摘要：上市後，一切都不能再隱藏在冰山之下，浮出海面的中梁需要找到一條帶有自己印記的路。觀點地產網最後一家TOP20房企上市了。
創辦於1993年的中梁，比現在不少千億房企都要“老資格”。跨越了二十多年的歷程後，中梁從2017年開始籌劃上市，在失效了一次後，終於開花結果。
中梁身上最深的光環莫過於“小碧桂園”的稱號，“快週轉”、“三四線”、“項目跟投”，曾有消息稱董事長楊劍曾帶著一眾高管前往碧桂園總部學習。
楊劍是“悶聲發大財”的典型，極少在公開場合講話，更少面對媒體發聲，就在中梁第二次遞交招股書通過港交所聆訊後的新聞發佈會上，他也只說了9個字：“我們對上市很有信心。”
惜字如金、行事低調的楊劍，在激動人心的港交所上市環節也只是現身敲鐘，留給媒體的只有那句耳熟能詳的大奔和MINI傳言。
隨著中樑上市，楊劍身上多了一個標籤，“溫州第二有錢的人”。
2013年熬過了溫州房地產危機後，中梁作為當地最大開發商，對民間資本動了心思。無論是受限於資金情況也好，還是主動下沉三四線市場，中梁在過去這幾年間都吃透了政策的紅利。
上市之後，面對融資渠道收緊、棚改紅利消散、調控持續升級、土排競爭激烈的現狀，中梁亟需調整航向，摘去標籤，找到屬於自己的路。
2019年的中梁，從幕後來到臺前，第一次站在聚光燈下，有些陌生。
主動降速
中梁沒有以前衝那麼快了，但仍然很快。
從2016到2018年，中梁合約銷售金額複合增長率達到131%，是同期增長最快的企業之一，楊劍的MINI強行超速插入到了TOP20的隊列中，達到千億之後，適當放緩了腳步。
中梁2019年定下的全年目標是1300億元，對比2018年1015億元的銷售額來說，增速大約在27%，並提前一個月完成了任務，在11月達到了1305億元的銷售額。
中梁2019全年可售貨值資源約1900億元，去化率大約在70%左右，面對持續的市場調控以及房企去化難的問題，中梁顯得很自信。2018年，頭部房企們的去化率才維持了70%，而部分掉隊的房企在5成至6成之間。
從區域上看，大本營長三角仍然貢獻了超過一半的銷售額，但相比2018年中接近75%的銷售份額，對於長三角的依賴逐步減輕。超過了千億之後，中梁需要全國範圍內的突破來支撐銷售額的增長。
其中，最明顯的區域莫過於中西部，此前被房企們忽視的戰場正在被重新拾起。從2018年中僅有7%的銷售貢獻，突破至接近24%，而珠三角、環渤海等區域也在逐步凸顯，讓中梁穩中有升。
據觀點指數發佈的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單顯示，中梁目前排在銷售榜的第21位，在權益金額銷售榜的第18位。
與2018年末排位接近，中梁的增速變得不那麼快，而楊劍當初在內部提出的2021年3000億“小目標”似乎也已被拋諸腦後。
中梁目前簽約回款率在90%，這個指標十分優秀。在銷售指標上中梁與碧桂園十分接近，7成的去化率，9成的回款率，較高的權益比，但碧桂園模式的缺點，中梁也一併繼承了，“賣得多，但是賺得少”。
半年報披露，中樑上半年收入205.57億元，同比增長111%，而2018年全年為302.14億元，過去數年在銷售額上的突飛猛進以及較高的權益比，使得中梁前幾年在規模衝刺下的大部分合約銷售額都將轉化為未來的收入保障。
目前，中梁的預收款項亦就是合約負債大約為1141.84億元，將會在未來結轉後釋放為公司的業績，雖然收入增長比預期快，然而在商業佈局上的缺失，讓中梁的經常性收入微乎其微，物業銷售佔總收入的佔比達到了99.3%。
