從重到輕
繼綠城服務上市後，近期正逆勢囤地的綠城中國又將分拆代建業務。
2月28日晚間，綠城中國發布公告稱，建議分拆集團的代建業務並於聯交所主板獨立上市。當日，綠城管理控股有限公司（以下簡稱綠城管理）已正式向香港聯交所遞交了招股說明書，瑞信、德意志銀行集團為聯席保薦人。
據招股書披露，綠城管理成立於2010年，是中國房地產市場最大的代建公司。彼時的綠城中國由於放貸政策的收緊，資產負債率上升至88.47%，並被曝出資金鍊危機恐將破產的消息。
為解決資金問題，綠城開始嘗試代建模式，因減少了土地資金佔用、土地購置開發等過程中的支出，2012年綠城的資產負債率降低至74.48%。
截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建築面積為6850萬平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬平方米，三四線的管理面積為4004.4萬平方米。根據戴德梁行估算，上述代建項目總銷售價值約3570億元。
2017年、2018年及2019年前九個月，綠城管理分別實現營業收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內所得利潤為2.57億元、3.63億元、2.96億元，淨利潤率為25.2%、24.5%、19.56%。同期，行業開發商平均淨利潤率在10%左右。
對於可能存在的風險，綠城管理表示有以下幾方面：代建業務受中國經濟及地產市場表現影響；中國代建市場競爭不斷加劇；無法維持往績記錄期間的業務增長水平；項目擁有人及其他方無法履約，以及業務夥伴關係及第三方承包方、供應商業績不利的影響等等。
相比傳統房地產開發商，代建模式下的房地產企業不需要投入大量的資金獲取地塊，而是通過輸出品牌與管理團隊獲取收益，在降低風險的同時，推動業務快速增長及盈利能力。
億翰智庫認為，未來隨著房地產行業日趨成熟，投資與開發逐步分離，代建業務的發展空間也會越來越大，這是綠城持續增長的預期機會。
值得一提的是，早在2017年綠城管理便已首次啟動上市計劃，但因綠城中國前主要股東壽柏年清空股份退出被迫暫停。直到去年7月，綠城管理重啟代建上市，併成立了以張亞東為首的上市領導小組及工作小組。
根據招股書，綠城管理集團非執行董事為郭佳峰、張亞東和劉文生；執行董事為李軍和林三九。除了張亞東和林三九外，其他都為老綠城人，其中李軍擔任執行總裁，郭佳峰為董事會主席。
“龍頭房企發展成熟，擁有良好的品牌和成熟的產品線，這些大公司不需要代建企業的介入。而很多地方性小房企擁有土地資源，但開發能力和資金實力有限，產品無法產生溢價。在這樣的背景下，綠城管理就有了很大的市場。”李軍說。
目前，代建行業的主要參與者與濱江、雅居樂等24家大型代建公司，承接項目已訂約總建築面積合共約為208.1百萬平方米，其中72.9%及84.8%由2018年代建行業前五大及前十大的公司代建。
據研究機構測算，未來十年會有十幾萬億的代建市場，佔到整個房地產10%以上。由於行業正處於初期發展階段，輕資產代建逐漸出現一個萬億“藍海”市場。
雅居樂總裁樊紅雷在接受媒體採訪時曾表示，代建的邏輯不是不斷地拍地追求高週轉，而是通過做好精細化管理把項目品質和銷售量做得更高，把品牌溢價做得更強，把現金流成本做得更低，從而與合作方形成對賭條件，提高盈利能力。
可見，代建行業拼的不是規模，而是管理，這正是綠城管理接下來的發展方向。
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