劉先生2016年買下一套100萬的房子，首付30萬，貸款70萬。一年後，劉先生已經償還銀行本金1萬元，剩餘69萬元。就在那時，房價像著陸失敗的火星車一樣，啪嘰一下，硬硬生生結結實實地砸地上了。這套房子市場價僅為50萬元。
好了，銀行這時候會給劉明白算一筆賬：當初借他70萬，是因為有價值不低於70萬的房子作抵押。現在，房子僅值50萬，但他欠銀行69萬。所以，請補齊抵押不足的差額19萬（69-50）。要麼，劉先生拿出19萬存款，補齊差額；要麼，劉明白有個祖傳老古董，價值不少於19萬，抵押給銀行。
劉先生這回是可犯糊塗了，當初為了買房把積蓄都掏光了，而家裡最值錢的古董是iPhone5，上哪去湊19萬呢？
銀行連一聲不好意思都不說，“啪”一錘子就把房子拍賣了。一般說，拍賣價肯定比市場價還要低。市價50萬的房，銀行拍賣了40萬，劉先生不僅首付白交了、啥也沒撈著，還欠了銀行29萬（69-40）！
現在，朋友們知道房價暴跌為啥可怕了吧。已經貸款買房的朋友，快去把合同找出來，看看是怎麼約定抵押物價值不足的。
對於上面的案例，我認真地去找了一下法律條文，下面我們來具體分析具體情況：
1、物權法
《物權法》第一百九十三條：抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。
抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保，抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。
這就是說，如果業主的房子出現了抵押價值縮減的情況，那麼銀行是有權利要求業主保證抵押物不再貶值的。如果業主辦不到，銀行就有權利行使自己的抵押權來保障自己的利益不再受損。
綜上所述：銀行事實確實是有權收走你的房子的。
2、擔保法
擔保法》第五十一條 ：抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為，抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。
抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保，抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。
《擔保法解釋》第七十條 ：抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人請求抵押人恢復原狀或提供擔保遭到拒絕時，抵押權人可以請求債務人履行債務，也可以請求提前行使抵押權。
綜上所述：根據法律的規定，如果出現抵押品價值嚴重降低的情況，只需要補足差價即可，就不會造成故事裡的後果了
如果房子的評估值低於了貸款額，是不是被要求追加抵押物，或者補差價，否則就會被銀行收走。真有這麼恐怖嗎?銀行真的會到處收房嗎?那麼銀行的系統金融風險有多大，會不會房價一跌銀行就出問題?
其實，這都是沒有仔細算過賬的結果。很顯然不會出現大面積斷供的情況。
一、我們的貸款只有7成，也就是說你自己要出3成的首付
付3成首付，再加上亂七八糟的稅費、裝修、傢俱家電，一套房子你基本已經投入了近5成的錢了，房價跌5成之前，你的機會成本顯然要比斷供高，所以跌一半之前你是不會選擇主動斷供的。雖然我一直看空房地產，但我仍然理性認為，中國增長要比世界快，所以房地產的溢價仍然會存在一個合理的範圍內，現在的房價跌一半，仍然高於世界平均水平一倍還多，但這差不多已經是極限了。舉個例子，現在深圳的房價收入比70倍，北上廣也有40-50倍，跌一半的話大概是20倍，而世界均值最高也就是10倍。能不能房價回到10倍的收入比呢，反正北上廣回到1萬塊錢的時代，我是不敢想了。所以如果跌一半是極限的話，從銀行的角度看，主動斷供的人數有限，他們就不會有問題，到時候讓你追加抵押物就行了。
二、會不會被銀行追債?
顯然大多數人也是不會的，因為從去年開始，房價又漲了30%不止，除非你是今年下半年才買的房子，你的房子還冒著熱乎氣。否則的話，算上上漲的30%，以及你首付的30%，房價跌一半以上，你的抵押物都是足值的，銀行不會追繳你。如果這個房價現在這個位置挺他1年以上，大部分人還貸也差不多5%了，相當於又增加了安全閥，所以在高位橫盤越久，你安全還貸的月份也就越多，償還的貸款也就越多。銀行和你都會越安全。
三、即使真的出現了房價大跌，抵押物不足的情況下，銀行也會跟你商量
你多還點貸款，基本也就解決了，他不會直接拉出去拍賣的，因為不符合他的利益。特別是在房地產預期變化之後，銀行把房子拍賣，通常未必能夠很快賣掉，這樣房子在他手裡一天，他就多一分風險。所以好說好商量，是一個對大家都好的選擇，你就是沒錢，但還貸記錄良好，估計他也會想辦法幫你矇混過關。除非你自己斷供了，他才會真的出手去拍賣掉。
四、相比企業而言，個人房貸仍然是最優質的貸款，首先貸款人基本都有收入有工作，而且收入還都不低。
其次信用良好，第三有資產抵押。第四這個資產漲幅也不小了，增加了不少的安全墊。所以銀行根本就不怕房價下跌，他反而怕地產商倒閉，所以在8、9月份玩命的放個人房貸，希望用個人按揭來接盤開發貸，把開發商先撈上岸再說。開發商也很識趣，知道這買賣不能長久了，所以上岸之後基本沒怎麼再拿地開發，而是踏踏實實的儲糧準備過冬。新開發數據和民間固定資產投資大幅下降，就說明了這一點。現在央行和銀監會又從銀行下手，限制理財和信託資金流入房地產，嚴查民間金融對房地產的資金支持，這其實都是一個信號，相比個人按揭，銀行更怕的是開發商的風險。
總結：
所以綜合來看，如果房地產的寒冬馬上來，最麻煩的是今年下半年入市的炒房者，他們有被追加抵押物的風險，如果要是明年或者後年，房地產才開始調整，基本不會出現抵押物不足，要求追加抵押物的情況。如果3年以後甚至5年以後才開始調整(前提是不能再漲了)，那麼基本個人按揭沒有風險。所以從宏觀上來講，基本沒有斷供的風險，個別高槓杆炒房的，對於金融系統的衝擊很有限。現在我們最重要的事情，就是用時間換空間，這3-5年最好能把實體經濟拉起來，這樣大家都有工作，都有收入，就不會出現被動斷供。而主動斷供的可能性非常低。所以這可能是一個最好的結果。
閱讀更多 小祥子874 的文章