上半年，中梁完成了12.32億元的歸母淨利潤，40%分紅是上市之初為了吸引投資者所設立的高指標，是內房企中最捨得分錢的房企之一。而上市以來中梁的表現也不錯，市值接近220億，較上市之初上漲了大約13%。
公司深耕三四線的結果是毛利率和歸母淨利率都不太好看，行業毛利率在30%左右，而中梁2019上半年24.5%的毛利率比起過往20%出頭已經穩步增長；歸母淨利率同樣如此，行業10%上下的歸母淨利率，中梁僅達到了6%，“叫座不叫好”的現象值得反思。
但在債務調整上，中梁首席執行官黃春雷和副總裁遊思嘉的工作無疑完成得十分出色，至少從報表上來看的確如此。
如果說過去的幾年中梁負債率是坐了過山車一般，那麼上市後大概已經度過了最刺激的那一段。
從2016年的1790%降低至2019上半年的43.5%，中梁淨負債率從最危險的地方用四年回到了安全的邊界。1.7現金短債比以及50%的短期債務比算不上特別優秀，但已足夠讓曾經在天空中飛了幾年的中梁，緩緩安全落地。
經營性現金流則遠遠算不上優秀，上半年淨流出97.6億元。中梁還在持續擴張過程中，較高的權益比讓中梁現金流承受了不小壓力。雖然現金流回款及時，但持續的買地支出還是讓其在規模突進中出現了較大的逆差。
過去3年，中梁的融資成本分別為9.4%、7.9%、9.9%，上半年為10%，可以說借來的錢都是貴錢。
融資方面最大的特點是信託，這也是中梁發家的根本。建立信託公司發放產品，通過連帶擔保和資產抵押後籌集資金，這也是中梁融資成本居高不下的原因之一。
目前，中梁的債務結構為51%的其他貸款（信託），以及49%的銀行貸款。相較於2018年，銀行貸款比率在逐步提升。銀行貸款利率成本為7.6%，非銀貸款為12.4%，差了將5個百分點，如若將來中梁能夠減少部分非銀貸款，將對公司釋放利潤有很大幫助。
上市籌集的27億港元中31.6%亦將用作償還信託貸款，能夠上市對中梁將來借到便宜的錢很重要。
而三大評級機構標普、惠譽、穆迪分別給予的B+、B+及B1主體評級，對中梁來則是錦上添花，有了好的評級，境外債就更好利用。
中樑上市兩個月後成功發行了第一筆美元債，總額為3億美元，於2021年9月26日到期，年利率為11.5%。
這筆錢並不便宜，甚至與部分信託成本相當，但上市公司第一筆美元債一般會比較貴，能夠發出去比利率來說更重要。評級機構對於未來的背書，會幫助中梁發行更便宜的美元債。
二線並道
有多少錢決定了你能去哪，錢不夠那就買一張近一點的票，中梁當年用全副身家押注在了通往三四線的火車上。
在房地產市場利用麵粉產出麵包的過程中，楊劍選擇了薄利多銷，用便宜的麵粉造出最多人需要的麵包。
對於中梁的發展方向，楊劍曾經講過：“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機會。”
下沉市場帶來的福利，讓中梁從百億跨越到千億。短短3年時間內的火箭跳躍，沒有讓楊劍被勝利衝昏頭腦。隨著棚改政策的變動，中梁也隨之調整了自己的拿地策略。
2019年7月的港交所敲鐘儀式現場，黃春雷也提到：“如果下半年房地產資金收緊，在二線的土地投資可能會加大。”
“在二線及強三線的拿地比例佔到80%以上。”他表示。
中梁在2019年上半年首次進入了18個新城市，獲取了70個項目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等多個二線城市，買地金額達到320億，二線佔比達到40%，三線佔比51%，總建面814萬平方米，新增貨值940億元，平均地價僅為3900元/平方米。
