的销售公示上还是一片绿色。
销售公示部分截图
在5、9号楼销售并不理想的情况下，宝隆时代广场于去年10月又推出了8号楼，其中公寓房源有110套，至今认购+成交仅有25套，去化仅有2成多。
（截止2.7 南京网上房地产截图）
而位于同区域的公寓项目毅达汇创中心销售情况则要好得多。
公寓市场大火，所有的公寓都值得买吗？
眼下公寓市场大受欢迎，不限购的公寓成为不少被限购人士和投资客的第一选择，可南京的公寓产品层出不穷，到底哪一家公寓盘才是适合自己的呢，买房人一定要学会甄别。
拿上文提到的宝隆时代广场为例，我们来仔细分析一下：
宝隆时代广场为何卖不动？
其实该项目首开推出592套公寓，开盘仅3个小时就去化了8成，来访客户甚至高达2350人。可为何第二次加推会遭遇“滑铁卢”呢？
原来，在该项目新入市时，广告宣传力度较大，推广的优惠政策吸引了大批买房人，特别是周边地缘客的目光，可后期加推时没有更多卖点，尤其是商业规划一直无法落地，导致客户信心缺乏，后两次的开盘效果大打折扣。
此外，投资公寓时还应该考虑项目品牌、所处板块、未来发展情况、商业引进、整体品质感等因素。
宝隆时代广场的品质一般，相较于其它公寓产品没有优势
开发商品牌实力不强：宝隆的开发商是南京江北常发投资有限公司（简称常发），隶属江苏兴隆兴业集团，宝隆时代广场是该公司首次进入二线城市打造的项目，之前并未开发过大型商业地产项目，今后的物业服务、运营能力很难保障；
交通不便：虽然周边地铁环伺，但该项目距地铁口较远、距离最近的南京工业大学站也要两公里；
商业引进能力弱：据悉，宝隆时代广场的前身是常发商业广场，2012年就已经动工了，但如今6万方商业规划却迟迟未定，目前进展情况与前期宣传所讲的大型商业综合体概念相差较远；
整体品质不高：该项目几乎所有的公寓下面都有底商，除了道路没有绿化，居住环境较差；此外，该项目的户型也差强人意，虽然是4.8米挑高，但窗户很小，采光通风均受影响。
众所周知，从江北的规划来看，高新区受到南京北站的直接利好，未来将是江北流动人口最为密集的地方，公寓是非常适合持有的潜力股，想想如今的南京南站就知道啦。此外，江北核心区由于占据了规划优势，公寓投资价值更是不言而喻。
从租金方面来看，高新区、桥北、浦口等板块的租金都有所不同。数据显示，位于高新区的新城香溢紫郡挑高公寓每月租金可达到2200元/月，浦口的东方万汇城平层租金月2500元/月，而桥北弘阳壹号公寓租金跨度较大，约1800-2300元/月。其实，江北公寓租金较高的一般为靠近地铁口的挑高公寓，区域配套相对成熟的公寓租金虽然稍低，但也可以有不错的收益。
需要注意的是，这几种公寓项目投资前一定要三思而后行：
①交通不便的公寓
交通不便的公寓会造成其出租难。如果自住且自驾便利可考虑，投资最好选择靠地铁的。
②周边缺乏学校或产业的公寓
周边缺乏学校或产业，会造成公寓出租缺少承租客群，增加转手和出租的难度。
③投资门槛高的公寓
公寓适合长期持有，主要靠租金收益。如果公寓的投资门槛高了，不如投资住宅收益率大，且风险相对也低些。
④可替代性强的公寓
这种公寓的特点是周边公寓产品或住宅的体量非常大，但这种公寓本身并不具备特色或优势。相对而言，像4.8米挑高、地铁口、双钥匙等因素会凸显项目稀缺性，更加有优势！
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