中梁控股稱：“擬繼續擴大在全國範圍內的業務，並進一步提升二線城市滲透率。”在2018年下半年，中梁已將重心轉至二線及強三線，二線佔比逐步提升。
上述兩個圖表為中梁半年報所披露的土儲分佈情況，總土地儲備約5300萬平方米，385個項目位於139個城市中，未售貨值約3400億。中梁十分依賴與信任江浙一帶，尤其是身為大本營的浙江有超過1200萬平方米土儲，顯然對深耕當地所帶來的去化效果十分自信。
但一貫稱為長三角經濟區的江浙滬，中梁缺少了在上海的規劃。更有意思的是，中梁為了全國化佈局的快速擴張，在2016年將總部搬遷至上海後，至今沒有在上海有過任何一塊土地和項目，和一線城市這個標籤從未匹配在一起。
一方面是一線城市土地指標稀缺，競爭房企多，所需的資金量大，且面對的管制和限價是下沉市場無法比擬的，擅長快進快出的中梁對此並不熟悉。
從圖表中不難看出，中梁已經逐步完成了二三線轉型，雖然仍有不足2成土儲位於四線城市，但2019年上半年新購置土地中僅有9%位於四線，相比2018年14%的四線城市新增土儲來說，中梁在調整著自己的計劃。
最主要原因在於四線城市的去化難題，在棚改紅利以及返鄉置業熱潮褪去後，對於當地工資並不高、人口增長不快的現狀而言，房子並沒有當初那麼好賣。
下半年，中梁持續著二三線拿地的節奏，包括無錫、寧波、成都、合肥、瀋陽等都成為了中梁二線與強三線版圖中的一員。
值得注意的是，中梁權益比維持在較高的79%，雖然對比過往幾年超過80%的權益比來說稍有下滑，但接近80%仍然為一線房企中的較高一檔。目前將重心往二線靠攏的中梁，面對逐漸高企的房價，選擇了更多的合作，降低風險及支出。
如果用楊劍的大奔和MINI比喻，中梁現在應該是左手5輛大奔，右手25輛MINI，二三線兩開花。
對比往年，據中梁6月份公佈的招股書披露，在2016年獲取地塊數量為63宗；2017年為119宗；2018年為221宗，獲取土地數量在3年內大幅增長。
為了配合每年的銷售指標增長要求，中梁的土地儲備也需要大幅增長。以中梁70%左右的去化率來看，新進入很多城市以及調整二線比例，去化率可能會進一步下降，這就要求中梁當年可售貨值增長更快。
然而，商業開發不足讓中梁錯過了不的地塊，因為現如今許多出讓地塊都打包了附近的商業整體開發。雖然在投資性物業經驗上有所缺失，但中梁並沒有像其他房企打算轉型，核心還是住宅開發，但會尋求一些商住地塊的聯動買地機會。
2019年上半年新增70個項目，全年新增項目數應該不會超過2018年。一是大環境下地價比較高，二是融資端限制了很多以前可以使用的財技。“穩”字當頭的政策下，中梁也選擇了以穩為主。
另一方面，中梁2019年需要一份更好看的財務報表，來通過港交所的聆訊並順利上市，少拿地就可以有更好的現金流。中梁轉往二三線的戰略部署則讓其進入了很多陌生城市，需要熟悉當地市場後再快步前進。
中期業績會上中梁管理層透露，隨著上市後打開融資通道的錢到位，土地儲備將會拉長到2.5倍左右。
阿米巴減法
為了上市，中梁年初開始在內部做減法，從組織到員工再到管理層年輕化，楊劍對自己賴以成名的阿米巴拿起了手術刀，在前面加上了“具有中梁特色的阿米巴”。
大方向上分析，中梁選擇了整合幾個區域集團，“大魚吃小魚”一般的調整企業內部結構，配合幾個重點區域的突破。
中梁將此前的12個區域集團減少到了7個，分別設立北方、山東、江蘇、浙江、中部、南方、西部七大區域集團，以及總部直接管理的4個直屬公司，產城不動產區域集團，長沙直屬區域公司、萬築直屬區域公司、青島直屬區域公司。
中梁奉行的運營策略是“快進快出、小步快跑、低開高走”，通過標準化運營快速擴張和複製，在這艘巨輪運作時只有夠快，才不會被吞噬。
然而，並不僅僅是外部因素，中梁內部的競爭也十分激烈。
中梁阿米巴的解釋是將大業務集團分成若干小業務組織，每個單位組織於運行期間享有足夠程度的自主權，通俗一點就是房地產企業內的加盟店，通過不斷量化分權配以結果為導向的評估及激勵機制。
數據顯示，中梁境內附屬公司數量從2016年的223家增至2018年的839家，且僱員人數已由2016年的2100人以上增至2018年的12500人以上。
每個區域公司有拿地指標，在拿地以後再向集團申請資金，沒有拿地或者擴張不積極的公司只有等待被吞併的命運。以結果為導向的評估機制可以激勵出最勇敢的戰士，但也能讓他們為了結果不計後果。
中梁的“456”戰略及快週轉是成功的重要因素，即4個月開盤，5個月現金流回正，6個月回款再投資，可是中梁的快並不僅僅體現買地和賣樓上，為了迅速進入下一個項目，公司在建房子時也有點著急。
中梁在招股書中的風險提示也寫到：“這可能導致阿米巴單位在正常營運過程中作出魯莽的決定以實現短期回報，並造成阿米巴單位之間形成惡性競爭。”
過去一年，溫州、鹽城、張家港、紹興等城市的項目出現了維權事件。此外，寫進中梁招股書中的徐州旭鑫施工平臺滑塌造成的人員傷亡，正是由於工作人員的急功近利，為了提前開盤賣房偽造的施工現場。
事實上，並不僅僅是中梁面對著消費者的維權，追尋快週轉的房地產企業不少都面臨著被維權的事情。但中梁阿米巴模式所推崇的內部競爭及結果導向的評判標準，無疑加劇了這種情況發生的可能性，這種風險隨著中梁擴大的地理覆蓋範圍以及阿米巴單位及僱員數量的增加而不斷擴大。
此外，中梁阿米巴模式跟投制度是房企內最利益共享的跟投，但同時也是最風險共擔的。
其中，中梁集團管理層和區域部門負責人是強制跟投，如果沒錢那就是公司強制配資，並每年上交利息。
黃春雷曾表示：“實際上到目前為止，中梁控股總體還是盈利的。當然我們會根據市場的變化，比如現在的利潤或市場壓力的情況下，會調整一些比例，或改變一些條件，具體也有一些微調。”
但是幾十個項目中，總會有虧錢的項目。以這種競爭氛圍，一些區域公司一定會冒著比較大的風險去拿一些並不穩妥的地塊，從而造成虧損。
在虧損的情況下，員工需要自掏腰包解決。在中梁回款速度的要求下，有些房子恰好遇到調控或者市場變化的情況下並不好賣，只能降價加速去化，那麼造成的虧損，員工也需要共擔。
當然，中梁“分錢”時也毫不手軟，在利益捆綁機制下的中梁管理層並沒有流失太多人才，在流動性較強的房企中比較另類，2019年最大的管理層變化莫過於32歲的李和慄成為地產集團執行總裁。
一位三十出頭的新領導無疑會讓中梁底下的人打滿雞血，阿米巴模式下的論功行賞將會重新刺激員工奮力向前，此前裁員造成的負面消息影響會減少。
是的，中梁裁員了。
為了上市的公司裁員並不少見，互聯網公司就深諳此道，在2019年年初中梁進行區域整合時就清退了不少員工。
成功上市後，中梁又在11月份迎來了一次裁員風波，預計將陸陸續續減少總部大約10%-20%，有的會進行下放，有的則會直接裁員。
主要原因是和中梁的區域整合有關，大體目的都是為了公司能夠運行得更有效率，減少總部的員工，以及減少區域集團的數量，將職權更好的一層層下放。
上市後，一切都不能再隱藏在冰山之下，浮出海面的中梁需要找到一條帶有自己印記的路。
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